פרדוקס מס רכוש: המדינה מסרבת לפצות על אובדן הפוטנציאל, אך שמחה למסות אותו

במסגרת חוק ההסדרים מבקשת המדינה להחזיר לחיים מס ישן-חדש: מס רכוש על קרקעות פנויות, לרבות קרקע חקלאית. על פני הדברים, מדובר במהלך פיסקאלי לגיטימי: קרקע היא משאב מוגבל, אי־אפשר להבריח אותה לחו״ל ומאגר הבעלות הינו ברור וקל למעקב, ערכה עולה בעיקר בזכות תכנון והשקעות ציבוריות, והמס, כך נטען, אף עשוי לעודד בעלי קרקע לממש זכויות בנייה ולהגדיל את היצע הדיור.

אלא שכאשר בוחנים את המהלך הזה דרך הפריזמה המשפטית והתכנונית, מתגלה סתירה עמוקה - כמעט אבסורד - בעמדת המדינה כלפי אותם בעלי קרקע ממש.

במשך שנים האחרונות  קבעו המדינה ובתי המשפט, בפסיקות עקביות, כי כאשר קרקע נפגעת מתכנון, גם אם מדובר בשלב מקדים להפקעה - אין לפצות את בעליה על "פוטנציאל". נקבע שלא משלמים על חלומות, לא על ציפיות, ולא על מה "שאולי יהיה בעתיד". הפיצוי, אם ניתן, מחושב לפי הייעוד הקיים, לפי ערך חקלאי או ערך עיבוד, לעיתים בסכומים אחידים ונמוכים, ללא קשר לשווי השוק האמיתי של הקרקע ומחיר השוק שלה.

במשך שנים האחרונות  קבעו המדינה ובתי המשפט, בפסיקות עקביות, כי כאשר קרקע נפגעת מתכנון, גם אם מדובר בשלב מקדים להפקעה - אין לפצות את בעליה על "פוטנציאל". נקבע שלא משלמים על חלומות, לא על ציפיות, ולא על מה "שאולי יהיה בעתיד"

המבחן שנקבע על ידי בית המשפט העליון לפני מספר שנים הינו כי יש להתייחס לפוטנציאל אך ורק אם עומדים בשורה של תנאים- שהתקדמה תכנית לשינוי ייעוד הקרקע, תכנית זו הופקדה להתנגדויות ויש "דבר מה נוסף", כלומר סבירות שהתכנית גם תאושר, בכל מקרה אחר, חוזרים לשווי הבסיס כלומר התעלמות מוחלטת משווי השוק.

לאחרונה אף הורתה המדינה לגופים המפצים, כי הפיצוי בגין פגיעה יהא בשיעור של עשרות אלפי שקלים לדונם, גם בקרקעות שממקומות בלב הארץ, כלומר מתעלמים לחלוטין ממיקום הקרקע, ממחירה בשוק, מהתמורה שהבעלים שילם בגינה, נציין כי גם הרשויות שצריכות לרכוש את המקרקעין במחיר מעין זה נבוכות ומתקשות לשכנע את הנפגע למסור את מקרקעיו בנזיד עדשים.

לא המס הראשון בו המדינה אינה עקבית

והנה כעת, באותה נשימה ממש, מבקשת המדינה לגבות מס רכוש שנתי בשיעור של כ־1.5% - לא לפי אותו ערך “אחיד”, אלא לפי שווי הקרקע בשוק. שווי שכולל, איך לא, גם את אותו פוטנציאל תכנוני ומיקומי, שממנו התנערה המדינה כאשר נדרשה לפצות, ולא נבדקים לפתע כל המבחנים דלעיל. כך נוצר מצב בלתי מתקבל על הדעת: כשבעל הקרקע נפגע ואף ניטלים הימנו מקרקעיו - אין חלומות. כשבעל הקרקע משלם מס - החלומות חוזרים, ובגדול.

נציין כי זה אינו מס ראשון בו המדינה אינה עקבית ביחסה לאזרח, גם במיסוי מקרקעין, מס שבח ורכישה, השווי נקבע על פי מחיר בעסקה לרוב, ושם משום מה לא טוענים לאזרח כי מאחר והמחיר ספקולטיבי הרי שישלם פחות.

נציין כי זה אינו מס ראשון בו המדינה אינה עקבית ביחסה לאזרח, גם במיסוי מקרקעין, מס שבח ורכישה, השווי נקבע על פי מחיר בעסקה לרוב, ושם משום מה לא טוענים לאזרח כי מאחר והמחיר ספקולטיבי הרי שישלם פחות. העיוות הזה מחריף נוכח העובדה שהמס המוצע חל גם על קרקעות שבפועל לא ניתן לממש בהן בנייה: קרקעות חקלאיות, ללא תשתיות, ללא דרכי גישה, עם מגבלות תכנוניות, או כאלה שתלויות בתוכניות עתידיות שאינן בשליטת הבעלים

העיוות הזה מחריף נוכח העובדה שהמס המוצע חל גם על קרקעות שבפועל לא ניתן לממש בהן בנייה: קרקעות חקלאיות, ללא תשתיות, ללא דרכי גישה, עם מגבלות תכנוניות, או כאלה שתלויות בתוכניות עתידיות שאינן בשליטת הבעלים. במקרים רבים, בעל הקרקע אינו “יושב על הגדר” מתוך בחירה - אלא פשוט תקוע במערכת תכנונית איטית ומסורבלת, העדר פיתוח ועוד אינספור קשיים ומניעות לניצול הקרקע מסיבות שכלל אינן תלויות בו.

המדינה טוענת כי המס נועד לעודד בנייה. אלא שכאשר הוא מוטל גם על מי שאינו יכול לבנות כלל, חדל זה להיות תמריץ והופך למס עונשי. מס שנתי על חוסר אונים תכנוני. יתרה מכך, נציגי רשות המסים אף הודו לאחרונה כי מבחינתם מדובר בראש ובראשונה במס לצורכי הכנסה, גם אם “על הדרך” אולי תהיה לו השפעה תכנונית. כלומר: לא כלי מדיניות - אלא גבייה.

בעיה עקרונית של הגינות

הניסיון ההיסטורי מלמד כי מס רכוש בוטל בשנת 2000 בדיוק בשל אותן בעיות מבניות: ריבוי חריגים, קשיי שומה, עיוותים, ופגיעה בבעלי קרקע שאין להם יכולת אמיתית להשפיע על מצב הנכס. העובדה שכיום קל יותר לגבות את המס - בזכות רישום, מעקב וטכנולוגיה - אינה הופכת אותו לצודק יותר.

כבר חלפו הימים כי בעל מקרקעין הינו בעל הממון, קיימים אינספור עשירים ישנים וחדשים ממקור שאינו נדל"ן, ומנגד מחזיקי נדל"ן מירושה שממונם אינו בכיסם, אם חפצה המדינה להטיל מס על רכוש, הנדל"ן הינו אך ורק חלק קטן מחישוב הערך שלפיו יש לגבות, המיקוד בנדל"ן הינו חיפוש המטבע תחת הפנס, ואפליה בין אזרחים.

בסופו של יום, אם עמדת המדינה היא שאין לפצות על פוטנציאל תכנוני, ראוי שתהיה עקבית ולא תמסה על אותו פוטנציאל עצמו. אי אפשר להחזיק את המקל משני קצותיו: גם לשלול ערך כשזה עולה כסף למדינה, וגם לדרוש עליו תשלום כשזה מכניס לה כסף. 

מס רכוש, במתכונתו המוצעת, עלול לחול בדיוק היכן שקל לגבות - ולא היכן שנכון לגבות. וזו אינה מדיניות תכנונית, אלא בעיה עקרונית של הגינות.