"קרוב ל-13 אלף דירות, זה כמו לבנות את גבעתיים כולה בשכונה אחת"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח נעם סלע,  מנהל הסכם הגג של פתח תקווה. סלע מספר לנמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , על העיר שבמשך שנים נתפסת ככזו שמתפתחת מתחת לרדאר התקשורתי. עכשיו, עם הסכם גג חסר תקדים, היא עומדת על סף מהפכה עירונית. סלע מנווט את אחת התוכניות המשמעותיות במדינה ומספר איך צמח מתוך המערכת הציבורית והעירונית אל עמדת ההשפעה הגדולה ביותר על עתיד העיר, מוביל תכנון וביצוע של עשרות אלפי יחידות דיור, מתחמי תעסוקה ענקיים ושכונות חדשות שנבנות מאפס. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לדברי סלע, "פתח תקווה היא היום העיר הרביעית בגודלה במדינה. קצב ההתפתחות שלה גבוה לאין ערוך יותר משאר המתחרות. בעוד כמה שנים היא תעקוף גם את חיפה בהיקפים”. סלע, בן 37, אב לחמישה, מספר שדרכו לעולם הנדל”ן התחילה בכלל במשרדי הממשלה. משם עבר להקים את מנהלת כרמים, ליווי יזמי, ייזום פרטי, ולבסוף תפקידו הנוכחי, אולי המשמעותי ביותר בקריירה שלו.

למרות ההתקררות בשוק הנדל”ן הארצי, סלע טוען שהביקושים בעיר נותרו יציבים: "הביקושים בפתח תקווה הם יחסית קשיחים. נכון שהייתה ירידה ונכון שהמחירים טיפה קפאו, אבל הזוגות והמשפחות שמחפשות להיות קרוב למרכז בלי לשלם 50–60 אלף למטר מוצאות את עצמן בקלות פה". הוא מדגיש שגם שם העיר תורמת לכך: "אנשים נהנים. טוב להם להיות תושבי פתח תקווה. זה מדד לשירות העירייה". 

הסכם הגג שנחתם לפני ארבע שנים בין העירייה למדינה כולל שלושה פרויקטים ענקיים: מתחם סירקין, פארק הירקון וקריית אריה צפון. “מדובר על 27 אלף יחידות דיור. בשביל לסבר את האוזן, זה כמו לבנות עיר בגודל של הרצליה מאפס”, אומר סלע. גולת הכותרת היא שכונת צמרת, שתיבנה על שטח בסיס סירקין המתפנה. כאן סלע נלהב במיוחד: “אם אני רוצה לתת לזה כותרת, זה שכונת העתיד של מדינת ישראל”. השכונה תכלול 12,851 יחידות דיור, כ-3,000 דונם קרקע, מהם 600 דונם שטחים ירוקים מושקעים, "מספרים אסטרונומיים. מבחינת היקף תושבים, זה כמו לבנות את גבעתיים, בשכונה אחת. זה תכנון מאפס. אין שכנים משמאל ומימין ואין מגבלות. זו הזדמנות חד פעמית לייצר תכנון חדשני שלא היה כמותו בישראל”.

"אין בארץ היקפים כאלה שנבנים במכה אחת" 

התשתיות בתחומי התחבורה הן מהמתקדמות שנראו עד היום: “אין במדינת ישראל שכונה שיש בה שתי תחנות מטרו בתוכה”, מציין סלע. השכונה תחובר גם למסוף אוטובוסים חכם ולאורחן שבילי אופניים והולכי רגל עם תקני אופניים כמעט כפולים ליחידת דיור. בהתאם לכך, תקני החניה יצומצמו בהדרגה. “אנחנו רוצים שאנשים יבינו שהם נכנסים ויוצאים מהשכונה בהסעת המונים. זה החזון. ברור שיהיו רכבים, אבל הפוקוס הוא תחבורה ציבורית”, הוא אומר. כל זה מגיע לצד טכנולוגיית פינוי אשפה מתקדמת: “כל השכונה מחוברת למערכת פנאומטית. הדייר זורק את האשפה בקומה 7 והמערכת שואבת אותה למרכז אחד. זה פרויקט עירוני של 80 עד 100 מיליון שקל, שייתן איכות חיים שלא מכירים בארץ”.

סלע מציין כי כבר בינואר יעלו היזמים הראשונים לשטח: “אנחנו מסיימים עבודות תשתית וברבעון הראשון של 2026 יתחילו מכירות. מתוך השיווק הראשון, 80 אחוז היו במחיר למשתכן, ויש גם דיור להשכרה ארוכת טווח”. את טווח המחירים הוא מעריך בין 28 ל־34 אלף שקל למטר, בהתאם לתכנון ולביקושים.

לצד הבנייה, העיר מתמודדת עם עומסי תנועה מוכרים. סלע מבהיר שהפיתוח מתואם עם תשתיות בהיקף אדיר: “כביש 40 ישנה תוואי ויהיה משוקע. יש מחלף חדש ל־471, עוקף עמישב, חיבורים חדשים ל־483 וגם תכנון חיבור מזרחי לכביש 6. אי אפשר לבנות בלי זה”. לדבריו, השכונה תיבנה בשלבים ולא תהפוך לאתר בנייה אחד גדול: “כל שלב עומד בפני עצמו ומותנה בתשתיות. אין בארץ היקפים כאלה שנבנים במכה אחת”.

במקביל לכל אלה, ההתחדשות העירונית בעיר ממשיכה לצבור תאוצה: “35 אלף יחידות בתכנון בתב"עות ועוד 15 עד 18 אלף בהתחדשות בניינית. פתח תקווה בחמישייה הראשונה בארץ בהיקפים הללו”. סלע אינו חושש מתחרות בין הבנייה החדשה לבין ההתחדשות: “יש מקום לכולם. זה מראה את העוצמה של העיר. הפיתוח לא פוגע אחד בשני אלא מזין אחד את השני”.

לקראת 2026 הוא מסיים בנימה אופטימית: “מדינת ישראל הולכת לקראת תקופה עם המון הזדמנויות. מה שמניע את הנדל”ן זה האווירה, ואם נהיה מאוחדים, אני מאמין שנראה צמיחה משמעותית בשנים הקרובות”.