אושרה להפקדה תוכנית חוף התכלת בהרצליה

התקדמות חשובה בעוד תוכנית שנותרה "תקועה" במשך שנים: תוכנית חוף התכלת בהרצליה, היא תוכנית הר/2200/א, אושרה אתמול (ב') להפקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. כעת תעבור התוכנית לשלב החשוב הבא – דיון נרחב בהתנגדויות הרבות שהוגשו מטעם בעלי הקרקע במתחם, דיון שייגע בין היתר בכמות יחידות הדיור שיאושרו במתחם התוכנית ובגובה הבינוי.

תוכנית חוף התכלת היא למעשה תוכנית להקמת רובע חדש למגורים בעיר, שיכלול שטחים למגורים עבור 12,500 יחידות דיור, שטחי תעסוקה ומסחר, שטחי ציבור, אזור מלונאות, פארקים ושטחים פתוחים. רוב שטחו של הרובע הינו בבעלות פרטית, ויתר השטחים בבעלות רשות מקרקעי ישראל ועיריית הרצליה. הרובע מחולק לשלושה מתחמי תכנון שבהם יקודמו תוכניות מפורטות. 

קרדיט: Depositphotos

התוכנית פורסמה בספטמבר 2019 על ידי הוועדה המחוזית, אך בעלי קרקעות רבים טענו אז כי החלוקה למתחמים נעשתה בצורה מלאכותית, דבר שיצר שוני משמעותי ברמת הצפיפות בין המתחמים השונים. בפברואר האחרון פורסמה התוכנית שוב, הפעם עם עדכון אשר משנה את החלוקה למתחמים. שינוי זה סלל את הדרך לאישור הפקדת התוכנית.

נזכיר כי רק ביום ראשון אישרה הוותמ"ל את "תוכנית הרצליה בין ערים", אשר אמורה, בין היתר, לפתור את המחלוקת הממושכת בין עיריית הרצליה למדינה סביב מתקן טיהור השפכים העירוני. על "פלונטר" נוסף שהותר לאחרונה, אם כי בתוכנית קטנה בהרבה, פרסמנו הבוקר, עם אישור תוכנית הרחבת קניון הבאר בראשון לציון על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז.

שטח של 2,000 דונם המהווה כ-10% משטחה המוניציפאלי של הרצליה

רובע חוף התכלת יכלול, כאמור, 12,500 יחידות דיור, במבני מגורים בגבהים שונים: בנייה נמוכה יחסית ומדורגת בצד המערבי, סמוך לים, עם 8-6 קומות; בנייה גבוהה יותר, ומדורגת גם כן, ככל שהתוכנית מתקדמת מזרחה, לכיוון כביש החוף – עם בניינים בני 30-8 קומות. הבניינים הגבוהים ביותר יוקמו באזור התעסוקה שיוקם בחלקו המזרחי של הרובע, לאורך כביש החוף.

גבולות התוכנית הם: בדרום - התוכנית לרובע העירוני בצפון-מערב תל אביב; במזרח - כביש 2 (כביש החוף) ודרך ישעיהו לייבוביץ'; בצפון - רחוב אבא אבן; במערב – מתחם המרינה וקו המצוק הכורכרי לאורך חוף הים. הרובע העירוני החדש מתפרס על שטח של כ-2,000 דונם ומהווה כ-10% מהשטח המוניציפאלי של העיר הרצליה. את התוכנית ערך משרד קייזר אדריכלים.

נוסף על יחידות הדיור כולל הרובע כ-640,000 מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-680,000 מ"ר שטחי תעסוקה, כ-30,000 מ"ר שטחי מסחר, כ-120,000 מ"ר ו-2,000 חדרי מלון, 690 דונם של פארק חופי וכ-130 דונם שטחים פתוחים. כמו כן, כוללת התוכנית מערך שבילים עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים, המאפשר בין היתר את נגישותו של הרובע אל טיילת החוף וחוף הים. זאת תוך הישענות על תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה.

קרדיט: Depositphotos

"הפארק החופי הכולל את 'תל מיכל', פארק ארכאולוגי וטבע עירוני", מציינים במנהל התכנון. "השטחים הפתוחים בתוכנית יוצרים חיבור של חלקי השכונה, דרך הפארקים המשמעותיים בחלקה המערבי ועד לחוף הים. עוד בהיבט הסביבתי הושם דגש על ניהול מי נגר באמצעות שטחים ייעודיים לאיגום, והשהיית מי נגר. בהתאם לסמיכות לקו הרכבת הקלה (הקו הירוק),ולשירות התחבורה הציבורית המשלים, מוצע בתוכנית תקן חניה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי".

מתכננת מחוז תל אביב במנהל התכנון, אדריכלית חוה ארליך-רוגינסקי, ציינה כי "הרובע העירוני החדש מהווה חלק משמעותי בהשלמת הרצף של תוכניות גדולות במערב מטרופולין גוש דן, לתוספת של עשרות אלפי יחידות באזורי הביקוש המרכזיים. הרובע כולל הקצאת שטח לפארק חופי רחב ידיים ומגרשים לתשתיות ולבינוי מרקמי ומגדלי".

מתכננת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, גילי טסלר: "הרובע מהווה השלמה של רציפות התוכניות לאורך חופי מחוז תל אביב. לעניות דעתנו, מרכיבי התשתית כגון ניהול מי נגר עדיין לא מוצו בתוכנית זו כחלק ממערך ניהול כולל, ונדרש להשלים ולעדכן התכנון בנושא".

"יש למקסם את זכויות הבנייה במתחם ולהביא לניצול מיטבי של הזכויות"

תגובתה של מתכננת המחוז ברמ"י ממחישה כי צפויה עוד דרך עד לאישורה הסופי של התוכנית, כפי שאפשר להבין גם מכיוונם של בעלי הקרקעות במתחם. עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב, המייצגים יותר מ-1,000 בעלי זכויות במתחם, אמרו בעקבות הודעת אישר ההפקדה כי "מדובר בבשורה גדולה ביחס לתוכנית משמעותית ביותר למדינה ולהרצליה. המתחם אמור היה להיות מקודם כבר לפני עשרות שנים, אולם העירייה עיכבה את התוכנית למרות שמדובר בקרקע שמיועדת לפיתוח עירוני לפי תמ"א 35 זה עשרות שנים. כבר ב-2003 הגישו בעלי קרקעות תוכנית מטעמם לצורך קידום המתחם.

לאחר שהתוכנית תאושר כתוכנית מתארית, יהיה על העירייה לקדם מוקדם ככל שניתן תוכנית מפורטת אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה, על מנת שהתוכנית המתארית לא תהפוך לאבן שאין לה הופכין. גם היום יש למקסם את זכויות הבנייה במתחם ולהביא לניצול מיטבי של הזכויות, על מנת לפתור את מצוקת הדיור בגוש דן". 

התארגנות במסגרת הסכמי שיתוף תאפשר לבעלי הקרקעות לקבל בשלב התוכנית המפורטת מגרשי תמורה שלמים, ועל ידי כך הם יימנעו מהצורך להתנהל במסגרת הליכי פירוק שיתוף

עו"ד מוסרי קורא להתאגדות של עוד בעלי קרקעות במתחם: "בשנים האחרונות אספו חברות נדל"ן קרקעות רבות בתחומי התוכנית, ולכן חשוב שבעלים פרטיים יתאגדו ביניהם כדי שלא יהיו חשופים להשתלטויות של החברות הגדולות במסגרת פירוקי שיתוף. התארגנות במסגרת הסכמי שיתוף תאפשר להם לקבל בשלב התוכנית המפורטת מגרשי תמורה שלמים, ועל ידי כך הם יימנעו מהצורך להתנהל במסגרת הליכי פירוק שיתוף, שעלולים להביא למצב שבו במסגרת הליך זה יירכשו זכויותיהם באופן כפוי על ידי חברות נדל"ן".

גם עורכי הדין מרים דונין-שוב ותום וולפשטיין, שותפים במשרד עו"ד המבורגר עברון ושות', המייצגים עוד מאות בעלי קרקעות במתחם, קוראים לבעלי הקרקעות להתאגד: "הצטרפות להסכם שיתוף המאגד בעלי קרקעות פרטיים רבים חיונית כדי אפשר להם לעמוד יחד מול כל הגופים ולהתמודד עם מנופי לחץ תכנוניים, עסקיים ופוליטיים.

בהיעדר התאגדות, בעלי הזכויות עלולים למצוא את עצמם חולקים מגרש עם בעלים אחרים שאינם מחויבים כלפיהם, מה שלרוב גורר שנים של אי-פיתוח הקרקע והפסדים של רווחים אפשריים, וכן לסוף מוביל להליכי פירוק השיתוף המייגעים, שבמסגרתם ייכפה עליהם למכור את זכויותיהם בעיתוי ובתנאים שלא נתונים לבחירתם, ובמקרים רבים בסכומים נמוכים בהרבה ממה שיכלו לקבל בעסקה רצונית בתנאי שוק.

איחור בהגשת ההתנגדות או אי-הגשת התנגדות כלל, יחסמו את האפשרות להעיר הערות על התוכנית. שלב זה הינו קריטי לשאלת היקף הזכויות שיוקצו לבעלי הקרקעות הפרטיים"

העובדה שמדובר במתחם המאופיין בריבוי בעלי קרקעות פרטיים מחד, ובחברות המחזיקות בשטחים גדולים של מאות דונמים מאידך, עלולה ליצור ניגוד אינטרסים בין שתי הקבוצות וכן פוגעת ביחסי הכוחות בין בעלי הקרקע הפרטיים, שבנפרד מחזיקים בהיקפי שטחים קטנים יחסית, לבין אותן חברות שחולשות על שטחים גדולים בתוכנית".

השניים מסבירים כי מרגע שתופקד התוכנית יוקצב פרק זמן של 60 ימים לצורך הגשת התנגדויות לתוכנית ולהוראותיה. "איחור בהגשת ההתנגדות או אי-הגשת התנגדות כלל, יחסמו את האפשרות להעיר הערות על התוכנית ולשמור על הזכויות ועל האינטרסים של כל אחד מהבעלים. שלב זה הינו קריטי לשאלת היקף הזכויות שיוקצו לבעלי הקרקעות הפרטיים".

טענה אחרת הנוגעת לזכויות בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם קשורה למצב הנוכחי ולמגבלות הקורונה שתחתן מתנהל השוק. עורכי הדין שמואל שוב ונעמה שיף, שותפים במשרד שוב ושות', המייצגים גם הם בעלי קרקעות פרטיים במתחם, מציינים כי לצד שביעות הרצון מאישור התוכנית, עולם בקרב בעלי הקרקעות גם הרבה חששות. 

צפוי שחלק מבעלי הזכויות יקבלו זכויות כלכליות בייעודים שאינם למגורים. הבעלים הפרטיים, בפרט לאור המתרחש בעקבות משבר הקורונה, לא יחפצו לקבל זכויות למסחר ותעסוקה אלא יעדיפו שטחי מגורים"

"התוכנית כוללת כמה מתחמים בייעודי קרקע כלכליים שונים, כגון מסחר, תעסוקה, מלונאות ומגורים, וצפוי שחלק מבעלי הזכויות יקבלו זכויות כלכליות בייעודים שאינם למגורים. הבעלים הפרטיים, בפרט לאור המתרחש בעקבות משבר הקורונה, לא יחפצו לקבל זכויות למסחר ותעסוקה אלא יעדיפו שטחי מגורים. 

אומנם הדרך לאישור התוכניות המפורטות ולהקצאת הזכויות עדיין ארוכה, אבל בעלי הקרקעות הפרטיים יכולים לשפר את סיכוייהם למקסם הזכויות בתחום התוכנית באמצעות הגשת התנגדות מרוכזת, וכן לנסות ולקבל במסגרת ההקצאה הקבוצתית זכויות למגורים באמצעות התאגדות. קבלת הזכויות במאוחד תאפשר מימוש מהיר".

עו"ד צבי שוב , מומחה בתכנון ובנייה ובנדל"ן: "התוכנית יוצרת רובע עירוני המשלב מגורים, שטחי תעסוקה ומסחר לצד שטחי ציבור ופארק ולצד הקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה. נראה שמדובר ברובע גדול ומבטיח לשוק הנדל"ן, עם פוטנציאל אדיר. יידרש עוד זמן נוסף עד למימוש התוכנית, בעקבות קידום תוכניות מפורטות שיכללו גם טבלאות איזון ואיחוד וחלוקה, וסביר כי בכל תוכנית יהיה ויכוח גדול על דרך הקצאת הזכויות וחלוקתן. 

לכן, וכפי שכבר נאמר כאן, רצוי ומומלץ לבעלי הזכויות כבר עכשיו להתאגד ולחבור לבעלי זכויות אחרים בתוכנית, על מנת שיוכלו לנסות ולהשביח ולהגדיל זכויותיהם, וכן כמה שיותר מוקדם לקדם בנייה במתחמים, ולממש את הזכויות יחד. ככל שבעלי הזכויות יתאגדו מראש, כך ניתן יהיה להתחיל מוקדם יותר את הבנייה".