מה דינה של תב"ע אשר נפלו פגמים בפרסומה לעיון הציבור?

תוכנית בניין עיר ( תב"ע ),היא אגד של מסמכים תכנוניים (תקנון, תשריט ומסמכים נוספים) עם תוקף ומעמד של חוק, אשר חלה על מקרקעין מסוימים. במסגרת התוכנית כאמור, מוסדרים בין היתר, הייעודים, השימושים, וזכויות הבנייה המותרות באותם מקרקעין, ומכוחה ועל פיה, ניתן להפיק היתרי בנייה במקרקעין. טרם אישורה של תוכנית, יש להפקידה במוסדות התכנון הרלוונטיים, ולאפשר לציבור הרחב לעיין בה, על מנת שכל מי שרואה עצמו כנפגע ממנה, יוכל להגיש את התנגדותו לתוכנית.

דיני התכנון והבנייה קובעים כי יש לפרסם את דבר הפקדת התוכנית, בין השאר ברשומות, בעיתון, ואף בתחום הפיזי של התוכנית – על גבי שלט במקום בולט, על מנת שהציבור הרחב יהיה מודע לאפשרות להתנגד לתוכנית. פרסום דבר הפקדת התוכנית בהתאם להוראות הדין, הינו חשוב ביותר לקידום התוכנית ולאישורה. זאת הואיל ואם נפלו פגמים בביצוע הפרסום, ניתן יהיה לתקוף זאת בבית המשפט, והדבר עלול לגרום לעיכוב אישורה של התוכנית, ולעיתים אף להביא לביטולה, גם לאחר שכבר אושרה.

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש לשאלה – מה דינה של תוכנית אשר נפלו פגמים בפרסום דבר הפקדתה?

נסיבות המקרה

ענייננו בתוכנית שהופקדה ע"י הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור),ואשר חלה על שכונה בשטח של כ-180 דונם בקרית גת. התוכנית נועדה בין היתר, להגדיל את היצע הדיור באותה שכונה, לחלק מחדש את השטחים הבנויים והפתוחים, ולשפר את תנאי המגורים של תושביה, בין היתר, באמצעות החלפת מבנים ישנים שמצבם הפיזי והבטיחותי ירוד, במבנים חדשים. על פי התוכנית, סומנו להריסה מספר מבנים המוחזקים ומופעלים על ידי עמותות שונות. לאחר שהתוכנית וההתנגדויות שהוגשו כנגדה נדונו על ידי הוותמ"ל, החליטה הוותמ"ל לאשר את התוכנית, וכנגד החלטת הוותמ"ל לאשר את התוכנית, הגישו העמותות המחזיקות במבנים האמורים, עתירה מנהלית.

במסגרת העתירה ביקשו העמותות לבטל את החלטת הוותמ"ל לאשר את התוכנית, ולהשיב את התוכנית לוותמ"ל לצורך מתן זכות טיעון לעמותות. העמותות סמכו את עתירתן, בין היתר, על פגמים שנפלו בפרסום דבר הפקדת התוכנית, כגון הצבת השלט המפרסם את דבר הפקדת התוכנית בכתובת שגויה ואי הצבתו בחזית המתחם באופן שיהיה גלוי לעיני הציבור. בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה, והותיר על כנה את החלטת הוותמ"ל לאשר את התוכנית, ועל כך ערערו העמותות לבית המשפט העליון, בבקשה לבטל את אישורה של התוכנית.

החלטה

בית המשפט העליון דחה את הערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים, והותיר את התוכנית על כנה, חרף העובדה שנפלו פגמים בפרסום דבר הפקדתה.בית המשפט העליון ביסס את פסק דינו, הן על נימוקי סף של שיהוי וחוסר ניקיון כפיים, והן לגופו של עניין, בכך שקבע כי לא כל פגם שנפל בפעולה מנהלית מצדיק בהכרח את בטלותה, וכי תוצאות הפגם הן יחסיות ונקבעות בהתאם לעוצמתו, לחומרתו ולנסיבות העניין.

לפיכך, נוכח העובדה שבפועל הוגשו התנגדויות לא מעטות לתוכנית, אז אין מדובר בהפקדת תוכנית שלא הובאה כלל לידיעת הציבור, אלא בפגמים מסוימים שנפלו באופן פרסום דבר הפקדת התוכנית. ומשכך, בנסיבות העניין, יש לראות את התוכנית ככזו אשר הובאה לידיעת הציבור – על אף הפגמים שנפלו בפרסום דבר הפקדתה, ואין בפגמים אלו כדי להביא לתוצאה מרחיקת הלכת של ביטול אישורה של התוכנית.

דעת המערכת: אומנם בית המשפט העליון דחה בסופו של יום את טענות המערערים כנגד אישורה של התוכנית. אולם המלצתנו ליזמים הינה, להילך ב-"דרך ארוכה שהיא קצרה". וכדי להימנע מהליכים משפטיים כנגד אישורן של תוכניות, יש "להחמיר" ולדקדק בעת ביצוע פרסום הפקדת התוכנית, גם אם הדבר יביא לכאורה לפרסומים עודפים ומיותרים, שכן אלו עדיפים על פני הליכי ערעור ארוכים.

גילוי נאות: משרדנו ייצג את החברה יוזמת התוכנית.

(עע"מ (עליון) 6956/21 ‏קריית התורה קריית גת נ' הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (4.01.2022)).

כותב המאמר הוא עו"ד יוני שורץ, ראש תחום תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות ', בסיועה של ליאל נעים מאותו המשרד