עו"ד קרן כהן בלחרסקי: "מחירי הביצוע בתמ"א 38 יעלו; יש כבר קבלנים שדורשים 10,000 שקל למ"ר בת"א, זה המון"

"השנה הנוכחית, הסחרחרה שמאפיינת את התקופה האחרונה, לא דומות לשום דבר שהיה עד כה. השוק מתנהל אחרת לגמרי. היום, לכל הפחות אצלנו במשרד, אנחנו נמצאים בטירוף: בחודשיים קלטנו כמות פרויקטים השווה למחצית מהממוצע בשנה שלמה. זה רק מראה כמה דיירים רוצים לממש את תמ"א 38 לפני שהיא נגמרת. בעלי הדירות בשלים מאוד, ומבינים שהם צריכים לעשות פשרות. הם מבינים שהכול ישתנה אחרי אוקטובר 2022, וההצעות שמציעים להם עכשיו לא יהיו רלוונטיות אחרי סיום התמ"א. הם יותר חכמים ממה שאנחנו חושבים". 

מחירי הביצוע כבר השתנו, והולכים להשתנות מאוד בשנתיים הקרובות, כי אין מספיק קבלני ביצוע שיהיו זמינים לבצע את פרויקטים. המשמעות הישירה היא עלייה במחירי הביצוע, ולא אגזים אם אומר שמדברים על מחירי ביצוע שמגיעים ל-10,000 שקל למטר בתל אביב. זה המון, וזה ישפיע מאוד על דו"חות היזמים"

כך אמרה היום (ב') עו"ד קרן כהן בלחרסקי, מייסדת משרד עורכי דין קרן כהן בלחרסקי ושות', בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן שכותרתה " תמ"א 38 : מכינים את הקרקע ליום שאחרי". עו"ד כהן בלחרסקי המשיכה והתמקדה בנושא ה"שיטפון" הצפוי של בקשות לתמ"א 38 עד לסיומה באוקטובר 2022, ודיברה על ההשלכות של העניין על הענף.

"מחירי הביצוע כבר השתנו, והולכים להשתנות מאוד בשנתיים הקרובות, כי אין מספיק קבלני ביצוע שיהיו זמינים לבצע את פרויקטים. המשמעות הישירה היא עלייה במחירי הביצוע, ולא אגזים אם אומר שמדברים על מחירי ביצוע שמגיעים ל-10,000 שקל למטר בתל אביב. זה המון, וזה ישפיע מאוד על דו"חות היזמים. 

ברור שתהליך הרישוי ייקח יותר זמן מהיום, כי אף רשות לא תוכל לעמוד בפרץ הבקשות שיוגשו. זה הקושי האמיתי, האתגר האמיתי ליזמים בעתיד הקרוב. אני מקווה שברשויות ידעו לחזק ולתגבר את כוח האדם, כדי לעמוד בעומס הבקשות".

צפו בהרצאה במלואה:

עו"ד כהן בלחרסקי צופה עלייה נוספת גם באלמנט אחר שאמור לעניין את היזמים - דמי השכירות, בעיקר באזור המרכז. "הרבה בניינים מפנים כיום את הדירות שלהם, ויש פחות ופחות דירות אלטרנטיביות שיכולות לקלוט את המפונים. בשוק התל אביבי, ובמרכז הארץ בכלל, מורגשת עלייה משמעותית, מחדש, במחירי השכירות, וזה דבר שצריך לעניין גם את היזמים. חשוב לקחת בחשבון שתיתכן עלייה מתונה במחירי השכירויות, ואף למעלה מכך".

כולנו רואים לנגד עינינו את אוקטובר 2022, אבל זה המקום להגיד: החקיקה ליום שאחרי תמ"א 38 תלויה בהקמת ממשלה מתפקדת, וכאן אשתף באמרה הפוליטית היחידה לאורך ההרצאה: לכו להצביע"

"לאחרונה התקבלה הבהרה חשובה מטעם מנהל התכנון , לגבי המועד הקובע לדיון בהיתרי בנייה לתמ"א 38", הוסיפה. "על פי ההבהרה הזאת, המועד הוא יום ההגשה במערכת הרישוי המקוונת – משמע יש עוד זמן לא מועט להשלים את ההתקשרויות עם בעלי דירות, להכין בקשה להיתר ולהתחיל לאשר אותה. זה כמובן לא הרבה מאוד זמן, אבל מדובר במשימה אפשרית. כולנו רואים לנגד עינינו את אוקטובר 2022, אבל זה המקום להגיד: החקיקה ליום שאחרי תמ"א 38 תלויה בהקמת ממשלה מתפקדת, וכאן אשתף באמרה הפוליטית היחידה לאורך ההרצאה: לכו להצביע".

"לא רואה פתרון לאזורים בפריפריה המועדים לרעידות אדמה"

עו"ד כהן בלחרסקי התייחסה, כמובן, בהרצאתה, גם לתיקון החדש לחוק התכנון והבנייה, שכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38, וניתחה אותו מכמה היבטים. כך למשל, לגבי ההתחדשות העירונית מחוץ לאזורי הביקוש, אמרה: "להפתעתי אני לא רואה שנמצא פתרון לאזורים בפריפריה המועדים לרעידות אדמה". עוד ציינה כי נכון לעכשיו אין תשובה ברורה באשר ל"גורלו" של היטל ההשבחה בתוכנית החדשה: "עקרונית, ברגע שתסתיים תמ"א 38 יסתיים גם הפטור מהיטל השבחה שניתן במסגרתה. נראה שבתוכנית החדשה הפטור מהיטל ההשבחה יושפע מהיקף שטחי הציבור בפרויקט, אך זה נמצא עדיין בדיונים בין מנהל התכנון למרכז השלטון המקומי, אך השורה התחתונה טרם נקבעה".

התיקון לא מטפל בכל הרזולוציות בעניין שטחי הציבור. אני מוטרדת מהעניינים הקנייניים – מה משך הזמן שהבניינים ישמשו לצורכי ציבור, מה יקרה אחר כך, מה יהיה אופן הרישום של אותם שטחים... אני צופה גם קשיים רבים מול בעלי הקרקע בסוגיה הזאת"

עו"ד כהן בלחרסקי התעכבה עוד על נושא שטחי הציבור שהוזכרו לעיל, וציינה: "אני סבורה שהתיקון לא מטפל בכל הרזולוציות בעניין זה. אני מוטרדת מהעניינים הקנייניים – מה משך הזמן שהבניינים ישמשו לצורכי ציבור, מה יקרה אחר כך, מה יהיה אופן הרישום של אותם שטחים... אני צופה גם קשיים רבים מול בעלי הקרקע בסוגיה הזאת.

באשר לנושא הדייר הסרבן - צריך לעשות אדפטציה שלמה בנושא, בלי 'חורים של גבינה שוויצרית', שכן כרגע הוא מושתת כולו על תמ"א 38 . גם בלשכת עורכי הדין וגם ברשות הממשלתית דואגים לזה שאף אחד לא ישכח את הנושא הזה בעת ניסוח התוכנית החדשה, כמו גם את נושא המיסוי".

כויות הבנייה הוגדרו בתיקון החדש כך שבהריסה ובנייה, למשל, הן יהיו עד 350% ביחס למצב הקיים. אם אותה תוספת של 350% לא תאפשר הרחבה של הדירות הקיימות – זאת תהיה התוצאה, כלומר הרחבת הדירות הקיימות לא תהיה עוד עניין מחייב"

עוד הסבה עו"ד בלחרסקי את תשומת הלב לעניין נוסף, וחשוב מאוד מצד בעלי הדירות הקיימים – התמורות בפרויקטים שיאושרו לאחר סיומה של תמ"א 38 . "כידוע, זכויות הבנייה הוגדרו בתיקון החדש כך שבהריסה ובנייה, למשל, הן יהיו עד 350% ביחס למצב הקיים. אם אותה תוספת של 350% לא תאפשר הרחבה של הדירות הקיימות – זאת תהיה התוצאה, כלומר הרחבת הדירות הקיימות לא תהיה עוד עניין מחייב. ייתכן מאוד מצב שבו היזם לא יוכל להרחיב את דירות הבעלים הקיימות אפילו במטר".

לעיון במצגת שהתלוותה להרצאה - לחצו כאן