אבסורד: במקרה של פגיעה - בניינים המיועדים להתחדשות עלולים לאבד את זכויות הבנייה

על רקע ההרס הנרחב שנגרם בימים האחרונים למאות מבנים בשל מתקפות הטילים מאיראן, ועל אף הניסיון הרב שנצבר בשנים האחרונות בעימותים שהביאו לפגיעות בבנייני מגורים, חושף כעת " מרכז הנדל"ן " כי בישראל אין כיום מנגנון פיצוי מוסדר לבניינים שנמצאים בתהליך של התחדשות עירונית .

המשמעות עשויה להתברר כדרמטית במיוחד עבור בניינים המצויים בהליך לקידום פרוייקט התחדשות מכוח תמ"א 38 , שכן אין כיום שימור של זכויות מכוח תמ"א 38 עבור בניינים שקרסו. זאת מאחר שהחוק מקנה זכויות אלה רק עבור בניין קיים. כך עולה משיחות שקיים " מרכז הנדל"ן " עם גורמים רגולטוריים רלוונטיים.

לדברי הגורמים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף מס רכוש מקדמות בימים אלו מנגנון ייעודי לטיפול במקרים אלו. עם זאת, ל" מרכז הנדל"ן " נודע כי טרם הושגה הסכמה בין משרד השיכון, הרשות להתחדשות, אגף התקציבים ורשות המיסים באשר למודל הפיצוי שייושם עבור מבנים שנהרסו במסגרת האירועים האחרונים. ישיבה בעניין התקיימה אתמול (ב') אך הסתיימה ללא הסכמות סופיות.

משמעות המצב כיום היא שבניינים שנבנו במסגרת תמ"א 38 או תוכניות חלופיות לה, ואשר נהרסו כליל, מאבדים את הזכויות שניתנו להם – לרבות הפטור מהיטל השבחה . "הזכויות מוקנות מתוקף התמ"א, אך גם מעצם קיומו של הבניין", מסבירים הרגולטורים. "ברגע שהבניין נהרס – הזכויות נעלמות יחד איתו".

במקרים כאלה, קיימות שתי חלופות עיקריות: קידום מהיר של פרויקט פינוי-בינוי, תהליך הכרוך בזמן ומשאבים רבים; או קבלת פיצוי כספי ממס רכוש – אך לא תמיד מדובר בפיצוי מלא, בעיקר לנוכח העלויות הגבוהות של בנייה חדשה, הכוללת גם דרישות מחמירות כגון הוספת ממ"דים.

ההסכמות שטרם גובשו

בעבר, בעקבות קריסות מבנים באירועים אחרים, נחתם הסכם שיתוף פעולה בין מס רכוש לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שלפיו יוכלו דיירים להפנות את כספי הפיצוי שיקבלו ממס רכוש לטובת מימוש פרויקט התחדשות עירונית . עם זאת, מדובר בהסדר כללי – ואינו מהווה פתרון מקיף למצבים הנוכחיים.

כך למשל, בניינים שנהרסו בעיר בת ים הם חלק ממתחם הכלול בתוכנית התחדשות עירונית הנמצאת עדיין בשלבי תכנון. הבניין שנהרס היה צפוי להיהרס ממילא רק בעוד מספר שנים – אך כעת נדרש פתרון מיידי. במקביל, יש להאיץ את תהליכי הביצוע של הפרויקט, כולל ערבויות יזמיות וסידורי שכירות. ל" מרכז הנדל"ן " נודע כי מתקיימים דיונים בנושא זה, במטרה לקדם פתרונות מהירים, אולם ישנם אתגרים – ובהם חוסר בחתימות דיירים בפרויקטים שטרם הבשילו להסכם סופי.

באופן תקדימי, מזכירים הרגולטורים את פסק הדין של בית המשפט העליון משנת 1994, שניתן לאחר פגיעת טיל סקאד בבית ברמת גן. פסק הדין קבע כי שלושה רבעים מהדיירים יכולים לכפות את רצונם על יתר הדיירים – בין אם בשיקום המבנה, בקבלת פיצוי כספי או בקידום תהליך של התחדשות בניינית, אף שזו טרם כונתה אז בשם תמ"א 38 .

"הזכויות הלכו לאיבוד"

לדברי עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', "תוספת זכויות הבניה שניתנת במסגרת בקשה להיתר על פי תמ"א 38 תלויה בקיומו של בניין. מכוח הימצאות הבניין על הקרקע מתקבלות זכויות הבניה הנוספות במסגרת ההליך התכנוני וכן הפטורים ממס במקרה של התקשרות בין הדיירים בעלי הקרקע לבין יזם לצורך בניית הבניין החדש הכולל את הזכויות הנוספות כאמור. ברם, כאשר הבניין הקיים נהרס כליל כמו במקרים הקשים אליהם נחשפנו בשבוע האחרון עקב ירי הטילים מאיראן בערים בת-ים, רחובות ורמת גן, הזכויות הנוספות מכוח תמ״א 38 למעשה ״הלכו לאיבוד״. במצב כזה לא ניתן לבנות בניין חדש מכוח התמ"א או באמצעות התכניות שהחליפו אותה בחלק מהרשויות המקומיות.

"מאידך, במסגרת הליך של פינוי בינוי ניתן להגיש תב"ע חדשה, והזכויות לפי הבניין שנהרס נשמרות. על כן, למרות האבסורד של הדבר, הסיטואציה החדשה עשויה לזרז תהליך התחדשות עירונית שכן הבניינים כבר נהרסו, הדיירים התפנו משם בעל כורחם וישאפו לפעול להקמת בניין חדש בהקדם האפשרי על מנת שיוכלו לשוב להתגורר בדירותיהם.

"הבעייתיות מתעוררת במקרה שהבניין לא נהרס לגמרי. למשל, כאשר רק קומה אחת מתוך הבניין נהרסה. במקרה כזה עלולים להתעורר ויכוחים משפטיים סביב השאלה מה ייחשב להרס מוחלט ומה לא על מנת שלא יהיה אובדן של זכויות הבנייה על פי תמ״א 38, כמו גם הפטורים ממס בגין מימוש זכויות אלה. על כך צריכים להשיב ולהחליט בתקופה הקרובה בגופי השלטון – משרד השיכון, מיסוי מקרקעין , מנהל התכנון ואחרים על מנת לתת מענה מהיר לתושבים שאיבדו את בתיהם".

האם יש מנגנון של מס רכוש לשיפוץ מחדש של בניין במסגרת התחדשות עירונית ?
"על פי הנהלים הקיימים ומניסיונות העבר מס רכוש מפצה את הדיירים שהבניין שלהם נהרס על מנת שיוכלו לשקם אותו בדיוק למצבו הקודם, בתוספת ממ"דים תקניים לדירות, על פי תקן הבניה החדש המחייב הקמת ממ"דים. קיים סיכום בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ורשות המיסים לפיו ניתן להפנות את כספי מס הרכוש המשולמים בעקבות נזק ישיר לשם קידום בנייה מחודשת של הבניין, כלומר לצורך התחדשות עירונית מלאה, אך הליך זה מורכב. הדרך הנכונה היא לקדם תב״ע חדשה במסגרת הליך של פינוי - בינוי, הליך שעשוי לקחת זמן רב וראוי כי בנסיבות של בניין שנהרס מפגיעת טיל תינתן עדיפות על ידי הרשות לקדם את ההליך בזריזות".

מס רכוש: "פועלים לגיבוש נוהל מסודר"

בתשובה לפניית " מרכז הנדל"ן " בנוגע לגובה הפיצוי הניתן בפרויקטים של התחדשות עירונית , השיבו במס רכוש כי אין כיום נוהל מוסדר לפיצוי במקרים של פינוי-בינוי, וכי כעת פועלים לגיבוש נוהל כזה בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

לפי החוק, מס רכוש מפצה רק עבור "השבת המצב לקדמותו" – כלומר, הפיצוי ניתן רק על סמך חשבוניות של עבודות שבוצעו בפועל, ולא מראש. השומה מתבצעת על ידי שמאי של מס רכוש בלבד. במקרים של הרס מוחלט, לדיירים תסופק ככל הנראה חלופת דיור זמנית – כאשר התשלום עבור מגורים אלו יועבר ישירות לקבלן שימונה על ידי המדינה. במקרה של מבני צמודי קרקע, הפיצוי כולל מקדמה בהתאם לחשבוניות, והדיירים עצמם נדרשים לשכור את שירותיו של קבלן.

מעבר לפעילות מס רכוש, בכל רשות מקומית פועלים מרכזי סיוע למשפחות, אליהם מופנים תושבים שבתיהם נפגעו או אינם ראויים עוד למגורים. הרשויות המקומיות מספקות פתרונות דיור זמניים – למרות שאין חובה חוקית לעשות כן – וכל מקרה נבחן לגופו בהתאם להרכב המשפחתי ולמידת הנזק.

יש גם רשויות עירוניות המסייעות לרשויות שכנות. כך למשל, פתח תקווה סייעה לבת ים בשיכון מספר משפחות, וכך גם כפר סבא.