רשות ני"ע מודאגת מרמת השקיפות בנדל"ן: עובדת על מתווה גילוי מעודכן לחברות

12 חברות נדל"ן יזמי הצטרפו בשנה האחרונה לבורסה (מניות ואג"ח), אך ברשות לניירות ערך (רשות ני"ע) מודאגים מרמת השקיפות בדוחות החברות הפועלות בענף, ומטעויות מהותיות בדוחות. כך חשפה רו"ח פרידה עבאס יוסף, אחראית תחום נדל"ן במחלקת תאגידים ברשות, בכנס התאגידים שנערך היום (ג').בעקבות זאת לדבריה פועלת הרשות ליצירת מתווה גילוי חדש לחברות הנדל"ן.

לדבריה, "בשנתיים האחרונות אנחנו עדים לשינויים משמעותיים בענף הנדל"ן היזמי. השוק משתנה במהירות ובכל פעם ממציא את עצמו מחדש. רק בשנה האחרונה הצטרפו לבורסה 12 חברות נדל״ן יזמי באמצעות הנפקת מניות ראשוניות - שיא חדש שלא ראינו כמוהו כבר שנים"

הנתונים החיוביים השתקפו גם באיגרות החוב ובשווי החברות: "רוב החברות גייסו אגרות חוב, בהיקף כולל של כמעט 1.4 מיליארד שקלים. את הפריחה בענף ניתן לזהות גם בעלייה בשווי השוק של חברות הנדל״ן הציבוריות בשנה החולפת. מגמה זו ממחישה את ההתעניינות הגוברת מצד המשקיעים בתחום, והציפיות שלהם מהחברות להשיא רווחים בעתיד. אנחנו מעריכים שהמגמה הזו תימשך גם בתקופה הקרובה, במיוחד לאור חזרתו של השוק לפעילות לאחר סיום הלחימה".

עם זאת, למרות הנתונים החיוביים בבורסה, מצב ענף הנדל"ן עצמו רחוק מלהיות טוב: "לפני שמסיקים מסקנות, כדאי לעצור רגע ולבחון לעומק את העובדות בשטח, כי העובדות מספרות סיפור קצת שונה, התמונה מורכבת יותר. למעשה, היזמים מתמודדים עם תנאים מאתגרים במובנים רבים, למשל ירידה במכירות, שהביאה לשיא חדש במספר הדירות הלא מכורות, עלייה מתמשכת במדד תשומות הבנייה ובשכר העבודה, המייקרים משמעותית את עלויות הבניה ליזמים. השילוב של כל הגורמים האלה יחד, פוגע בתזרים המזומנים של היזמים".

"תמונה מורכבת יותר ממה שנדמה במבט ראשון"

על פי הנתונים שהציגה עבאס, 12 חברות נדלן יזמי הצטרפו לבורסה ב-2025 לעומת 5 ב-2024 ו-4 ב-2023. באגרות חוב גויסו כאמור 1.4 מיליארד שקל. עם זאת, חלה השנה ירידה של כ-30% במכירות, מלאי הדירות הלא מכורות הגיע ל-80 אלף, חלה פגיעה בשיעור של 24% בתזרים המזומנים, לצד 4.2% עלייה במדד התשומות.

רו"ח פרידה עבאס יוסף (ענבל מרמרי)

"ואת התוצאה אנחנו רואים בשלטי החוצות, עוד ועוד מבצעי מכירות יצירתיים, המגלמים הנחות משמעותיות, כמו משכנתאות ללא ריבית, פטור מהצמדות ואפילו אופציה לביטולי הסכמים. והכל כדי להתמודד עם המצוקה הפיננסית המתגברת. כשמחברים את כל זה יחד, מתקבלת תמונה מורכבת יותר ממה שנדמה במבט ראשון. ולכן, דווקא עכשיו, השקיפות מקבלת משנה תוקף, השקיפות בדוחות הופכת לאחריות שלכם. לכן, תשקפו לציבור המשקיעים את הביצועים הכלכליים העדכניים של הפרויקטים. תימנעו מהנחות אופטימיות".

אחראית תחום נדל"ן במחלקת תאגידים ברשות לניירות ערך: "מצאנו שורה של טעויות מהותיות בתשקיפי אי.פי.או ודיווחי החברות, שהשפיעו באופן ישיר על חישובי הרווחיות של הפרויקטים. במקרים לא מעטים, חברות העריכו את ההכנסות הצפויות ביתר, והניחו מחיר מכירה למטר גבוה ממחיר העסקאות בשוק. או שהעריכו בחסר את העלויות הצפויות, והניחו עלות בניה למטר הנמוכה מהמקובל בשוק" 

ביקורת נוקבת מתחה עבאס על תופעת הערכות היתר: "בשנה האחרונה, במסגרת עבודת הפיקוח שלנו, מצאנו שורה של טעויות מהותיות, בתשקיפי אי.פי.או ודיווחי החברות. טעויות אלה השפיעו באופן ישיר על חישובי הרווחיות של הפרויקטים. במקרים לא מעטים, חברות העריכו את ההכנסות הצפויות ביתר, והניחו מחיר מכירה למטר גבוה ממחיר העסקאות בשוק. או שהעריכו בחסר את העלויות הצפויות, והניחו עלות בניה למטר הנמוכה מהמקובל בשוק. מצאנו גם טעויות בחישוב הרווחיות הגולמית, כי חברות 'שכחו'  לכלול בתחשיב הרווח הגולמי את עלויות המימון המהוונות למלאי".

טעות נפוצה נוספת שנמצאה, נוגעת לדבריה "לאופן ההתייחסות להלוואות המזנין בתחשיב העודפים הצפויים. טעויות מסוג זה, עלולות להשפיע באופן מהותי על יתרת העודפים הצפויים. נתון שהוא קריטי למשקיע, במיוחד אם החברה מתכננת לשעבד את העודפים למחזיקים. לכן, המסר שלנו אליכם, תעשו בדיקה חוזרת. תבדקו את נאותות ההנחות והאומדנים. תבדקו שהם מבוססים על מחירי שוק עדכניים".

"חברות יתבקשו להרחיב את הגילוי המצרפי"

עוד אמרה עבאס כי בשנה האחרונה עובדת רשות ני"ע על גיבוש מתווה גילוי מעודכן לחברות הפועלות בתחום. "בתקופה הקרובה, נתחיל סבב שיחות ודיונים מקדימים עם נציגי החברות. זאת במטרה לבחון לעומק את השינויים המוצעים, ולקבל משוב מקצועי לפני פרסום המתווה להערות הציבור. אנחנו מתכוונים לפרסם את מתווה הגילוי החדש להערות הציבור כבר בחציון הראשון של שנת 2026".

ההצעה העדכנית צפויה לדבריה להתמקד בכמה צירים מרכזיים: "הראשון, צמצום העומס הטבלאי בדוחות. מתכונת הגילוי הנוכחית מחייבת להציג מידע מפורט ביחס לכל הפרויקטים של החברה, לרבות כאלה שתרומתם לתוצאות הפעילות היא שולית. ולכן אנחנו בוחנים את האפשרות למתן מידע טבלאי מפורט, רק בגין פרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד".

עוד אמרה כי בכוונת הרשות לדרוש הרחבה של הגילוי המצרפי: "חברות יתבקשו להרחיב את הגילוי המצרפי, כך שתוצג תמונה מלאה לפעילות החברה בכללותה. הגילוי המצרפי יכלול פירוט רחב של הכנסות, חוזים חתומים, תקבולים, הון עצמי שטרם הושקע ועוד".

עוד אמרה כי בכוונת הרשות לדרוש הצגה של העודפים הצפויים לחברות, בפריסה על פני 5 השנים הבאות. "נדגיש בהקשר הזה, שלגישתנו העודפים הצפויים, אמורים להיות מחושבים בהתאם להסכמות החוזיות מול הבנקים". עוד אמרה כי "אנחנו נדרוש להרחיב את הגילוי בדוחות הרבעוניים, למה? כדי לאפשר למשקיע, לעקוב בצורה רציפה אחרי התקדמות הפרויקטים, ולהעריך את מצב התאגיד לאורך זמן".