האם חברות הביטוח תורמות לעליית מחירי הדירות?

אתגרי שוק הנדל"ן הולכים ומתרבים, ואל עלויות המימון הגבוהות, התייקרות חומרי הגלם והעצירה הנוכחית במכירות מצטרפים לאחרונה גם קשיים בקבלת פוליסות ביטוח לעבודות קבלניות. נראה כי מרבעון לרבעון, הולך ומתארך זמן התגובה של חברות הביטוח למתן הצעה לפוליסות אלו, דבר המותיר את החברות היזמיות חשופות, ללא כיסוי ביטוחי, וגורר עיכובים בהתחלות הבנייה ובהתאם, גם במסירת הדירות ללקוחות.

הדבר קורה כחלק ממגמה כוללת של הקשחת תנאי הביטוח בפוליסות לעבודות קבלניות, המתבטאת בפרמיות לא שגרתיות, השתתפויות עצמיות גבוהות, הצבת מגבלות על סכומי הביטוח, הוספת חריגים כגון פירוק והרכבת מנופים במהלך העבודות, מי תהום ועוד. תוספת העלויות והסיכונים אותם נושא היזם גוררת עלייה בעלויות המימון והבנייה ומתבטאות, בסופו של דבר, בהעלאת מחירי הדירות.

לצד הקשחת תנאי השוק, אנו מבחינים לאחרונה גם בערפול מסוים במתן הצעות ברורות ומדויקות לחברות היזמיות, אשר מקשה מאוד על חתימת התחייבויות חוזיות מול הגופים המממנים, קבלני המשנה, בעלי זכויות בקרקע ובכלל.

הקשחת עמדות או ניהול סיכונים

מה גורם לחברות הביטוח להקשיח עמדות? הרי ברור לכל כי מכירת פוליסות ביטוח היא מקור הפרנסה שלהן. אך לצד הרצון למכור את שירותיהן, קיים בקרב חברות הביטוח חשש גדול, הנובע מהסביבה העסקית בה אנו נמצאים, מהשוק המשתנה ומאי הוודאות הפיננסית בשווקים בארץ ובחו"ל.

חברות הביטוח מנהלות את סיכוניהן בהתאם למצב ובוחנות בכל רגע את החשיפה הכוללת ואת המגמות המובילות את שוק ביטוח המשנה, שכבר לא משתף פעולה כמו בעבר. מבטחי משנה רבים, שהיו משתתפים בעבר בכיסוי הביטוח, כבר לא עובדים עם מדינת ישראל, והחלופות הקיימות לא "מספקות את הסחורה" באותו האופן, כך נראה. בעיה נוספת היא שחברות הביטוח המקומיות יצרו תלות גדולה מדיי במבטחי המשנה.

זוהי גם הסיבה להתארכות זמני הטיפול בקבלת הצעות לפוליסות. אם בעבר, משך טיפול בקבלת הצעה לביטוח עבודות קבלניות עמד בממוצע על 10 ימי עבודה עד חודש, היום אנו עדים למקרים בהם נדרשים למבטחות מספר חודשים למצוא את כמות מבטחי המשנה אשר יאפשרו להרכיב תמונה ביטוחית מיטבית למבוטחים.

בנוסף, אנו רואים לאחרונה כי לעיתים ישנה בעיה בקבלת ארכה בפוליסות לביטוח עבודות קבלניות, אם בשל ריבוי תביעות באתר העבודה או בגלל שמבטחת המשנה בתיק הביטוח כבר לא עובדת עם המבטחים המקומיים בארץ. כאשר המבטחת נאלצת לפנות למבטח משנה אחר, פעמים רבות הוא לא מוכן לקחת על עצמו את הסיכון ב"אמצע" העבודה. אם יהיה מוכן לעשות זאת, הפרמיה שיציע תהיה גבוהה בעשרות עד מאות אחוזים מהפוליסה הקיימת, הדרישה להשתתפויות עצמיות תהיה כפולה מהקיים והמחיר, תרתי משמע, יהיה כבד מאוד.

הגופים המממנים לוחצים

ללא ביטוח עבודות קבלניות, היזם לא יכול להמשיך את העבודות בשטח. תנאי המימון מחייבים ביטוח ואי הקפדה על סעיף זה בהסכם המימון מסכנת את הפרויקט כולו. כתוצאה מכך, מופעל לחץ כבד מצד הגופים המממנים כלפי היזמים, ובעקיפין גם כלפי חברות הביטוח.

לאחרונה, משרדנו טיפל במקרה בו היזם ביקש ארכה של 6 חודשים נוספים בפוליסה לביטוח עבודות קבלניות. המבטחת התקשתה מאוד להשיג ארכה, כיוון שאחד ממבטחי המשנה, שהיה חלק מ"שרשרת הביטוח" בפרויקט, הפסיק את פעילותו בארץ. כעבור מספר חודשים ולאחר מאמצים רבים, הגישה המבטחת הצעה הכוללת פרמיה גבוהה פי 2 מהפרמיה הראשונית ובהשתתפויות עצמיות גבוהות מאוד. בלית ברירה, ובעקבות לחצים מהגורם המממן, היזם אישר את ההצעה.

בחלק מהמקרים, חברות הביטוח כלל לא יצליחו להגיש הארכה לפוליסת הביטוח, הן בשל הסיבות לעיל והן בשל סיבות נוספות כגון ריבוי תביעות, הליך חיתום עדכני ועוד.

הפתרון: תכנון אסטרטגי

הזמן הממוצע לקבלת הצעה בפרויקטים מעל 100 מיליון ₪ הולך וגדל ועומד על כארבעה חודשים, וקשה מאוד למצוא דרכים לקצר אותו. עם זאת, כאשר נערכים לכך מספיק זמן מראש ובצורה מדויקת, ישנם מספר אלמנטים המאפשרים עדיין להשיג הצעות מדויקות ואטרקטיביות באופן יחסי.

אם בעבר עבדנו באופן עצמאי מול המבטחות לקבלת הצעה, היום הדרך הנכונה והיעילה ביותר, שתאפשר ליזמים לחסוך זמן וכסף, היא ליצור, כבר מהפנייה הראשונה אל חברות הביטוח, מעורבות מלאה של אנשי ההנדסה והכספים מטעם היזמים. לצורך כך יש לתכנן בצורה אסטרטגית את הצעדים הבאים:

1. ללמוד את תכנון הפרויקט ברמה ההנדסית לצד עריכת סקר הנדסי וביטוחי.

2. לבחון את שלביות הפרויקט מבחינת לוחות זמנים, קצב בנייה, בכמה שלבים יבוצעו העבודות, האם יש קשר בין שלבי הביצוע ועוד.

3. לבחון את נושא הביטוח בכל ההסכמים.

4. להציג פרזנטציית ביטוח מנצחת לפרויקט לצורך קבלת הצעות.

5. לאחר קבלת ההצעות – לבחון בצורה מדוקדקת עם מי כדאי להתקדם לשלב השני לקראת דיוק ההצעה וסגירתה.

את תהליך התכנון האסטרטגי יש להתחיל בשלב החיתום הראשוני של הפרויקט ולא במהלכו, ולפעול לקבל הצעות לפחות ארבעה חודשים לפני מועד תחילת העבודות. כמו כן, נכון ונדרש לייצר "חליפה ביטוחית" מותאמת אישית לצרכי היזם, תוך הבנת כלל הסיכונים והכיסויים הביטוחיים להם הוא זקוק. קשה לנבא לאן הולכים פניו של שוק הביטוח, אך בעידן של צמצום תנאי הכיסוי, התייקרות הפוליסות ותגובה איטית של המבטחות, יש להיערך לכל תרחיש, כולל למקרים בהם במהלך העבודה בשטח, תידרש היערכות מחודשת ומציאת פתרונות יצירתיים וישימים.

הכותב, עו"ד ארז קדם, הוא יועץ אסטרטגי ומנהל סיכונים בביטוח לחברות, מייסד ובעלים של
חברת קדם יועצים לניהול אסטרטגי לחברות.