"חסמים תכנוניים יילקחו בחשבון": הצוות להחזרת מס רכוש הגיש המלצותיו לשר האוצר

הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, פרסם היום (חמישי) את המלצותיו, אשר כוללות הצעה להטיל מס רכוש על מקרקעין פנויים במדינת ישראל, בהמשך לאישור המהלך בממשלה כחלק מתקציב המדינה לשנת 2026. כזכור, הצוות הוקם על פי החלטת ממשלה מפברואר 2024, וכולל חברים מהמגזר הציבורי, ביניהם מנהל רשות המיסים, סגן הממונה על התקציבים, מנכ"ל משרד השיכון ונציגת משרד המשפטים. לפי ההמלצות, המס צפוי להניב מיליארדי שקלים לקופת המדינה, לעודד מימוש קרקעות ולהגדיל את היצע הדיור, תוך המלצה להתחשב בחסמים תכנוניים שאינם בשליטת בעלי הקרקע.

ממשרד האוצר נמסר כי לאחר בחינה מעמיקה של ההיבטים השונים וההשלכות של מיסוי רכוש פנוי, על בסיס השוואה עם מדינות אחרות וקבלת התייחסויות הציבור, קבע הצוות כי קיימת הצדקה כלכלית להחזרת המיסוי. הצוות סבור כי מיסוי רכוש פנוי יכול לתרום לפתרון הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח של מדינת ישראל, במיוחד לאור ההוצאות הגדולות הצפויות בעקבות מלחמת תקומה ("חרבות ברזל"). בנוסף, הצוות מציין את היתרונות המובהקים של מיסוי רכוש על פני מיסים אחרים, במיוחד מסי הכנסות וצריכה.

ברקע המלצות הצוות עומדת עלייה של כ־1.5% מהתוצר בנטל המס בישראל בשנים 2024–2025 לעומת 2023, בעקבות צעדי מיסוי שננקטו למימון הוצאות המלחמה. צעדים אלה כללו בין היתר העלאת המע"מ בנקודת אחוז, שחיקת מדרגות מס הכנסה, העלאת דמי הביטוח הלאומי ומיסוי רווחים לא מחולקים של חברות. על רקע זה, מס הרכוש מוצג ככלי מיסוי חלופי שעשוי לעודד פיתוח קרקעות או מכירתן, להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה ולתרום לשימוש יעיל יותר בקרקע.

בבסיס המלצות הצוות עומד שווי הקרקעות הפנויות שמיועדות לפיתוח, המוחזקות בידי משקי בית וחברות, אשר נאמד בכ־800 מיליארד ש"ח במחירי 2025. מהנתונים עולה כי חברות מחזיקות בכ־500 מיליארד ש"ח מקרקעין אלו, בעוד שמשקי בית מחזיקים בכ־300 מיליארד ש"ח. לפי הצוות, הטלת מס רכוש אחיד בשיעור של 1% עשויה להניב למדינה כ־8 מיליארד ש"ח בשנה, בעוד ששיעור מס של 1.5% עשוי להגדיל את ההכנסות לכ־12 מיליארד ש"ח.

מדובר בהערכות פוטנציאליות, מבלי לקחת בחשבון גורמים כמו השפעת מנגנוני השומה, יכולת הגבייה לאורך זמן, הפקדות לקרן פיצויים או אובדן הכנסות מקרקעות מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל בעקבות שינוי שווי הקרקע.

הטלת מס רכוש צפויה להשפיע על הכנסות המדינה ממסים אחרים: מצד אחד, ניכוי הוצאות המס על הקרקע יגרום לאובדן מס שבח עבור קרקע הנחשבת רכוש קבוע ואובדן מס חברות עבור קרקע שמוגדרת מלאי עסקי. מצד שני, המס צפוי לעודד בעלי קרקעות למכור את הנכסים הפנויים, מה שיצדיק עלייה בתקבולי מס שבח, מס רכישה ומס חברות בטווח הקצר, ובכך ייצר גל הכנסות משמעותי למגזר הציבורי.

סה"כ, בהינתן שיעור מס רכוש של 1.5% נאמד פוטנציאל גביית מס רכוש בהבשלה מלאה ותוספת נטו של גביית מס שבח , מס רכישה ומס חברות בשנת 2026 ב-12.5 מיליארד ש"ח.

צפוי ליצור גל מכירות משמעותי 

הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים צפויה ליצור גל מכירות משמעותי בשוק, כאשר בשנה הראשונה לאחר ההטלה צפוי גידול חד במכירת קרקעות על ידי יחידים, שמרוויחים מניכוי הוצאות המס וצמצום חבותם. בשנים שלאחר מכן, ההשפעה צפויה להתמתן בהדרגה, עם ירידה בקצב הגידול במכירות. בקרב בעלי קרקעות שהקרקע שלהם נחשבת למלאי עסקי, ההשפעה תהיה מתונה יותר, אך בסך הכול מס הרכוש נתפס ככלי שיכול לייצר הכנסות משמעותיות למדינה בטווח הקצר, כאשר האפקט החיובי נחלש עם הזמן.

הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים צפויה ליצור גל מכירות משמעותי בשוק, כאשר בשנה הראשונה לאחר ההטלה צפוי גידול חד במכירת קרקעות על ידי יחידים, שמרוויחים מניכוי הוצאות המס וצמצום חבותם. בשנים שלאחר מכן, ההשפעה צפויה להתמתן בהדרגה, עם ירידה בקצב הגידול במכירות

באשר להשפעה על מחירי הקרקעות, לפי הוועדה - לפי התיאוריה הכלכלית וממצאים ממחקרים אמפיריים, הטלת מס רכוש על קרקע מגולמת במלואה במחיר הקרקע וגורמת לירידתו. המשמעות היא שבעלי הקרקעות נושאים בפועל בנטל המס דרך פגיעה בערך הנכס עוד לפני גבייתו השנתית. מאחר שבעלי קרקעות פנויות משתייכים לרוב לעשירונים הגבוהים, מס רכוש עשוי גם לתרום לצמצום אי־השוויון.

חברי הצוות ממליצים להחזיר את מס הרכוש במתכונת ממוקדת, שתוטל אך ורק על מקרקעין פנויים - ולא על נכסים שכבר ממוסים כיום במנגנונים אחרים, כמו ארנונה על בנייה קיימת. לפי ההמלצה, המיסוי יתמקד בהון בלתי ממומש, ישמש מקור פיסקאלי משמעותי שיאפשר להפחית מסים מעוותי פעילות, וייקבע כך שלא יפגע בתמריץ של בעלי קרקעות לקדם תכנון, שינוי ייעוד ובנייה, במיוחד במתחמים מרובי בעלים.

עוד נקבע כי חסמים תכנוניים ופיתוחיים שאינם בשליטת בעלי הקרקע יובאו בחשבון במסגרת שומת המס, כך שהנטל יותאם לנסיבות בפועל. הצוות ממליץ גם להתייחס במודל המס לסטטוס התכנוני - קיומה של תוכנית מאושרת או היתר בנייה - ואף לאפשר דחייה בעדכון השומה לאחר שינוי תכנוני, כדי לאפשר מימוש בפועל לפני קפיצה חדה במס. לפי המודל המוצע, החיוב יחול על כלל המקרקעין שלא הושלמה בהם הבנייה ולא התקבלה עבורם תעודת גמר ואישור אכלוס, למעט קרקעות חקלאיות מעובדות. הבחירה בתעודת גמר כקו הגבול נועדה למקד את המיסוי בקרקעות שטרם מומשו בפועל, גם אם כבר ניתן להן היתר בנייה.

חברי הצוות סבורים כי בניגוד לעבר, היכולות הטכנולוגיות והניסיון שנצברו ברשות המיסים יאפשרו יישום פשוט, שקוף ומדויק יותר של מס הרכוש, בין היתר באמצעות מנגנון של דיווח עצמי ושומות ברורות עם חיכוך מינימלי מול הנישומים. לפי המלצתם, שיעור מס של עד 1.5% צפוי לספק בתוך כחמש שנים מענה לצרכים הפיסקאליים של המדינה, מבלי להכביד יתר על המידה על בעלי הקרקעות. במקביל, כדי שלא לפגוע במאמצי הממשלה להגדלת היצע הדיור, מומלץ לקבוע התאמות בחקיקה שימנעו פגיעה בתמריץ לקדם תכנון ובנייה, למשל באמצעות דחיית חיוב המס או השהיית עדכון שווי הקרקע לאחר אישור תוכנית מפורטת או קבלת היתר בנייה