פער של עשרות מ״ר בלי הסבר: המחוזי מחזיר את תיק ההשבחה ברעננה לוועדת הערר

פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז לוד מחזיר למוקד את אחת הסוגיות הנפיצות בהתחדשות עירונית: אופן חישוב שטחים בפרויקטי חיזוק מכוח תמ"א 38 /1 - והשלכותיו הישירות על גובה היטל ההשבחה. בהחלטה שניתנה אתמול (א'), קבע השופט אבי גורמן כי נדרש בירור מחודש של המחלוקת בין יזמית פרויקט ברעננה - "אחים (כ.י השקעות בנדל"ן) - בבעלות חי כחלון וירון יעקב - לוועדה המקומית בעיר, לאחר שנמצא כי החלטת ועדת הערר המחוזית מרכז לא סיפקה הנמקה מספקת לטענות מרכזיות שהעלו היזמים בנוגע לפערים בחישוב שטחי הקומות - פערים שעשויים להכריע אם יוטל היטל של מאות אלפי שקלים או יבוטל לחלוטין. כעת התיק ישוב לשולחנה של ועדת הערר. 

הערר הוגש על שומת היטל השבחה שנערכה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה ממאי 2022 לאשר בקשה להיתר במקרקעין ברחוב תל חי 24 ברעננה ששטחם הרשום הוא כדונם. במקרקעין קיים מבנה בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, שבו 12 יח"ד. לבניין 2 כניסות. הבקשה להיתר כוללת חיזוק ותוספת בנייה על גבי מבנה מגורים קיים בן 2.5 קומות, סגירה חלקית, של קומת עמודים, הרחבת 12 יחידות הדיור הקיימות ותוספת של 11 יח"ד (אחת מהן בקומת הקרקע).

להחלטה של בית המשפט המחוזי 

הבקשה להיתר הוגשה מכוח תוכנית "רע/מק1010/א" - תוכנית בסמכות ועדה  מקומית, שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ופורסמה למתן תוקף בנובמבר 2019. על המקרקעין חלה גם התוכנית הכוללנית של רעננה, רע,3000/ שפורסמה למתן תוקף במרץ 2016. הוועדה המקומית קבעה היטל השבחה של כ-630 אלף שקל בשל תוספת שטח בהקלה כמותית בקומות 4-6. היזמים טענו כי לא היה צריך לקבוע היטל השבחה כלל  או לקבוע היטל השבחה נמוך יותר, כי השטחים שנוספו אינם חורגים מהזכויות המוקנות לה מכוח התמ"א ולכן יש לפטור אותם מהיטל. מנגד, הוועדה המקומית טענה כי בוצעה חריגה מקונטור הקומה הקיים וכי נעשה שימוש בהקלות מעבר לסמכויות התמ"א, דבר המחייב תשלום היטל השבחה. 

עו"ד הדר בלומשטיין בדש (מיכל קושרוב)

ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי קבעה, ביולי 24' כי קיים הבדל עקרוני בין פרויקטים של הריסה ובנייה לבין פרויקטים של חיזוק ( תמ"א 38 /1). לפי החלטתה, במסלול חיזוק לא קיים "סל זכויות" גמיש, והפטור ניתן רק עבור שטחים המתווספים בפועל לפי הוראות התמ"א.

העוררים טענו שלל טענות, אך במרכז הערעור שהגישה חברת "אחים (כ.י.) השקעות בנדל"ן" לבית המשפט, עומדת טענה לטעות מהותית בחישוב השטחים הקיימים בבניין המיועד לחיזוק ( תמ"א 38 /1). היזמים טענו  כי שטח קומה טיפוסית קיימת הוא 451 מ"ר. לטענתם, הוועדה המקומית טעתה כשחישבה שטח של 418 מ"ר בלבד, ככל הנראה בשל הפחתה שגויה של שטחי הריסה. הוועדה המקומית דבקה בחישוב של 418.03 מ"ר. לשיטתה, היזם נדרש להשתמש בהקלה של תוספת 16% כדי להגיע לשטחים המבוקשים בקומות החדשות, דבר שמוליד חבות בהיטל השבחה . ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועד המקומית

במהלך הדיון, הבהיר בית המשפט לצדדים כי החלטת ועדת הערר בסוגיה זו לא הייתה מנומקת דיה. למרות שהיזם חזר על טענת השטחים שוב ושוב, הוועדה לא סיפקה מענה ברור ומפורט למחלוקת החישובית הזו.

ליאור יוסף בדש שמאי (מירי שמעונוביץ)

כפי שעלה מדברי בא כוח הצדדים: "אנו שומעים את דברי בית המשפט על כך שלכאורה החלטת ועדת הערר אינה מנומקת כנדרש, וזאת מבלי שבית המשפט יביע עמדה לגוף השאלה של החבות בהיטל ההשבחה.. כתוצאה מטעות זו, כך לטענת המערערת עליה חזרה שוב ושוב בפני ועדת הערר, נובע חיוב היטל  השבחה שלמעשה אינו נדרש כלל. על ועדת הערר היה להתייחס באופן ברור וחד משמעי לטענה..  מה שלדברי בית המשפט לא נעשה כנדרש".  

לאחר ששמעו את דברי בית המשפט אודות חסר בהנמקה של ועדת הערר, הסכימו הצדדים להשבת התיק אל ועדת הערר להשלמת החלטתה.  לאור זאת, ניתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים. לאחר שתיתן ועדת הערר לצדדים את האפשרות לטעון בפניה בכתב ובעל פה כפי שהסכימו, תוכל ועדת הערר לדון בהמשך בירור המחלוקת, "עד להשלמת החלטה מנומקת מטעמה", נכתב בפסק דין

את המערערת ייצגו עו"ד הדר בדש בלומשטייו, השמאי ליאור בדש והאדריכל דוד דרך. את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה ייצג עו"ד עזרא קוקיא.