מאות מיליוני ש"ח יוחזרו לידי היזמים: השפעות פסק הדין התקדימי שמטלטל את הענף

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חברת אשדר זכתה בפסק דין תקדימי, שישפיע גם על חברות רבות נוספות. לפי פסק הדין, כל הפרויקטים של " מחיר למשתכן " לא מהווים עסקה במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין ולא חייבים במס רכישה בידי היזמים הזוכים במכרזים, שכן המגבלות החוזיות מונעות חזקה העולה על 25 שנה. פסק הדין שניתן על ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ומרכז, צפוי להשפיע על עשרות יזמים ומעל ל-150 עררים דומים הממתינים להכרעה בכל רחבי הארץ.

השופטת אורית וינשטיין קיבלה את טענות אשדר והורתה לרשות המיסים על החזר מס רכישה של מאות מיליונים לקבלנים. מלבד אשדר מדובר בהסדר ייחודי פרטני, שסוכם מול הפרקליטות, כדי לאפשר ליזמים שהצטרפו ויצטרפו לעוררים להסדר לקבל השבה של מס הרכישה במסגרת טיפול רוחבי ויעיל להשבת מס הרכישה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין .

להחלטה המלאה של ועדת הערר

ההסדר כולל גם מנגנון ייעודי המאפשר החזר גם במקרים שבהם השומות התיישנו בחלוף 4 שנים, ואשר לגביהן הוגשה בקשה לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין (נושא אשר נדון במסגרת הליך נוסף המצוי אף הוא לקראת הכרעה של ועדת הערר).

חברת אשדר זכתה בשנים האחרונות בשלושה מכרזי " מחיר למשתכן " בטירת כרמל, בקריית אליעזר שבחיפה ובקריית אונו. החברה דיווחה תחילה על העסקאות כרכישת זכות במקרקעין ושילמה מס רכישה בהתאם לשומות עצמיות. אולם, בשנת 2019, לאחר קבלת ייעוץ ממומחי מס חיצוניים, פנתה החברה למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה לתיקון השומות והשבת המס ששולם.

אשדר טענה כי המערכת ההסכמית של " מחיר למשתכן " היא ייחודית ואינה מקנה לה את זכויות ההנאה והשליטה הכלכלית המאפיינות " חכירה ". מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשות, בטענה כי מדובר בעסקת מקרקעין מובהקת וכי אין לאפשר לנישום לתקן שומה עצמית בשל "טעות משפטית" לאחר שהעובדות כבר היו ידועות לו.

אשדר טענה כי המערכת ההסכמית של " מחיר למשתכן " היא ייחודית ואינה מקנה לה את זכויות ההנאה והשליטה הכלכלית המאפיינות " חכירה ". מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשות, בטענה כי מדובר בעסקת מקרקעין מובהקת וכי אין לאפשר לנישום לתקן שומה עצמית בשל "טעות משפטית" לאחר שהעובדות כבר היו ידועות לו

יו"ר הוועדה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את טענותיה של אשדר וקבעה כי מבחינה מהותית וכלכלית, היזם בפרויקט זה משמש כ"צינור" או כקבלן מבצע עבור המדינה בלבד. הוועדה, בפסק דין של מעל 100 עמודים, ניתחה את המגבלות הרבות המוטלות על היזמים במכרזים אלו, ביניהן היעדר שליטה על זהות הרוכשים: המדינה היא שקובעת את הזכאים באמצעות הגרלות; קיבוע מחיר המכירה המחיר למ"ר דירתי מוכתב מראש בתנאי המכרז; מפרט בנייה קשיח: המדינה מכתיבה מפרט מחייב ללא אפשרות לשדרוגים בתשלום מצד הרוכשים; לוחות זמנים דחוקים: היזם מחויב להעביר את הדירות לזכאים תוך שנים ספורות, מה שמונע ממנו להחזיק במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים.

השופטת וינשטיין הדגישה כי "זכות שמבחינת מהותה ותוכנה אינה חכירה , לא תיחשב כ'זכות במקרקעין' על פי החוק, שכן מה שאינו נראה כמו ברווז, אינו הולך כמו ברווז, ואינו מגעגע כמו ברווז - איננו ברווז, גם אם יקראו לו בשם ברווז".

השופטת וינשטיין הדגישה כי "זכות שמבחינת מהותה ותוכנה אינה חכירה , לא תיחשב כ'זכות במקרקעין' על פי החוק, שכן מה שאינו נראה כמו ברווז, אינו הולך כמו ברווז, ואינו מגעגע כמו ברווז - איננו ברווז, גם אם יקראו לו בשם ברווז".

בסוגיה הפרוצדורלית, הוועדה דחתה את ניסיונו של מנהל מיסוי מקרקעין להקשיח את התנאים לתיקון שומות עצמיות. נקבע כי החוק מאפשר הן למנהל והן לנישום לבקש תיקון שומה בשל טעות, עובדתית או משפטית, וזאת במטרה להגיע לתוצאה של גביית "מס אמת". הוועדה אף מתחה ביקורת על רשות המיסים, שבעצמה מבצעת תיקוני שומה יזומים בגין טעויות משפטיות מבלי לספק הנמקה מפורטת.

נקבע כי אשדר , ובעקבותיה חברות נוספות שהגיעו להסדר, אינן חייבות במס רכישה על מרכיב הקרקע המיועד לדירות ' מחיר למשתכן '. ועל רשות המיסים לבטל את השומות ולהחזיר לחברה את מס הרכישה ששולם בעשרות מיליוני שקלים. הקביעה חלה רק על דירות הניתנות לזכאים, ולא על דירות הנמכרות בשוק החופשי. 

"במסגרת זכייתה במכרזי ' מחיר למשתכן ' וחתימתה על המערך ההסכמי בעקבות חוזה חכירה … כמו גם בשל כפיפותה ומחויבותה לפעול בהתאם להוראות חברת הבקרה שמונתה על ידי משרד הבינוי והשיכון , מכלול המסמכים המשפטיים ומאפייניהם הייחודיים מובילים למסקנה כי העוררת לא רכשה מהמדינה 'זכות במקרקעין' במשמעות חוק מיסוי מקרקעין - לא במישור התוכן והמהות, שכן הוטלו עליה מגבלות רבות ומשמעותיות אשר שללו ממנה את היכולת להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתועלתה שלה, להפיק את מירב ההנאה הכלכלית מהמקרקעין ולהשיא את רווחיה מהם; ולא במישור תקופת ההחזקה במקרקעין, שכן העוררת לא קיבלה זכות משפטית ודאית, ידועה, ברורה וברת אכיפה לתקופה העולה על 25 שנים, המהות המשפטית כעולה מהמערך ההסכמי עליו הוחתמה (העוררת) היא התקשרות עם קבלן מבצע, הפועל בשמה ומטעמה של המדינה לצורך מימוש מדיניותה במסגרת פרויקט הדגל של מחיר למשתכן"

עו"ד ליאור נוימן (באדיבות המצולם)

חברי הוועדה, עו"ד רפאל מרסיאנו ועו"ד אילן תמאם, הצטרפו לפסק דינה של השופטת וינשטיין. בנוסף לביטול המס, חייבה הוועדה את רשות המיסים לשלם לאשדר הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 100,000 ש"ח.

פסק הדין אינו נוקב בסכומים אך מהודעה לבורסה שהוציאה אשטרום מגורים (לשעבר אשדר ) ביום שישי האחרון עולה כי "להערכת החברה, ובהתבסס על פסק הדין, ככל שהחלטת ועדת הערר תעמוד בעינה ותבוצע, צפויה אשטרום מגורים לקבל השבה של מס הרכישה ששולם על ידה בקשר עם המכרזים נשוא העררים ולהכיר ברווח (בגין פרויקטים אשר נזקפו לדוח רווח והפסד) בהיקף כספי של כ- 30 מיליון ש"ח. יודגש כי מועד ההשבה, היקפה הסופי, מועד ההכרה ברווח והשלכותיהם החשבונאיות בדוחות החברה יושפעו, בין היתר, מהליכים נוספים אפשריים ומהחלטות רשות המסים בקשר עם יישום פסק הדין". 

עורכי הדין ליאור נוימן, גיא ורטהים וטל שבו ממשרד ש. הורוביץ ושות' ייצגו את אשדר חברה לבניה יחד עם עורכי הדין טל פלמבאום ועו"ד צבי חמיש. את רשות המיסים ייצג עו"ד אופיר סורולוביץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי).