סמנכ"ל רשות המסים: גם קרקע פנויה עם תוכנית מתאר כוללנית תחויב במס רכוש

גם קרקע פנויה עם תוכנית מתאר כוללנית תחויב במס רכוש - כך הבהיר אתמול (ב') סמנכ"ל המקרקעין של רשות המיסים, יניב כהן, במהלך שיחה מקוונת שנעשתה במסגרת "בוקר של נדל"ן", מול מאות משתתפים. כאשר נשאל האם קרקע בייעוד לבנייה תוכנית מתארית וללא איחוד וחלוקה תחויב, השיב כהן כי "בעיקרון כן, גם תוכנית כוללנית תבוא לידי ביטוי בשווי של המקרקעין". עוד אמר כהן בשיחה כי גם קרקע חקלאית מעל רף שווי מסוים עשויה להיות ממוסה. עם זאת סייג כהן כי המס החדש עדיין מצוי בשלבי חקיקה ולכן הדברים עשויים להשתנות.

דוח הוועדה לבחינת החזרתו של מס הרכוש, בראשות הכלכלן הראשי של מדרש האוצר, הוגש בשבוע שעבר לשר האוצר, ולאחרונה פורסם גם תזכיר חקיקה בנושא להערות הציבור. מדובר במס שהחל עוד בשלטון העות'מאני, ולאחר גלגולים שונים נקבע בשנות השמונים של המאה הקודמת שיחול רק על קרקעות פנויות המיועדות לבנייה. בסופו של דבר, בשנת 1999 הוחלט על ביטול בפועל של מס הרכוש, וזה נקבע על שיעור 0%. במסגרת תקציב המדינה לשנת 2025 וחוק ההסדרים, הוחלט להחזיר את גביית מס רכוש על קרקעות פנויות המיועדות למגורים. המס החדש-ישן צפוי לעמוד על שיעור של כ-1.5% משווי הקרקע בכל שנה, והוא יחול על בעלי קרקעות פרטיות פנויות.

לצפייה בשיחה המלאה: 

במהלך השיחה שנערכה עם עורך " מרכז הנדל"ן " נמרוד בוסו, אמר כהן כי "המטרה העיקרית של החקיקה במתכונתה החדשה היא פיסקאלית: לאחר מלחמת חרבות ברזל נוצרו אתגרים רבים, חלקם ארוכי טווח, ויש צורך להגדיל את גביית המסים. כאשר בוחנים את החלופות, קיימת הסכמה רחבה שאם רוצים לצמצם את הפגיעה בצמיחה - עדיף להטיל מס רכוש על משקי הבית ובעיקר על קרקעות פנויות, מאשר להעלות מס הכנסה או מסי צריכה.

"בסופו של דבר, קרקע היא גורם ייצור: יש עליה מיסוי - הכנסה משכירות, ארנונה וכדומה. לעומת זאת, על קרקע פנויה אין כמעט מסים, לכן נדרש רצף מיסויי. תועלת משנית היא תמרוץ הבנייה. אלו העקרונות שמהם יצאנו לדרך, ובהתאם להם גובשו ההגדרות. חלק מהדברים כבר פורסמו בתזכיר, ויתקיים דיון בכנסת".

סמנכ"ל המקרקעין של רשות המיסים, יניב כהן: "לאחר מלחמת חרבות ברזל נוצרו אתגרים רבים, חלקם ארוכי טווח, ויש צורך להגדיל את גביית המסים.בסופו של דבר, קרקע היא גורם ייצור: יש עליה מיסוי - הכנסה משכירות, ארנונה וכדומה. לעומת זאת, על קרקע פנויה אין כמעט מסים, לכן נדרש רצף מיסויי. תועלת משנית היא תמרוץ הבנייה" 

 

לשאלה אילו קרקעות חייבות במס, השיב כהן: "התכלית של החוק היא מיסוי מקרקעין פנויים, בכל ייעוד תכנוני. בהקשר זה ביצענו שינוי שמקל הן על בעלי הקרקעות והן על המנגנון התפעולי. בעוד שבמסגרת המס הקודם קרקע נחשבה פנויה אם נבנו עליה פחות מ־30% מהזכויות, כעת ההגדרה היא פחות מ־10%. קרקע שיש עליה בנייה שולית בלבד תיחשב קרקע פנויה. גם בחוק הקודם וגם כעת, שמורות טבע, אתרי הנצחה  וכדומה מוחרגים מהמס. קרקע המשמשת לחקלאות באופן מלא פטורה, אלא אם שוויה גבוה במיוחד. בנוסף לכך יש פטור לקרקעות – גם ללא קשר לפעילות חקלאית – אם שווין אינו עולה על 50 אלף שקל לדונם. שיעור המס נקבע על 1.5% משווי הקרקע".

כ-50 אלף קרקעות ימוסו

אחת הביקורת כלפי מנגנון מס הרכוש הקודם הייתה עומס ביורוקרטי וסרבול. על כך אומר כהן: "למדנו את לקחי העבר, בין היתר מדוח ועדת גבאי לביטול מס רכוש, מה גם שכיום שקיימים מאגרי מידע גדולים ומדויקים יותר המאפשרים הצלבות, נקבע מנגנון חדש. בעבר מנהל מס רכוש היה צריך לאתר את הקרקעות, להוציא שומה, והנישום היה מגיב. כיום נקבע מנגנון של שומה עצמית: בעל הקרקע מחויב לדווח לרשות המיסים על הקרקע שברשותו ועל השווי המוערך על ידו.

עוד הרחיב על ההבדלים בין מס רכוש בעבר למס הנוכחי: "בדוח יש התייחסות לבעיות שעלו במנגנון הקודם. החוק הישן התמקד בקרקע פנויה, אך לאורך השנים נוצרו בו חורים, פטורים ואי בהירויות. הבסיס כעת הוא חקיקה עם בסיס מס פשוט, פטורים ממוקדים, והתחשבות במקרים המתיישבים עם תכלית החקיקה ובמעוטי הכנסה.

"לדוגמה, בעבר היה שיעור מס של 0.1%, וכן מס גבוה של 2.5% ודיפרנציאציה של קרקע לעומת מלאי. כיום השיעור אחיד ונקבע על 1.5%. המגע עם הציבור והבירוקרטיה הם אתגר מרכזי. ההתקדמות הטכנולוגית במאגרים המקוונים תאפשר לרבים לבחור בערך המוצע ולחסוך ויכוחים, מה שיצמצם משמעותית את החיכוך. במס רכוש אין מפגש שוטף עם הנישום כמו במסים אחרים, וזה מפחית בירוקרטיה".

סמנכ"ל המקרקעין של רשות המיסים: "בעבר היה שיעור מס של 0.1%, וכן מס גבוה של 2.5% ודיפרנציאציה של קרקע לעומת מלאי. כיום השיעור אחיד ונקבע על 1.5%. המגע עם הציבור והבירוקרטיה הם אתגר מרכזי. ההתקדמות הטכנולוגית במאגרים המקוונים תאפשר לרבים לבחור בערך המוצע ולחסוך ויכוחים, מה שיצמצם משמעותית את החיכוך"

עניין נוסף שעורר תשומת לב רבה הוא כוונת רשות המסים להשתמש במערכות ממוחשבות, ובין היתר ב-AI לקביעת שווי הקרקע. על כך אמר כהן: "המערכת תציע ערך משוער המבוסס על תכנון ועסקאות השוואה. הנישום יוכל לבחור במסלול ירוק ולאמץ את הערך המוצע, או להגיש שומה מטעמו - ואז יחל הליך שומה רגיל. יש אתגרים לא פשוטים, אך בכלים המתקדמים נוכל להתמודד עמם וגם לאתר קרקעות רלוונטיות. בשנת 2026 יוקם בסיס הדיווח, ורק לאחר מכן יופעל מנגנון החיוב.

"במקרה של מחלוקת ניתן לפנות לוועדת ערר. כדי לייצר תמריצים נקבעו מנגנונים כגון קנס גירעון: פער של מעל 50% בין השומה לדיווח עשוי להביא לקנס הנגזר מגובה המס. חלופה נוספת שנבחנת היא מנגנון נורמטיבי המבוסס על מאפייני הקרקע. נכון לעכשיו, החקיקה מתמקדת במנגנון שתואר".

לשאלה מהו היקף הקרקעות שצפוי להיות ממוסה, השיב כהן כי "מדובר בסדר גודל של כ-50 אלף קרקעות".

"המנגנון נועד להיות פשוט" 

שאלות רבות עלו לגבי השפעות הליכי התכנון על המס. למשל, מקרים בהם בעל הקרקע רוצה לבנות אך הוועדה המקומית אינה מאפשרת זאת, או שקיימים תנאים מתלים המונעים זאת. לדברי כהן, "המטרה היא לתמרץ תכנון. אם יש שינוי ייעוד, לא יוטל מס על מלוא עליית הערך אלא על השווי הנמוך יותר. קרקעות לא מתוכננות, שאינן תוצאה של החלטת בעל הקרקע, יטופלו בהתאם. שיעור המס אחיד ונגזר מהשווי, והמנגנון נועד להיות פשוט, ללא פטורים מיותרים. תוכניות כוללניות ומפורטות, מקדמים ומטלות בנייה - כולם אמורים להיות מגולמים בשווי הקרקע. עם זאת, מערכות ממוחשבות אינן יכולות להגיע לדיוק של שומה פרטנית".

כמה כסף צפוי להיכנס לקופת המדינה?
"בתזכיר החוק הערכנו הכנסות של כ-1.6 מיליארד שקל ב-2026, שיכולות לגדול עד כעשרה מיליארד שקלים בשנים הבאות. בשנים הראשונות אנו מניחים גידול נוסף בעקבות מכירת קרקעות בעקבות המס.

לבסוף אמר כהן כי החלתו של מס הרכוש נועדה גם לאפשר הפחתת מיסים אחרים ובראשם מס ההכנסה: "קבענן ריווח של מדרגות מס ההכנסה בשיעורים של 10% ו־30% שנאמד בכ־5 מיליארד שקל בשנה. המנגנון המרכזי למימון ההפחתה הוא מס הרכוש, הקלות על מס מעבודה והכנסה".

שוקלים להוריד את "גיל הקשיש"

בשולי הדברים התייחס לשינויים המקודמים היום במיסוי התחדשות עירונית , בדגש על חוק הקשיש. לדברי כהן, "כיום במיזמי פינוי־בינוי ותמ״א קיים מנגנון מיסוי כמעט מלא לעסקה הטיפוסית: דירה חדשה תמורת דירה ישנה פטור ממס ודחיית מס. חוק הקשיש מחייב יזמים להציע מספר חלופות, אך בשטח צצות בעיות.

"הסוגיות אינן נכללות בחוק ההסדרים. אחת הבעיות היא האפשרות של הקשיש למכור ליזם ולקנות מיד דירה אחרת ללא צורך בשכירות. כיום הזכאות נקבעת עד שלב קליטת הבקשה להיתר, ואנו סבורים שזה מוקדם מדי. מבקשים לשנות את המועד ליום המכירה, כשהפרויקט כבר יוצא לפועל".

"סוגיה נוספת היא גיל הקשיש שכיום מוגדר בן 70 ומעלה לפי המועד בו נחתם ההסכם הראשון במתחם. הוצע לקבוע לפי גיל לפי חתימת הקשיש עצמו אך אנו סבורים שיש לנתק בין מועד הגיל לבין מועד החתימה כדי למנוע תמריץ שלילי. הפתרון שנבחר הוא 'הצערת' הגיל, בהתאם לפרק הזמן הנדרש להוצאת הפרויקט לפועל". היבט נוסף הוא הקלות המיסוי על יורשי הקשיש: "בקרוב נפרסם נייר בנושא היבטי מיסוי והשלכותיהם על יורשים - בתוך כחודש, ואולי אף מוקדם יותר".