"דווקא משרד המשפטים פוגע בחופש העיסוק": ההגבלה שמעוררת את זעם שמאי המקרקעין

הנחיה שניתנה לאחרונה על ידי השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו מעוררת סערה בענף השמאות. לפי ההנחיה, בהליכי חדלות פירעון - בין אם של יחידים ובין אם של תאגידים -  יש להשתמש מעתה אך ורק בשמאי מקרקעין המופיעים במאגר השמאי הממשלתי. יש לציין כי מדובר ב-25 שמאים בלבד. ההגבלה מעוררת תסכול רב בענף, כאשר לטענת שמאים שעמם שוחחנו, מדובר בפגיעה ממשית – הן בפרנסתם והן בתנאי השוק החופשי.

למרכז הנדל"ן נודע כי ההנחיה באה בעקבות בקשה שהפנה הממונה על חדלות פירעון לשמאי הממשלתי, להסדרה של השומות בהליכים אלו. זאת משום שלתפיסתו, אלה נעשות לעתים קרובות על ידי שמאים לא מנוסים. תוך ביצוע שגיאות, על אף חשיבות הנושא. סיבה נוספת היא עיכובים בתשלומים לשמאים, הנובעים מהעדר הסדרה.

על פי ההנחיה, כאשר יש צורך בהערכת שווי מקרקעין הנכללים בנכסי קופת הנשייה במסגרת הליך חדלות פירעון המתנהל בעניינו של חייב - יחיד או תאגיד, הערכות השווי יבוצעו על ידי שמאים הרשומים במאגר השמאי הממשלתי, באמצעות מערכת "קשת" של השמאי הממשלתי. העבודה מול השמאי הממשלתי תבוצע בהתאם לנוהל העבודה "הקצאה ופיקוח" של השמאי הממשלתי - נוהל המסדיר את עבודת השמאים מטעם המאגר הממשלתי מול המשרדים הממשלתיים -  ולהוראת תקנון כספים ומשק של מדינת ישראל (תכ"ם).

"רק במקרים חריגים ומוצדקים הנאמן יפנה לבא כוח הממונה ויפרט את הנימוקים לבקשה", נכתב בהנחיה. "הממונה בהתייעצות עם השמאי הממשלתי יבחן את הבקשה ובמקרים המתאימים יאשר אותה". ההנחיה קובעת מי מאשר את ההתקשרות: הממונה או בית המשפט, בהתאם להליך. עוד נקבע שלא תאושר הזמנת שומה אם אין די כסף בקופת הנשייה, הנכס משועבד בכללותו או מסיבות כלכליות או מקצועיות אחרות.

ההנחיה מפרטת גם את אופן הזמנת השומה, לוחות הזמנים והליכי הביקורת על השומה, את השמאים במאגר ואת יחידות השומה שלפיהן נקבע שכר הטרחה:  ערך יחידת שומה הינו 790 ש"ח בתוספת מע"מ לשמאי שאינו מאמן מתמחים, ו-900 ש"ח פלוס מע"מ לשמאי המאמן מתמחים בעת עריכת השומה. סכומים אלו כוללים בדיקת מידע קנייני ותכנוני, והחזר נסיעות למעט עבור נכסים הנמצאים מדרום למצפה רמון.

"דורשים לעצור את יישום ההנחיה עד לבירור מקיף"

דבר קיומה של ההנחיה החדשה התגלה בשבוע שעבר ועורר רעש רב בקרב קהילת השמאים, וכן התכתבות ענפה ברשתות. בעקבות ההנחיה, לשכת שמאי המקרקעין בישראל פנתה ביום חמישי האחרון בדרישה דחופה למשרד המשפטים ולשמאי הממשלתי הראשי ולממונה על חדלות פירעון, להקפיא באופן מיידי את ההנחיה החדשה אשר מגבילה את פעילות שמאי המקרקעין בהליכי חדלות פירעון. מהלשכה נמסר כי "ההנחיה החדשה של משרד המשפטים התקבלה באופן חד צדדי וללא כל שיתוף או תאום עם הגורמים המקצועיים בלשכת שמאי המקרקעין ומועצת השמאים במשרד המשפטים. במסגרתה, נאמנים בהליכי חדלות פירעון יידרשו להשתמש אך ורק ברשימת השמאים המופיעה במאגר השמאים הממשלתי".

עו"ד ארז קמיניץ ועדי בן הרוש ממשרד ארדינסט, בן נתן, טולדאנו ושות' המייעצים משפטית ללשכת שמאי המקרקעין, טוענים במכתב שיצא מטעם הלשכה כי ההנחיה החדשה מהווה פגיעה חמורה בחופש העיסוק של מאות שמאי מקרקעין מוסמכים ומנוסים והיא נעדרת הצדקה חוקתית ראויה, וכי מדובר בחריגה מסמכותו של השמאי הממשלתי הראשי אשר מוסמך לבצע שומה לנכסי המדינה ומתן שירותים למשרדי הממשלה בלבד, הוא אינו מוסמך לעסוק בנכסים פרטיים של יחידים או תאגידים. "אין זה ראוי כי המדינה, באמצעות השמאי הממשלתי, תקבע באופן בלעדי את שווי הנכסים הפרטיים של אזרחים ותאגידים, ולמעשה תכריע בסכסוכים אזרחיים תוך עקיפת מערכת השמאות הפרטית המקצועית," נכתב.
​
מלשכת שמאי המקרקעין נמסר כי " שמאי מקרקעין פרטיים, רבים מהם בעלי ניסיון רב בתחום חדלות הפירעון, נותקו מפלח משמעותי של פעילותם המקצועית ללא כל הודעה מוקדמת, ללא תקופת הסתגלות וללא הוראות מעבר. מדובר בפגיעה כלכלית ישירה ומיידית באלפי משפחות המתפרנסות מעיסוק זה, ללא כל שקלול של מכלול השיקולים הנוגעים לעניין ובאופן לא מידתי. לשכת שמאי המקרקעין קוראת למשרד המשפטים ולשמאי הממשלתי לעצור את יישום ההנחיה החדשה עד לבירור מקיף של הנושא ומציינת כי לא תימנע מנקיטת הליכים משפטיים ככל שיידרש".

מבקר חריף נוסף של המהלך הוא אומיד סולימאני המתמודד בימים אלה בבחירות לראשות לשכת שמאי המקרקעין, אשר פרסם פוסט נוקב ברשת הפייסבוק: "המשמעות ברורה וקשה", כתב, " שמאי מקרקעין בשוק החופשי אינם יכולים עוד לתת שרות באופן עצמאי אלא רק חלק משמאי מאגר השמאי הממשלתי ובשכר זעום של 790 ש"ח ליחידת שומה (בעוד שבעבר יכולנו לדרוש שכר טרחה מלא וראוי בשוק החופשי)".

בשיחה עם מרכז הנדל"ן הוסיף כי "השוק מתמוטט מזה. המהלך מחליש את הענף ופוגע בעצמאות המקצועית. זהו שינוי שמוציא את השוק החופשי החוצה. שמאי מקרקעין עצמאיים לא יוכלו עוד לתת שירות מלא, ושכר הטרחה שנקבע נמוך משמעותית מהמקובל ומהנדרש לביצוע עבודה מקצועית. מדובר בפגיעה ישירה בפרנסת העוסקים במלאכה ומצמצום התחרותיות בענף".

"נוגד את זכויות היסוד של חופש העיסוק"

שמאי המקרקעין אריה קמיל, המשמש כחבר מועצת השמאים, מסר למרכז הנדל"ן כי "הנחיית השמאי הממשלתי לעניין חדלות פרעון לא הובאה לידיעת מועצת השמאים וברור מאליו כי לא התקיים שיתוף פעולה עם חברי המועצה ו/או כל גורם שמאי מוסמך טרם גיבושה. ככל שהנחיה זו הינה חד-צדדית, נשאלת השאלה האם במדינה דמוקרטית  בסמכותו של השמאי הממשלתי להתערב בחופש העיסוק ובהתנהלות השוק הפרטי - ובכלל זה קביעת מאגר השמאים אשר יוכלו לטפל בנישומים הנמצאים בהליכי חדלות פירעון".

תמר אברהם , שמאית מקרקעין בכירה וחברה לשעבר בהנהלת ועד לשכת שמאי המקרקעין בישראל, הוסיפה בנושא כי "שומות לחדלות פירעון הן שומות שנערכות מטעם גורמים פרטיים. הגבלת השמאים שיכולים לבצע שומות כאלו שמוזמנות על ידי גורמים פרטיים אשר משלמים עבורן, היא פגיעה חמורה בחופש העיסוק. למעשה השמאי הממשלתי כופה על גורמים פרטיים להשתמש בשירותיו באמצעות הכתבת שמאים אשר עובדים למענו.

"זה נוגד את זכויות היסוד של חופש העיסוק, וזאת שערוריה שדווקא משרד המשפטים שאמור להגן על חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, מוביל מהלך כזה. הרי מדובר באותו משרד שנותן לשמאי המקרקעין את הרשיון שלהם לאחר שעמדו בבחינות בקריטריונים שהוא עצמו קבע".

ממשרד המשפטים לא נמסרה תגובה.