"אני נאלץ להשאיר מקום לשיקול דעת בתוכניות התחדשות בניינית כדי למנוע מצב בו כל מוכר דירה נדרש לשלם מאות אלש"ח"

"עיקר הדגש כיום הוא על התוכניות העירוניות שהולכות להחליף את תמ"א 38 . חלופת שקד חיה וקיימת אך לא בועטת. כיום היא לא מתרוממת אבל יכול להיות שיהיו פרויקטים נקודתיים שבה ייעשה בה שימוש". את הדברים אמר אתמול (ה') יו"ר הוועדה המחוזית של מחוז המרכז, עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, בפורום עורכי דין ביוזמת מרכז הנדל"ן שעסק בתוכניות המחליפות של תמ"א 38. עוד נשאו דברים באירוע עו"ד סילביה רביד - יו"ר ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב, ועומר אלפרן - שותף בחברת המימון החוץ בנקאי רובי קפיטל.

לדברי גדרון, כיום מצויות תכניות התחדשות בניינית בשלבי אישור מתקדמים בחלק גדול מערי המחוז בהן פתח תקווה, רמלה רעננה ועוד. בהתייחסו לסוגיית רמת הוודאות בתוכניות המאושרות והאם נותר עוד מקום לשיקול דעת של מוסד התכנון המקומי, אמר גדרון: "אני נאלץ להשאיר מקום בתוכנית להפעלת שיקול דעת של הרשות, אחרת כל מי שירצה למכור דירה בשטח התוכנית יחטוף היטל השבחה של מאות אלפי שקלים. אבל רמת הוודאות גבוהה, הרשות המקומית אמרה את דעתה, הסיכוי שיתקבלו התנגדויות יותר נמוך. התקבלו החלטות סותרות לגבי חיוב בהיטל השבחה בגין תכניות מסוג זה ואני מקווה שהנושא יוכרע בעליון או בחקיקה. אני לא יכול לאשר תוכנית שכל מי שימכור בעיר ישלם היטל השבחה".

גדרון: "אני נאלץ להשאיר מקום בתוכנית להפעלת שיקול דעת של הרשות, אחרת כל מי שירצה למכור דירה בשטח התוכנית יחטוף היטל השבחה של מאות אלפי שקלים. אבל רמת הוודאות גבוהה, הרשות המקומית אמרה את דעתה, הסיכוי שיתקבלו התנגדויות יותר נמוך. התקבלו החלטות סותרות לגבי חיוב בהיטל השבחה בגין תכניות מסוג זה ואני מקווה שהנושא יוכרע בעליון או בחקיקה".

עוד אמר בעניין כי: "לפחות באזורי ביקוש, היטל השבחה אוטומטי מכח תכנית בניינית ללא שיקול דעת הוא תקלה ומעלה את המחירים. זה מוסיף אי ודאות, ובמקומות מוחלשים זה פוגע אנושות במוכרים. שם לא יוכלו לגלגל את היטל ההשבחה על הקונה". לשאלה האם הרשויות עצמן לא דורשות כי התוכנית תאפשר גביית היטל השיב כי "גם הרשויות לא מעוניינות בעימות עם התושבים".

פורום עורכי הדין של מרכז הנדל''ן

עוד אמר גדרון כי "התוכניות האלו בדרך כלל חלות על בניינים שקיבלו היתר עד 1984, בחלקים משמעותיים של הרשות, אבל יש אזורים ומתחמים, גם במתחם הוותיק, שאינם בקו הכחול של התוכנית". עוד ציין כי ישנם מקרים שבהם גם בניינים שנבנו לאחר 1984 נכנסים בגבולות התוכנית ונהנים מזכויות הבניה שהיא מעניקה.
"התוכנית חלה  גם בבניינים אחרי 84, מכוח התוכנית הבניינית ללא הטבות המס, לדוגמה ברמלה, בניינים עם קיר משותף עם בניין שנבנה לפני 1984, ברעננה ניתן לצרף למתחם בניין שנבנה אחרי 1984. יש ניסיון היום לדוגמה בפתח תקווה להחיל זאת על כל הבניינים בלי ממ"דים, אז המחוז שלי אמר שזה צריך להיות מוסדר במינהל התכנון". 

"הסכם המימון נחתם בתוך חודש מרגע הפנייה"

עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל, סיפר על פתרונות מימון יצירתיים למיזמי פינוי-בינוי: "כשמגיעים למציאות של הפרויקט, מבינים אילו דברים לא נלקחו בחשבון ואין להם פתרון במערכת המימון המסורתית. במיזם פינוי-בינוי של אלמוגים ביבנה ניתן פתרון לא סטנדרטי, כשכבר בשלבי החפירה והדיפון, לפני היתר מלא ניתן היה לתת ביטחונות לדיירים. במקרה אחר, היו עשרות אחוזים מקרב הדיירים שלא ניתן היה להנפיק עבורם משכנתא . במקרה זה שילוב בין גוף פרטי לחברת ביטוח מאפשר לתת תזרים שנותן לחברת הביטוח יכולת להישען עליו.

אלפרן על קרן האקוויטי ספיר: "הקונספט של הלוואות מזנין בריביות גבוהות לא תמיד עובד, בטח לא כשהריבית גבוהה. אז השותפים בפרויקט משנים תפיסה, ומחפשים מי יוכל לשאת איתם בסיכון ולהשתתף ברווח. אנחנו מפחיתים את הסיכון הפיננסי של הפרויקט ואת העלויות הגבוהות"

"דוגמה נוספת התרחשה בפרויקט שמסגרתו בתוך חודש מפניית היזם, בפרוייקט בבני ברק, אנחנו בהסכם חתום. כיוון שהשלב היה מתקדם, היינו צריכים פתרון מהיר. זה יכול להינתן רק בגוף מימון פרטי שיש לו שיתוף פעולה עם חברות ביטוח ומוסדות פיננסיים".

עומר אלפרן (מרכז הנדל''ן)

עוד הציג אלפרן את קרן ספיר אשר עוסקת בהשקעות אקוויטי במיזמי התחדשות של מאות יחידות דיור. אנחנו לא נגיע לפרויקט בשלב החתימות. יזם צריך מימון בשלב יותר מתקדם, והקונספט של הלוואות מזנין בריביות גבוהות לא תמיד עובד, בטח לא כשהריבית גבוהה. אז השותפים בפרויקט משנים תפיסה, ומחפשים מי יוכל לשאת איתם בסיכון ולהשתתף ברווח. אנחנו מפחיתים את הסיכון הפיננסי של הפרויקט ואת העלויות הגבוהות".

"השאלות הפתוחות הן רבות. נדרשת חקיקה"

עוד דיברה באירוע עו"ד סילביה רביד, יו"ר ועדת הערר של מחוז תל אביב, על פסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בהקשר להחלטתה על חיובם של מוכרי הדירות ברובע 3 בהיטלי השבחה בעקבות אישור תוכנית הרובעים (פס"ד לויתן).

רביד: "השאלות הפתוחות הן רבות ומשליכות על עבודת ועדות הערר. אנחנו אחרי הרבה תיקים שבהם אי אפשר להגיע להכרעה סופית ואנחנו מקווים שבית המשפט העליון ייתן את דעתו בהקדם".

בדבריה הדגישה רביד את הצורך בהסדרת תחום היטלי ההשבחה בנוגע לתוכניות מכח סעיף 23 לתמ"א 38 באמצעות חקיקה: "השאלות הפתוחות הן רבות ומשליכות על עבודת ועדות הערר. אנחנו אחרי הרבה תיקים שבהם אי אפשר להגיע להכרעה סופית ואנחנו מקווים שבית המשפט העליון ייתן את דעתו בהקדם".

עו''ד סילביה רביד (מרכז הנדל''ן)

"כשרק הגעתי לתפקיד חיכתה לי ערימת עררים על רובע 3. ב-70 עררים מיפינו את השאלות המרכזיות. הן התעצמו כשדירות החלו להימכר גם ברובע 3 וגם ברובע 4. תמ"א 38 לא קובעת מדיניות אלא סל זכויות מוגדר שמלוות את ההליך התכנוני. על דרישות ההיטל פנו חלק מהנישומים לשמאים מכריעים ולאחר מכן לוועדות הערר ויש שונות מאוד גדולה בין השמאים.

"אנחנו קבענו שבמכר הפטור לא חל. נוסף על כך קבענו שהשבחה במקרקעין בהיתר לבנייה או הרחבת דירת מגורים לא תחויב אם חלה מכוח תוכנית מתאר ארציות לחיזוק מפני רעידות אדמה. ניתוח תוכנית רובע 3  מעלה שהיא אינה כוללת שיקול דעת, והליך ההיתר אינו כולל התנגדויות כמו שנעשה בהיתר מכח תמ"א 38 .
התוכנית היא קונקרטית ולא שונה במהותה מתוכניות אחרות שעליהן נגבה היטל השבחה במכר. פסק הדין בעניין לויתן קבע שיש להתחשב בתמ"א 38 ברובע 3 אך לא במדיניות המצב הקודם".