בין מרכז הרב לרכבת הקלה: השכונה הירושלמית שמחליפה שיכונים במגדלים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: קריית משה, ירושלים. 

קריית משה היא שכונה במערב ירושלים, מזרחית לאזור התעשייה ושכונת גבעת שאול, דרומית לרוממה, מערבית לקרית הלאום, צפונית לבית הכרם. היא הוקמה ב-1925 בסיועה של קרן "מזכרת משה מונטיפיורי" ונקראת על שמו. היא בין השכונות הגבוהות בירושלים, מתגוררים בה כ-9,500 תושבים. את השכונה תכנן האדריכל ריכרד קאופמן, ועם השנים שינתה את אופייה בעקבות התרחבותה והתמזגותן של שכונות ומתחמי מגורים סמוכים לתוכה, והפכה לחלק מהמרקם העירוני של ירושלים.

במקביל התבססה כאחד ממוקדי הציונות הדתית בעיר, עם מוסדות בולטים כמו ישיבת מרכז הרב, מכון מאיר ומוסד הרב קוק. לצד זאת, השכונה מאופיינת באוכלוסייה מגוונת הכוללת דתיים, חרדים, מסורתיים, חילונים וסטודנטים, ומשלבת בין משפחות ותיקות לתושבים צעירים ומשפחות מרובות ילדים.

ירושלים עוברת בשנים האחרונות מהפכה אדירה של התחדשות עירונית , מהבולטות בישראל בתחום, וקריית משה נחשבת לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הפעילים בבירה, עם עשרות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. בין הפרויקטים הבולטים: תחם "המקשר", שבו נהרסו שיכונים ישנים ובמקומם הוקמו שני מגדלים בני 25 קומות ופרויקט "רובע 1" ברחוב הרצל, הכולל כ-300 יחידות דיור חדשות ומבני ציבור. ההתחדשות מונעת בעיקר מהשילוב של בנייה ותיקה, ערכי קרקע גבוהים, קרבה לרכבת הקלה ומיקום אסטרטגי בכניסה לעיר.

רשת הרחובות בשכונה תוכננה בצפיפות בינונית, והיא מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים שמאפשרים נסיעה מהירה למרכז העיר וליציאות ממנה. גם התחבורה הציבורית טובה ומשתפרת - השכונה קרובה לתחנה המרכזית ותחנת הרכבת העירונית, וצמודה לתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. שלוחת הקו הירוק של הרכבת הקלה עם תחנה בלב השכונה צפויה להתחיל לפעול ב-2027. עם זאת תושבי השכונה סובלים ממחסור בחניה בחלקים הוותיקים ועומסי תנועה בשעות השיא.

מבחינה נדל"נית, קריית משה נמצאת בנקודת מפנה: היא כבר אינה שכונת שיכונים ותיקה בלבד, אך גם טרם השלימה את גל ההתחדשות שלה. השילוב בין הקרבה לכניסה לירושלים, הרכבת הקלה, מוסדות השלטון והאקדמיה, והיקף הפרויקטים החדשים, הופך אותה לאחת השכונות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר במערב ירושלים.

כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום: הרי יהודה 

תושבים (2025): 1,053,030

גידול אוכלוסייה (יוני 2025): 1%, ריבוי טבעי 10,213, מאזן הגירה פנימית 3,409-, מאזן הגירה בינלאומי 415

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2025 - 2,665 עסקאות, 2026 - 2,275 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-32% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול - 60 פרויקטים

• בית הכרם - 57 פרויקטים

• קרית משה - 51 פרויקטים

• רסקו (גבעת הורדים) - 51 פרויקטים

• קטמון א-ו - 50 פרויקטים

• רחביה - 46 פרויקטים

• קרית היובל - 44 פרויקטים

• ארנונה (תלפיות) - 43 פרויקטים

• בית וגן - 42 פרויקטים

• המושבה הגרמנית - 41 פרויקטים

• קטמון הישנה - 40 פרויקטים

• בקעה - 40 פרויקטים

• נחלאות - 39 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• עטרות - הקמת שכונת מגורים עם כ-9,000 דירות במקום שדה התעופה הנטוש בצפון העיר

• התחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה - תוספת של כ-10,000 דירות בפרוזדורי הרק"ל הקיימת והמתוכננת

• מחנה נווה יעקב - הקמת כ-2,000 דירות במקום בסיס פיקוד מרכז

• אינפילים פסגת זאב - תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בשכונת פסגת זאב

• צומת גבעה צרפתית - הקמת מתחם מגורים עם כ-2,500 דירות בצומת הגבעה הצרפתית

• מתחם A מחלף הגבעה הצרפתית - הקמת כ-1,075 דירות במזרח הגבעה הצרפתית

• מורדות הר נוף - הקמת כ-2,400 דירות במורדות הדרום מזרחיים של שכונת הר נוף

• קירוי בגין - הקמת כ-2,700 דירות במסגרת קירוי כביש בגין בין קמפוס גבעת רם לשכונת בית הכרם

• מתחם כרמית - הקמת כ-1,000 דירות במתחם חדש במערב שכונת קרית יובל

• רכס לבן -הקמת כ-6,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• גבעת משואה צפון - הקמת כ-667 דירות במורדות הצפוניים של שכונת גבעת משואה

• רכבת מלחה - הקמת כ-500 דירות במתחם תחנת הרכבת מלחה

• מתחם טדי - הקמת כ-1,200 דירות במתחם הסובב את אצטדיון טדי

• גבעת שקד - הקמת שכונה עם כ-1,600 דירות בצפון ומערב שכונת בית צפאפא

• אמת המים התחתונה - הקמת שכונה חדשה עם כ-1,250 דירות מדרום לקיבוץ רמת רחל

• סטריפ דרך חברון - הקמת כ-3,500 דירות מערבית לדרך חברון

• דרום מזרח ארנונה - הקמת כ-500 דירות צפונית לקיבוץ רמת רחל

• הר חומה ה - הקמת כ-2,000 דירות בשלוחה צפון מערבית של שכונת הר חומה

• דרום מזרח הר חומה - הקמת כ-1,000 דירות דרום מזרחית לשכונת הר חומה

• ערב א-סווחרה - הקמת כ-2,500 דירות במזרח העיר

• עיבוי ארנונה - תוספת של כ-1,500 דירות בשטחים פתוחים של שכונת ארנונה

• דרום מזרח גילה - תוספת של כ-1,900 דירות על שטחים פתוחים בדרום מזרח השכונה

• דרום גילה - תוספת של כ-900 דירות על שטחים פתוחים בדרום השכונה

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 51 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 21 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 30 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 4 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 8 פרויקטים שקיבלו היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

שיקום שכונות - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

תוספת שלא מכוח תמ"א - 8 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: שכונת קריית משה 

מיקום: מערב העיר, מזרחית לאזור התעשייה ושכונת גבעת שאול, דרומית לרוממה, מערבית לקרית הלאום, צפונית לבית הכרם

מספר תושבים (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 9,489

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 21,000

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 2,658

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 6,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 3 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה תוכננה בצפיפות בינונית, והיא מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים שמאפשרים נסיעה מהירה למרכז העיר וליציאות ממנה. 

רמת נגישות תחב"צ: טובה ומשתפרת - השכונה קרובה לתחנה המרכזית ותחנת הרכבת העירונית, וצמודה לתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. שלוחת הקו הירוק של הרכבת הקלה עם תחנה בלב השכונה צפויה להתחיל לפעול ב-2027.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה אין שבילים, ולא ידוע על שבילים מתוכננים. עם זאת, במרחק קצר מהשכונה ישנם שבילים באזור התעשייה גבעת שאול ובקרית הלאום.

מוקדי משיכה: 

• מוסדות חרדים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): עליה של כ-2.5% במחיר דירה. ירידה של כ-46% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 24 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אורלנדו נדל"ן ייזום ובניה בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

גלנור מגורים בע"מ - פינוי בינוי

גלנח השקעות - פינוי בינוי

הבית ברחוב הברון בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

השושנה בקרית משה בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

טרא נדל"ן ויזמות בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

י.ד הדרים - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

יגן נכסים בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

ידות נכסים ובנין בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

יהודה רחמים חברה לבנין בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

יסודות צור - פינוי בינוי

מלני - המרכז להשבחת נכסים בע"מ  - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

משהב - פינוי בינוי

קבוצת מנוס   - 2 פרויקטי תמ"א 38 חיזוק ותוספת

ר.ע מוטי לוי  - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

תמ"א 38 אליעזר הלוי 12 בע"מ  - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

א. אילון ובניו בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

ארץ עיר ייזום ובנייה בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

ב. גיל 2010 - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

גן 26 בעמ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

העילוי 6 בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

טרא נדל"ן ויזמות בע"מ - 6 פרויקטי תמ"א 38 חיזוק ותוספת

ס.י.ל אחזקות נכסים בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

שייקה אלה בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1717 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן