בעלת הדירה הוסיפה קומה תוך גרימת נזקים לבניין - ונתבעה. בית המשפט הכריע

במאמר זה נסקור את הכרעת בית משפט השלום בירושלים בשאלת היקף הזכויות ברכוש המשותף. כמו כן נדון בשאלה - האם בנייה ברכוש המשותף מחייבת הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות, או שמא יש לפרש שתיקה ואי התנגדות להיתר בנייה  כהסכמה. סוגיה נוספת שנבחנה במסגרת פסק הדין - המשמעות שיש ליתן למניעים כלכליים של הדיירים בקשר לקידום פרויקט תמ״א 38.

נסיבות המקרה וטענות הצדדים:

דיירים בבית משותף בירושלים הגישו תביעה נגד בעלת דירה בבניין, ונגד חתנה שלטענתם היה אחראי לבנייה שבוצעה ע"י שניהם ברכוש המשותף. 

הנתבעים הקימו יחידות דיור להשכרה ברכוש המשותף ללא הסכמה מפורשת מהדיירים. הם הוסיפו קומה נוספת לדירתם תוך פריצת קיר חיצוני. במהלך הבנייה נגרמו נזקים לבניין, לרבות פגיעה בצינור הביוב הראשי, הצפת מקלט, ניתוק חשמל ושבירת חלקים ברכוש המשותף בבניין, באופן שמסכן את הדיירים.

טענות הדיירים מתפרשות על פני מספר מישורים עיקריים. במישור הקנייני והתכנוני נטען כי הנתבעים ביצעו עבודות שגרעו מהרכוש המשותף והפכו חלקים ממנו לשימוש פרטי, וזאת ללא קבלת ההסכמות הנדרשות מכלל בעלי הדירות. במישור הנזיקי נטען כי עבודות הבנייה גרמו נזקים כבדים לבניין, לרבות פגיעה בתשתיות הבניין. בנוסף נטען לפגיעה בפרויקט תמ"א 38 , שכן עבודות הבנייה מסכלות את הוצאתו של הפרויקט לפועל וההטבות הניתנות מכוחו.

יצוין כאן, כי תמ"א 38 עניינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הנחלקת לשני מסלולים: חיזוק ועיבוי, במסגרתו הדיירים מקבלים שיפוץ, חיזוק והרחבת דירות קיימות והיזם זוכה לבניית קומות נוספות על הגג (38/1), והריסה ובניה מחדש (38/2). 

מנגד טענו הנתבעים כי העבודות בוצעו מכוח היתר בנייה תקף, וכי הדיירים לא התנגדו להיתר במועדים הקבועים בדין, ולמעלה מכך לא נקטו צעדים למניעת הבנייה בזמן אמת. עוד נטען כי ניסיונות הדיירים לתקוף את היתר הבנייה במסלולים מנהליים לא צלחו, וההיתר נותר על כנו. לשיטתם, התביעה הוגשה בחוסר תום לב ובשיהוי, זאת נוכח שיקולים כלכליים הקשורים לקידום תמ״א 38 מול יזם ולהטבות הנלוות לכך, ולא מתוך פגיעה ממשית בזכויות. 

השאלה המשפטית:

האם בנייה ברכוש משותף מחייבת הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות, או שניתן להסיק הסכמה משתיקה ואי-התנגדות להיתר בנייה?

הכרעת בית המשפט: 

בראשית, קבע ביהמ"ש כי לדיירים עומדת עילת תביעה נזיקית נגד הנתבע, אף שאינו בעל הדירה, נוכח מעורבותו הפעילה בעבודות הבנייה שפגעו בזכויותיהם ברכוש המשותף, המקימה אחריות אישית בנזיקין מכוח עוולת הרשלנות.

לעניין עבודות הבנייה, קבע ביהמ"ש כי העבודות אינן בגדר הרחבת דירה כמשמעה בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין אלא בנייה ברכוש המשותף, ולכן נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות (להבדיל מהסכמה חלקית בהרחבת דירה) – שלא הוכחה בענייננו. 

בהיבט התכנוני והקנייני הכריע ביהמ"ש כי עצם קיומו של היתר בנייה הוא עניין תכנוני הנבחן במסלולים מנהליים. דחיית הערר והעתירה המנהלית שהגישו הדיירים, אינה מקימה השתק פלוגתא בהיבט הקנייני, והעובדה שהיתר הבנייה נותר בתוקפו מבחינה תכנונית, אינה פוטרת את הנתבעים מחובתם לקבל הסכמת כלל הדיירים לגריעת רכוש משותף. עוד הובהר כי אי הגשת התנגדות להיתר בנייה אינה מהווה הסכמה קניינית לוויתור על זכויות ברכוש המשותף.

בסוגיית הסכמת הדיירים לבנייה, ציטט ביהמ"ש את סעיפי חוק המקרקעין לפיהם בעל דירה אינו רשאי לעשות שימוש ייחודי ברכוש המשותף. ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת באמצעות קביעה בתקנון הבית המשותף. בהיעדר תקנון מוסכם, כמו במקרה הנדון, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, לפיו מסורה לאסיפה הכללית הסמכות לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף ואת השימוש בו. סעיף 2 לתקנון המצוי קובע כי כל פגיעה ברכוש המשותף כתוצאה מעבודות בדירה מסוימת צריכה להיעשות בהסכמה של האסיפה הכללית. הפסיקה פירשה את המונח "פגיעה ברכוש המשותף" באופן רחב - פגיעה מכל סוג שהוא. 

אנו למדים כי בבית משותף לכל הדיירים יש זכות בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. הצמדת חלק מהרכוש המשותף לאחת הדירות טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות. הנטל להוכיח הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מוטל על הטוען לעשות זאת. הנתבעים לא הוכיחו הסכמה קונקרטית, מפורשת וברורה מצד כלל הדיירים, ואין די באי התנגדות או בהסכמה משתמעת. 

בהקשר לפרויקט תמ"א 38 הכריע ביהמ"ש כי אין רלוונטיות לשיקולים כלכליים הקשורים לתמ״א 38. מה שחשוב הוא הפגיעה בזכות הקניינית של הדיירים.. הפגיעה בזכות הקניין של הדיירים ברוכש המשותף קיימת ועומדת בפני עצמה, ללא תלות בשאלה האם פרויקט תמ"א 38 יתקדם בפועל ואינה מותנית בהוכחת תועלת כלכלית או ביכולת לקדם פרויקט. 

לסיכום: 

בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע כי הבנייה ברכוש המשותף פגעה בזכויות הדיירים. לפיכך, ניתן צו להשבת המצב לקדמותו, הכולל את הריסת הבנייה שביצעו הנתבעים ותיקון הנזקים בבניין ובתשתיות, בתוך פרק זמן של שישה חודשים. בנוסף, חויבו הנתבעים בתשלום הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 שקל. 

(ת"א 37095-03-18 שימונוביץ ואח' נ' רבינוביץ ואח', פורסם בנבו ביום 03.10.2025).

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד שיר לבקוביץ בסיועה של המתמחה עדן רחמימוב).