בעל הדירה ביקש לפצל את דירתו, ללא הסכמת דיירי הבניין. מה החליטה ועדת הערר?

תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף) תשע"ו 2016, מסדירות את תנאי הסף ואת שיעור ההסכמות הנדרש לצורך קידום תוכנית בניין עיר חדשה ( תב"ע ),החלה על בניין שהינו בית משותף . במסגרת זו, קובעת תקנה 2(א)(2),כי אם התוכנית החדשה כוללת תוספת דירה, יש צורך בהסכמתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף. 

לעומת זאת, תקנה 2(ב) קובעת, כי אם התוכנית כוללת בנייה רק בתחומי דירתו של מגיש התוכנית, דהיינו, תב"ע על דירה ספציפית בבניין, כי אז, על אף האמור בתקנה 2(א)(2),רשאי בעל דירה להגיש את התוכנית, גם ללא הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף. מה יהא הדין כאשר בעל דירה מעוניין להגיש תוכנית אשר מפצלת את דירתו, ובכך מוסיפה יח"ד בבניין? 

האם תחול תקנה 2(א)(2),אשר קובעת כי לצורך הגשת תוכנית הכוללת תוספת דירה, יש צורך בהסכמתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף, או שמא, מאחר שלא מבוצעת בנייה מחוץ לדירת מגיש התוכנית, אזי תחול תקנה 2(ב). וזו הרי קובעת, כי כל עוד התוכנית כוללת בנייה רק בתחומי דירתו של מגיש התוכנית, רשאי בעל הדירה להגיש תוכנית אף בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. 

במאמר זה נסקור את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז צפון, שקבעה כי כאשר התוכנית כוללת פיצול דירה אשר מוסיפה יח"ד לבניין, אזי, חרף העובדה שלא מבוצעת בנייה מחוץ לדירת מגיש התוכנית, חלה תקנה 2(א)(2),אשר קובעת כי יש צורך בהסכמתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף. 

נסיבות המקרה: 

העוררים הינם בעליה של יחידת דיור בבית משותף, והם הגישו תוכנית להוספת יח"ד, מבלי שהם קיבלו את הסכמתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף. 

מבחינה מהותית, ועדת הערר קבעה כי "תוספת דירה המגדילה את הצפיפות המותרת במקרקעין אינה מסוג השינויים בבית משותף, שניתן להסתפק לגביו בחתימתו של מגיש התכנית בלבד, הגם אם היא נעשית בתחום דירת מגיש התכנית ובדרך של פיצול יחידת דיור. המדובר באירוע המחולל שינוי במצב הסטטוטורי המאושר"

לטענת העוררים, הואיל והתוכנית כוללת בנייה רק בתחומי דירתם, חלה תקנה 2(ב),לפיה אין צורך בקבלת הסכמתם של יתר בעלי הדירות בבית המשותף. לעומת זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יקנעם עילית טענה, כי הואיל והתוכנית כוללת הוספת יח"ד, אזי חלה תקנה 2(א)(2),לפיה יש צורך בהסכמתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף. 

ההחלטה: 

ועדת הערר קבעה כי מחוקק המשנה לא התכוון לכלול בתקנה 2(ב) שינויים בדירת מגיש התוכנית, אשר כוללים תוספת דירה. ועל כן, גם אם תוספת יחידת הדיור נעשית בתחום הדירה של מגיש התוכנית ובדרך של פיצול יחידת דיור קיימת, חלה תקנה 2(א)(2),אשר קובעת כי יש צורך בהסכמתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף. 

ועדת הערר ביססה את החלטתה על לשון התקנות, שכן תקנה 2(ב) אשר קובעת כי אין צורך בקבלת הסכמתם של יתר בעלי הדירות בבית המשותף כאשר התוכנית חלה רק על דירת מגיש התוכנית, כוללת "בנייה", "הרחבה", "הריסה", אולם היא לא כוללת את המונח "תוספת דירה". בעוד שתקנה 2(א)(2) אשר מצריכה הסכמה של 60% מבעלי הדירות, כוללת גם את המונח "תוספת דירה". ואם מחוקק המשנה היה מעוניין לכלול בתקנה 2(ב) גם שינויים הכוללים תוספת דירה, הוא לא היה משמיט מונח זה מנוסח התקנה. 

כמו כן, גם מבחינה מהותית, "תוספת דירה המגדילה את הצפיפות המותרת במקרקעין אינה מסוג השינויים בבית משותף, שניתן להסתפק לגביו בחתימתו של מגיש התכנית בלבד, הגם אם היא נעשית בתחום דירת מגיש התכנית ובדרך של פיצול יחידת דיור. המדובר באירוע המחולל שינוי במצב הסטטוטורי המאושר...". 

לפיכך קבעה ועדת הערר, כי כאשר מדובר בשינוי בתחום דירתו של מגיש התוכנית, הכולל רק בנייה, הריסה, והרחבה של דירתו, חלה תקנה 2(ב),ואין צורך בהסכמת 60% מבעלי הזכויות. אולם, כאשר מדובר בהגדלת הצפיפות המאושרת, המהווה שינוי שיש בו כדי להשפיע על אלמנטים בבית המשותף, אשר נוגעים ליתר בעלי הזכויות בבית המשותף, חלה תקנה 2(א)(2),ונדרשת הסכמתם של 60% מבעלי הזכויות. 

[ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה צפון) 1077/22 משה אלכסנדר ליטמנוביץ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יקנעם עילית ואח' 

הכותב הוא ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה