בעלי וילות ברעננה בקשו למנוע משכניהם לקדם מיזם תמ"א 38. כך הכריעה ועדת הערר

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז מרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה בשבוע שעבר שני עררים שהוגשו נגד החלטת הוועדה המקומית רעננה לאשר שתי בקשות להיתרי בנייה עבור מיזמי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש בעיר. את שני ההיתרים הוציא אותו היזם - אן.אייץ'.אל.אקס דוד אלעזר רעננה, בשתי חלקות צמודות ברחוב דוד אלעזר פינת רחוב אחוזה, במזרח העיר. לגבי בקשה שלישית להיתר, ביחס לחלקה שלישית צמודה אף היא, טרם ניתנה החלטה.

הבניינים שבהם מקודמים מיזמי ההתחדשות נבנו בשנות ה-70, ובשניהם 36 יחידות דיור סך הכל, ללא ממ"דים. לאחר הריסתם, ייבנו במקומם 89 דירות חדשות, בשני בניינים בני 7 קומות כל אחד. הבקשות שאושרו כוללות גם בניית חניון תת קרקעי, כשלשני החניונים, כמו גם לחניון התת קרקעי במתחם השלישי, אם וכאשר יאושר, מתוכננת כניסה משותפת אחת מרחוב דוד אלעזר, כשהמעבר בין החניונים יתבצע באמצעות זיקות הנאה בין החלקות.

בשלב ההתנגדויות שהוגשו לוועדה המקומית נטענו שלל טענות נגד הפרויקט מצד תושבים המתגוררים בבתים צמודי קרקע הממוקמים בצד השני של הרחוב. בין היתר נטען כי מדובר בתוספת לא סבירה של שטחי בנייה, או כזו שאינה מותרת מכוח תמ"א 38 , כי התשתיות ברחוב אינן מספקות גם את מספר היח"ד הקיים: קווי התקשורת רעועים, רוחב הפס מוגבל, לחץ המים חלש במיוחד, היעדר גישה של רכבים אל הרחוב והחוצה ממנו, מצוקת חנייה, פגיעה בפרטיות הדיירים הקיימים בשל המרפסות החדשות שייבנו מעבר לרחוב ועוד.

"הבקשה להיתר כוללת סטייה ניכרת מאופיו של הרחוב, שאינו אזור אורבני של רבי קומות, אלא רחוב פסטורלי שקט, ללא מוצא, המאופיין בבנייה נמוכה של בתים צמודי קרקע", נכתב. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות, ועל כן הוגשו העררים, שכללו טענות דומות. עוד טענו העוררים כי מאחר והיזם הגיש בקשה להיתר בנוגע ל-2 חלקות צמודות, ועוד בקשה להיתר שטרם אושרה, גם היא בצמוד - במתחם שלישי, יש לקדם תכנית מתחמית לכל 3 החלקות ביחד, ולא לאשר בקשות פרטניות מכוח התמ"א.

בתגובה לטענות העוררים טען היזם כי "העוררים לא נסמכו על חוות דעת של גורמי מקצוע בתחום התשתיות. העוררים מתגוררים בקוטג'ים עם ממ"ד ומבקשים למנוע מבעלי הזכויות לקדם התחדשות עירונית ומיגון עבור עצמם. להקמת ממ"ד חשיבות בפרט בתקופה בה נדון הערר (מלחמת חרבות ברזל). בניגוד לטענת העוררים, הבקשות להיתרים אינן יוצרות חזית רציפה ארוכה. לצורך שיפור תכנון הדירות החדשות ומניעת פגיעה באופי הסביבה תוכנן מרווח בין שני המבנים בחלקה, אשר כיום נושקים זה לזה ומחוברים בקיר משותף".

"קידום בקשות להיתרים במספר חלקות צמודות על ידי אותו יזם הינו יתרון, ולא חסרון"

חברי ועדת הערר, דחו את שני העררים, וכתבו בהחלטתם כי "חסרונו של התכנון הכולל הוא במשך הזמן הנדרש לביצועו. תכנון כולל של מתחם הינו מהלך שאורך זמן, ואינו יכול לשמש בסיס לדחיית כל בקשה להתחדשות פרטנית, שלה יתרונות ותכליות משל עצמה. זו הסיבה שלמרות הביקורת הרחבה שנמתחה לאורך השנים על תמ"א 38 , כמכשיר לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית גם יחד, כלי תכנוני זה טרם חלף מן העולם. המתח בין השאיפה לתכנון מתחמי איכותי המביא בחשבון את הסביבה כולה, לבין השאיפה לקדם חיזוק בניינים ותוספת יח"ד בלוח זמנים קצר ככל האפשר, מלווה כל בקשה להיתר מכוח תמ"א 38".

עוד נכתב בהחלטת הוועדה כי "הבקשות להיתרים בענייננו מציעות מוצר תכנוני משופר לאין ערוך לעומת בקשה רגילה מכוח תמ"א ב'מחיר' שמתקרב לזה של תכנון נקודתי מבחינת זמן, תיאום ומשך ביצוע העבודות. הציבור מקבל מוצר תכנוני מעין מתחמי, באיכות גבוהה הרבה יותר. על כך יש לברך, ולא להלין. קידום בקשות להיתרים במספר חלקות צמודות על ידי אותו יזם בתוך זמן קצר הינו יתרון, ולא חסרון. ייזום וביצוע הפרויקט עבור מספר חלקות גם יחד מאפשר תכנון קוהרנטי של חזות הבניינים, צמצום משך ביצוע העבודות והקטנת ההפרעה לתושבים.

"קידום מקביל של בקשות להיתרים בשלוש חלקות סמוכות אִפשר ליזם גם להציע פתרון חנייה משופר, בדמות חניונים תת קרקעיים מחוברים שלהם פתח כניסה ויציאה אחת בלבד. על כן אנו דוחים את טענתם המרכזית של העוררים כנגד עצם קידומן המקביל של בקשות להיתרים במספר חלקות סמוכות על ידי יזם אחד".

חברי ועדת הערר לא חסכו גם ביקורת מן העוררים, וציינו כי "העובדה שבתי העוררים צמודי קרקע אינה מקנה להם זכות להגביל את הבנייה במקרקעין שיועדו לבנייה רוויה מעברו השני של הרחוב, על אחת כמה וכמה שלא ביישוב עירוני במרכז הארץ", וכן חייבו אותם ב-15,000 שקל הוצאות.