בשורה לבעלי הקרקעות: בג"ץ הורה למועצה הארצית לבחון איחוד וחלוקה בתוכניות תשתית

בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, קיבל אתמול החלטה בעלת השפעות רוחב משמעותיות עבור בעלי קרקעות פרטיות, במסגרת פסק דין שנתן בעתירות נגד הוועדה הארצית לתכנון ובנייה ותשתיות לאומיות (ות"ל) ומשרדי הממשלה. ההרכב שכלל את נשיא העליון יצחק עמית והשופטים יחיאל כשר ורות רונן, קבע כי על הוות"ל לבחון מחדש את יישומו של מנגנון "איחוד וחלוקה" בתוכנית להכפלת מסילות החוף, תוך שימת דגש על הגנה על זכויות הקניין של בעלי הקרקע. עוד לפי ההחלטה, אין מניעה קטגורית להכללת תשתיות לאומיות בטבלאות איחוד וחלוקה.

לקריאת פסק הדין

ההרכב דן בשלוש עתירות מאוחדות שהגישו יזמי הנדל"ן בוסתן רימון, דוד דקל וצבי כהן נדל"ן, נגד רכבת ישראל, ות"ל, עיריית חדרה ומשרדי האוצר והתחבורה. התוכנית שבעניינה הוגשה העתירה, תת"ל/65/א - תוכנית לשדרוג והרחבת מסילת החוף, במקטע שמצפון לתחנת חוף הכרמל בחיפה ועד לחניון חנה וסע "שפיים" - כ-70 ק"מ בסך הכל.

לב הסכסוך נסב סביב השימוש במנגנון "איחוד וחלוקה" – כלי תכנוני שנועד לאפשר תכנון יעיל של חטיבת קרקע על ידי חלוקתה מחדש בין בעליה. לפי הפסיקה הקודמת מכשיר האיחוד וחלוקה  הוא אמצעי תכנוני שנועד לאפשר ולהקל על ביצוע תכנון של חטיבת קרקע נתונה לייעודים שהוגדרו, ואין לעשות שימוש באמצעי זה למטרת פיצוי גרידא שאינן נובעות מצורכי התכנון של אותו מתחם קרקע.

בהתאם לפסיקה, הגישה העקרונית הנקוטה בידי מוסדות התכנון והייעוץ המשפטי לממשלה שוללת שימוש במכשיר האיחוד וחלוקה לשם פיצוי בעלי קרקע גובלת שאינה דרושה לתכנון חטיבת הקרקע. כלומר, החלטה בדבר הכללת מקרקעין בתחום המיועד לאיחוד וחלוקה, צריכה להתקבל על בסיס שיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית, ואין הרשות רשאית לעשות כן מטעמים של פיצוי בעלי המקרקעין.

נציגי הממשלה טענו כי בפרויקטים של תשתיות לאומיות, כמו מסילת רכבת, הקשר התכנוני בין התשתית לבין הקרקעות שמסביב הוא "קטגורי" ואינו מאפשר שימוש במנגנון זה לצורך שימור זכויות. לשיטתם, לא ניתן להחיל את הוראות האיחוד והחלוקה במתחם המיועד לתשתית לאומית.

השופטים דחו גישה גורפת זו, וקבעו כי אין לקבל את המסקנה שלפיה לא ניתן לבחון את מנגנון האיחוד והחלוקה גם בתוכניות של תשתיות לאומיות (תת"ל). בית המשפט הדגיש כי יש לבדוק כל מקרה לגופו: "נבהיר כי איננו סבורים כי זו המסקנה המתחייבת… לטעמנו, יש לבדוק כל מקרה ונסיבותיו, וגם כאשר מדובר בתת"ל, יש לבחון אם קיימת עדיפות מבחינה תכנונית להפעלת מנגנון האיחוד והחלוקה, או אם מנגנון זה עשוי לקדם את מטרות ותכלית התת"ל בדרך מיטיבה יותר. ככל שהתשובה חיובית, הרי שאין לפנינו שימוש במנגנון האיחוד והחלוקה רק לשם מתן פיצוי לבעלי המקרקעין, אלא שימוש במנגנון על בסיס שיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית".

השופטים קבעו כי הסוגיה של תיקון תת"ל 65א על דרך הוספת הוראות בעניין שימור זכויות או ייעוד נדחה תובא תוך 60 יום לוועדת המשנה למועצה הארצית לתכנון ובנייה כדי לבחון אם יש לעשות כן על סמך שיקולי תכנון ויעדי התוכנית. למרות ההחלטה העקרונית, בית המשפט הבהיר כי העבודות בשטח לא יעוכבו ואין בהחלטה כדי להשפיע על החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובניה המתחמה בתוכניות של איחוד וחלוקה מסר בעקבות פסק הדין כי "ההחלטה של בית המשפט העליון עושה מעט סדר בסוגיה שייצרה עיוותים קשים בשנים האחרונות. עד היום, מוסדות התכנון נקטו בגישה קשיחה וגורפת לפיה תשתיות לאומיות, כמו מסילות רכבת או כבישים ארציים, אינן יכולות להיכלל במנגנון של איחוד וחלוקה. הגישה הזו יצרה מצבי אבסורד שבהם בעלי קרקע 'הוקרבו' לטובת התשתית הציבורית ונשלחו למסלול פיצויים זניח, בעוד שכניהם נהנו מהשבחת המקרקעין גם במקום שזה הוביל לפתרונות יעילים יותר.

"בית המשפט העליון הבהיר כעת כי אין מניעה קטגורית להכללת תשתיות לאומיות בטבלאות איחוד וחלוקה. השופטים קבעו כי המבחן אינו 'האם מדובר בתשתית ארצית', אלא 'האם הדבר נכון ומוצדק מבחינה תכנונית'. פסק הדין פותח פתח קריטי להגמשת התכנון ולהחלת עקרונות של צדק חלוקתי גם בפרויקטים ענקיים כמו המטרו והרכבת הקלה. מדובר בבשורה חשובה שצפויה להשפיע גם על עדכון תקן 15 של השמאים (המגדיר את הכללים להכנת טבלת הקצאה ואיזון במסגרת הליכי איחוד וחלוקה) שנמצא כעת על המדוכה".