"הדנ"א של חברת בן שלום הוא שאין איחורים בביצוע פרויקטים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פרויקט בנייה ממוצע בתל אביב אמור להימשך שלוש שנים. אבל במציאות הישראלית של אי ודאות כלכלית, מלחמות, מתיחות ביטחונית ומחסור בכוח אדם מקצועי - האם בכלל ניתן לעמוד בלוחות זמנים? מה המחיר הכלכלי האמיתי של עיכוב בביצוע, ובאיזה דרכים ניתן לייעל את התהליכים כדי להקדים אותם? לפי חברת בן שלום , התשובה טמונה לא רק בניהול טוב אלא בגישה מערכתית שמתחילה עוד בשלב התכנון, המאפשרת לשמור על יתרון תחרותי גם בתקופות משבר.

"המטרה שלנו היא לייצר תכנון חכם שיאפשר באמת להקדים לוחות זמנים בביצוע", מסביר דניאל סלע, סמנכ"ל הנדסה, תכנון ורישוי בחברת בן שלום . "אנחנו יודעים כבר בשלב התכנון מה יעבוד יותר טוב במהלך הדרך, בכל הדיסציפלינות - תכנון קונסטרוקציה, אדריכלות, פרטי ביצוע, כולל  סופרפוזיציה בין מערכות הבניין כמו מערכות חשמל ואינסטלציה, בידוד תרמי ואקוסטי. כל הדברים האלה נלקחים בחשבון בתכנון הראשוני".

דניאל סלע, סמנכ"ל הנדסה. קרדיט : טל גבעוני 

בניגוד למקובל בענף, בבן שלום לא רואים בתכנון ארוך סימן לחוסר יעילות, אלא להפך. "הכל נלקח בחשבון כך שכשאנחנו נכנסים לביצוע, אין הפתעות", אומר סלע. "זה מה שמאפשר לנו לעמוד בזמנים, לשמור על איכות, ולנהל את הפרויקט בצורה שקטה ויציבה". גישה זו ניכרת גם בשלב המסירה, כאשר מרבית הבעיות כבר נפתרו מראש, ולא מועברות לדיירים כ'תקלות של אחרי'.

חשוב להבין שתוכנית אדריכלית שמתקבלת בהיתר הבניה, היא בסוף תיאור גרפי די בסיסי של הבניין. מכאן ועד הגעה לתוכניות מתואמות לביצוע הדרך ארוכה, מורכבת ודורשת מומחיות רבה. מדובר בתוכניות קונסטרוקציה, אינסטלציה, חשמל, מיזוג אוויר, תקרות ושילובם אחת על השנייה.

הגישה של בן שלום היא שמומחיות בשלבי הקדם-ביצוע והסרת בעיות שניתן לפתור בתיאום התוכניות תביא לביצוע מהיר, איכותי וזול יותר. כדי להגיע למיומנות הזו, יש צורך בתיאום ברמה התכנונית בין כלל היועצים כבר בשלב הרישוי, במסגרתו מחלקת ההנדסה מערבת את צוות הביצוע בשלבי התכנון המוקדמים. "אנחנו מערבים את אגף הביצוע בתכנון כדי לוודא שזה אפשרי, וכדי ששנתיים או שלוש שנים קדימה, כשהם מקבלים את הפרויקט, התכנון באמת יהיה אופטימלי לפרויקט הספציפי", אומר סלע.

אביב זיני, סמנכ"ל ביצוע בחברה, מביא את הנושא צעד קדימה: "הצוות של הפרויקט הוא נקודת המפתח הכי חשובה להצלחת הפרויקט. כשאנחנו מגייסים עובד או בעל תפקיד, אין לנו פשרות. אנחנו ממש דואגים שהוא יתאים לדנ"א של החברה".

אביב זיני, סמנכ"ל ביצוע. קרדיט: איה הקטין 

מעטפת ביצועית כמערכת צבאית

בבן שלום רואים בתכנון לא שלב פורמלי בדרך להיתר, אלא תהליך אסטרטגי. שלב זה כולל ירידה לפרטים, בחינה חוזרת של פתרונות תכנוניים, ושילוב מוקדם של גורמי ביצוע, מערכות ויועצים במטרה לצמצם הפתעות בהמשך הדרך. "אנחנו לא מגיעים לשלב הביצוע עם סימני שאלה", אומר זיני. "המטרה היא לדעת מראש איך כל פרויקט יתנהג מבחינת לוחות זמנים, מורכבויות, ותיאום בין כל הגורמים".

הגישה הזו נובעת מהעובדה שבן שלום פועלת גם כיזם וגם כקבלן מבצע. שילוב זה מאפשר לחברה שליטה מלאה בתהליך - משלב הרעיון ועד למסירת הדירה לרוכשים ומצמצם את הפערים שמאפיינים לעיתים פרויקטים שבהם היזמות והביצוע מופרדים.

אחת הנקודות שחוזרות בדברי הנהלת החברה היא החשיבות של בניית מעטפת ביצועית ייעודית לכל פרויקט. לדברי זיני, "המטרה היא לייצר תכנון שמאפשר ירידה חלקה לביצוע, בלי עצירות מיותרות ובלי אלתורים בשטח". הדבר כולל שילוב מוקדם של קבלני משנה, תיאום מערכות כבר בשלב התכנון, והכנה מוקדמת של פתרונות הנדסיים לפרויקטים מורכבים - בעיקר בסביבה עירונית צפופה כמו תל אביב. "כשאנחנו רוצים לפתור בעיות מרכזיות, אנחנו פותרים אותן במהירות ובצורה יצירתית. אין בן אדם אחד שמקבל את ההחלטה. אנחנו לוקחים את כל המוחות שיש לנו בחברה, מהנדסים במטה ומהנדסים בשטח", מסביר זיני. "זה ממש כמו מערכת צבאית, שכל זרוע במשרד נותנת מענה לביצוע, ואנחנו רוצים לתת מענה מיידי לכל תקלה שעולה".

המערכת כוללת מחלקת רכש שמספקת חומרים במהירות מיידית, כך שהצוותים בשטח אף פעם לא עומדים ותמיד בפעולה ומחלקת הנהלת חשבונות שמספקת מענה לקבלנים בצורה מהירה. "אם הקבלן מקבל את הכסף בזמן", אומר זיני, "ואפילו ברוב המקרים בהקדמה, ויש לו יותר תמריץ לתת כוח בפרויקט".

חלק נכבד במעטפת, לפי זיני, היא מחלקת שינוי הדיירים. זו המחלקה שמטפלת בקשרים בין הדיירים לשטח. בחברת בן שלום רואים חשיבות גדולה בהתנהלות המחלקה הזו, משום שהדיירים, בעלי הדירות, הם השותפים הבלתי מעורערים ויש להתנהל מולם בהתאם. "הדיירים מבחינתנו, בכל פרויקט שלנו, הם הכל", אומר זיני, "ואנחנו מעניקים את היחס הכי טוב שניתן, בין אם הוא קנה פנטהאוז או דירה רגילה.  אנחנו כחברה מעריכים מאוד את העובדה שהלקוח בחר בנו לביצוע העסקה היקרה והמשמעותית הזו ולכן גם משתדלים לאפשר לו כמעט כל שינוי שניתן בשלב הקדם-בניה".

לדבריו, היכולת לשלב את השינויים שהלקוח מבקש לתוכניות שכבר תואמו על-ידי היועצים היא מורכבת מאוד עבור החברה מצד אחד, אבל מהצד השני היא מאפשרת לחברה לספק שירות יוצא דופן ללקוח תוך גמישות מקסימלית בדרך לממש את דירת חלומותיו כבר מהקבלן, בלי פיגור בזמן ובלי צורך להכניס שיפוצניק אחרי קבלת הדירה. "זו התוצאה הכי טובה שבעל דירה יכול לקוות לה", מוסיף זיני. "מתן השירות הזה בצורה שלא מעכבת את הביצוע דורש תיאום מופתי בין המחלקות בחברה ואנחנו מקדישים לכך קשב רב. כיף לראות שיש פירות לעמלינו ולקוחות בבן שלום מצביעים ברגלים ובדרך כלל חוזרים וקונים שוב בעצמם או משפחתם או קרוביהם - זה אומר שאנחנו עשינו את שלנו!".

האתגר התל אביבי

חברת בן שלום בונה פרויקטים בכל רחבי הארץ, אבל הפעילות הנרחבת שלה בתל אביב לאורך השנים יצרה בחברה מומחיות ייחודית לאתגרים שהעיר הזו מביאה עמה. מדובר בעיר שבה כל פרויקט הוא מערכת מורכבת: דיירים קיימים, שכנים, תשתיות ותיקות, רגולציה עירונית ודרישות תכנוניות מחמירות. "תל אביב מחייבת דיוק", מסביר סלע. "אין מקום לאלתורים. כל טעות תכנונית, גם קטנה, מתורגמת מיד לשטח". לכן, בחברה מקדישים משאבים משמעותיים לשלב התכנון - מתוך הבנה ששם מוכרעת הצלחת הפרויקט.

"אין תחליף לניסיון של החברה שבונה בעיר במשך עשרות שנים", מוסיף זיני. "אנחנו מתמודדים עם אתרים צפופים מאוד, עם עבודה בתכלול עירוני צפוף. ברוב המקרים, את כל המגבלות אנחנו הופכים ליתרונות".

סלע מציין, כי גם הבאת קבלנים לעבודה בתל אביב היא אתגר ולא תמיד מדובר במשימה פשוטה. "הרבה מהם", הוא אומר, "יעדיפו לעבוד יותר קרוב לאזורים שבהם הם גרים. בתל אביב הקבלנים צריכים להגיע בשבע בבוקר ולעמוד בפקקים, אבל החברה שלנו פותרת זאת באמצעות יחסים ארוכי טווח ויתרון הגודל: יש לנו קבלנים שאנחנו מריצים אותם בתוך המערכת ובתוך הפרויקטים שלנו, והם גם יודעים לעבוד איתנו וגם יודעים לעבוד בתל אביב".

• מעבר לאתגרים האלו, מדובר גם בעיר שבנויה בצורה צפופה מאוד. איך מתמודדים עם זה?

סלע: "נכון. קשה לתאר מה זה להרים מנוף באמצע רחוב בלב העיר תל אביב . זה לא איזה רחוב צדדי בכל עיר אחרת. יש צפיפות, יש מלא דרישות, העירייה מציבה תנאים, הפיקוח קשה. גם הדיירים בסביבה סובלים ומתלוננים לא פעם, ואנחנו צריכים לספוג הרבה תלונות, וגם להיות רגישים לשכנים".

איתנות פיננסית כמנוע להאצה

לדברי סלע, יש קשר הדוק בין חיסכון בזמן לאיתנות פיננסית. "להחזיק אתר בנייה", הוא אומר, "זה עסק יקר מאוד. צריך מנהלי פרויקטים, עובדים, מנופים. לקצר זמנים זה בקורלציה מאוד גבוהה לאיתנות הפיננסית של החברה".

זיני מוסיף כי "אנחנו תמיד דואגים שהקבלן יקבל את הכסף בזמן ואפילו בהקדמה. אנחנו מבינים את המשמעות האדירה של הדבר הזה. בגלל שאנחנו בונים את הפרויקטים שלנו במהירות, הקבלנים מרוויחים יותר כסף כי הם מסיימים את הפרויקטים בפחות זמן".

"הדנ"א של החברה הוא שאין פיגורים", ממשיך זיני. "אנו דואגים שלא משנה מה קורה בדרך תמיד להתאים את עצמנו למצב הקיים בידיעה שהדייר יקבל את הדירה בזמן ובאיכות הטובה ביותר. ב-7 באוקטובר כולנו היינו בהלם מהמצב הקיים, אבל ב-8 באוקטובר כבר התחלנו להתארגן, הפשלנו שרוולים והתחלנו למצוא פתרונות כדי שכלל הפרויקטים יימסרו בזמן. שילוב של כוח אדם זר (כמו עובדים מסין) עם צוות מנהלה גדול מביא אותנו לבצע פרויקטים בצמצום משמעותי של לוחות הזמנים".

"אנחנו", מסכם סלע, "בונים פרויקטים מורכבים באזורים מורכבים כמו תל אביב, מהר מאוד. הרבה פעמים מהר גם ביחס לשכנים שלנו. חלק מהפרויקטים שתעברי לידם, תראי אתרי בנייה שהתחלנו אחריהם ואנחנו שואפים תמיד לסיים לפניהם".

בן שלום אינה מגדירה את עצמה לפי מספר הפרויקטים, אלא לפי האופן שבו הם מבוצעים. בעולם שבו השוק משתנה והציפיות של רוכשי הדירות עולות, החברה ממשיכה לדבוק בגישה שמעמידה את התכנון, השליטה והביצוע המדויק במרכז. "בסוף", מסכם זיני, "נדל״ן טוב הוא כזה שעובד גם שנים אחרי המסירה. בשביל זה צריך להתחיל נכון".

לפרטים>>