השכונה בצפון תל אביב בדרך למהפך: עד 20 קומות, אלפי דירות ועשרת אלפים תושבים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ביום רביעי בשבוע הבא תתכנס ועדת המשנה לתכנון ולבנייה של עיריית תל אביב-יפו לדון באישור מסמך המדיניות החדש לשכונת נאות אפקה ב' בצפון העיר, הנועד לתת מענה ל-10,000 תושבים עתידיים תוך צמצום גודל הדירות, הוספת מבנים ציבוריים וקביעת גובה עד 20 קומות. המדיניות מבקשת להסדיר את תהליכי ההתחדשות המואצים בשכונה תוך ניסיון לשמר את אופייה הייחודי והשלד הירוק שלה. השכונה תחומה מצפון וממערב ברחוב בני אפרים, ממזרח ברחובות משה סנה ופנחס רוזן ומדרום ברחוב אברהם שלונסקי. שטח התוכנית 330 דונם. 

השכונה, המאופיינת כיום בבנייה רוויה לצד צמודי קרקע וותיקים ("השיכון הצ'כי"), מונה כ-5,240 תושבים המתגוררים בכ-1,900 יחידות דיור. על פי תחזיות המדיניות, לאחר מימוש תהליכי התחדשות עירונית (מכוח תמ"א 38 ותוכנית תא/5555), השכונה צפויה לגדול לכ-3,565 יחידות דיור שיאכלסו קרוב ל-10,000 תושבים.  השכונה קרובה למוקדי תעסוקה כגון עתידים, ולמוקדי פנאי וראות ירוקות כגון פארק הירקון הממוקם מדרום לה. השכונות הגובלות וסמוכות הן נאות אפקה א', רביבים, צהלה, תל ברוך ותל ברוך צפון. בתוכנית הליכי התחדשות רבים, כפי שפורסם במרכז נדל"ן.

מסמך המדיניות שיוגש לאישור נועד לתת מענה לגידול זה, המייצר גם מחסור מובנה במבני ציבור, ובמיוחד בבתי ספר יסודיים ומרכזים קהילתיים, שרובם ממוקמים כיום מחוץ לגבולות השכונה. במטרה לגוון את הרכב האוכלוסייה, המדיניות ממליצה על תמהיל דיור חדש המטה את הכף לטובת דירות בינוניות וקטנות. כיום, כ-60% מהדירות בשכונה הן דירות גדולות מאוד (מעל 106 מ"ר). המדיניות קובעת כי בפרויקטים של התחדשות עירונית , 25% מיחידות הדיור החדשות יהיו דירות קטנות (10% דירות קטנות מאוד בשטח של 35-50 מ"ר ו-15% דירות קטנות בשטח של 51-65 מ"ר). 

חוסר של עשרות דונם למבני ציבור 

בדיקה פרוגרמטית של המחלקה לתכנון אסטרטגי העלתה כי במצב של מימוש מלא של תהליכי ההתחדשות בשכונה (3,565 יחידות דיור), ייווצר חוסר של כ-23.7 דונם בשטחים מבונים עבור מבני ציבור, כשרק כ-11 דונם מנוצלים כיום בפועל לצורך זה.

נאות אפקה (אורי, ויקימדיה)

כמו כן המדיניות מציעה שורה של "אזורי התערבות" במרחב הציבורי, כולל בשדרות לאה גולדברג וגליקסברג מוצעות הפיכת הרחובות לשדרות עירוניות פעילות הכוללות רצועות הליכה רחבות, שבילי אופניים ונטיעת עצים, תוך צמצום מסוים במספר מקומות החנייה ברחוב. כ-7 דונם ייועדו לבית ספר יסודי עם 24 כיתות, אשכול גני ילדים ומעונות יום.

עוד מוצע פיתוח כיכר עירונית חדשה בנקודת המפגש רחוב גליקסברג  עם רחוב משה סנה, בסמוך לתחנת המטרו המתוכננת (קו M3). במסגרת זו מוצעת פתיחה חלקית של החסימה התנועתית ברחוב גליקסברג למעבר כלי רכב (פנייה ימינה בלבד), צעד שעורר התנגדות עזה בקרב התושבים מחשש לתנועה עוברת בשכונה.

בגן וייץ גבעת הפרחים המדינות מציעה מדיניות אל-געת, כלומר המשך בנייה רק בצמוד למבני הציבור הקיימים ולשמירת שטחים פתוחים ככל האפשר אף שסטטורית מיועדים למבני ציבור. כך בגן וייץ 4.5 דונם ייועדו למרכז קהילתי, מרכז קשישים ומועדון נוער, ובגבעת הפרחים 4 דונם ייועדו לאשכול גנים ומעונות. . גם במרחבי בני אפרים ומשה סנה יוקצו  4 דונם לאשכולות גנים ומעונות וכן לבית כנסת

מבחינת שטח מסחרי מלבד מרכזי גולף-כיתן ומיקאדו שממוקמים מחוץ לשכונה, ומהווים מרכזי המסחר העיקריים עבור תושביה, קיימים בשכונה ארבעה מוקדי מסחר קטנים. מוקדים אלו פרוסים בשכונה ללא רציפות מסחרית ונגישותם להולכי רגל בתוך המרחב השכונתי אינה מספקת. המדיניות מבקשת לשפר את המאזן המסחרי של השכונה, על ידי הוספת חזיתות מסחריות חדשות במיקומים אסטרטגיים במסגרת מרחבי ההתחדשות. כדי לאפשר לתושבים תעסוקה, קניות וקבלת שירותים במרחק הליכה.

ביחס לתעסוקה כיום יש מבנה משרדים בודד על רחוב משה סנה (מרכזיית בזק לשעבר) ומוצע להוסיף שטחים לתעסוקה במסגרת התחדשות מרחב משה סנה (כ-25% מהשטח הסחיר בתוכנית), ואם יתווסף בינוי על גבי המרכז המסחרי הישן  -מוצע עד 11 קומות -  לשלב גם בו שטחי תעסוקה. בעקבות דיון עם התושבים שהעלו את הצורך בהוספת מסחר קרוב לבית אך שואפים לשמור על אופייה השקט של השכונה, המדיניות ממליצה על הוספת מסחר בהיקף השכונה ובכניסות אליה.

עד 20 קומות

בציר משה סנה, המוגדר כ"ציר מעורב" (מגורים, תעסוקה ומסחר). הגובה המרבי המוצע לאורך הציר הוא 9 קומות, כאשר בצמתים מרכזיים (כגון מפגש הרחובות משה סנה וגליקסברג) תתאפשר בניית מגדלים של עד 20 קומות. בצירי בני אפרים ושלונסקי לאורך דפנות אלו מוצע לעדכן את גובה הבנייה ל-10 קומות, תוך הסרת סימונים קודמים לבנייה נקודתית גבוהה יותר, כדי ליצור רציפות תכנונית.

בחלק הדרומי של רחובות רוממה ומנורה מוצע גובה בנייה מרבי של 9 קומות. במגרשים ספציפיים הגובה המוצע הוא עד 6.5 קומות. בשיכון הצ'כי המדיניות מאמצת גישה של ציפוף מתון בבנייה נמוכה, המאפשרת תוספת יחידות דיור תוך שמירה על נפחי הבנייה הקיימים. הבנייה בלב השכונה ובמרבית דפנותיה החיצוניות תוגבל בדרך כלל ל-8 קומות.  

תהליך הכנת המדיניות לווה בשיתוף ציבור נרחב, שחשף מתח בין חזון העירייה לציפיות התושבים. התושבים הביעו חשש כבד מפתיחת צירי תנועה חדשים ומאובדן ה"אינטימיות" השכונתית. מנגד, עלה צורך ברור בשיפור השירותים הציבוריים בתוך השכונה.

צוות צפון בוועדה מקומית תל אביב ממליץ לאשר את המדיניות.