"כל דייר נדרש להוסיף 400 אלש"ח. הסברתי שההשבחה תהיה 2 מיליון ש"ח והם השתכנעו"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תופעת פתיחת הסכמי ההתחדשות, במיוחד באזורי הפריים-לוקיישן של מרכז תל אביב, עמדה במרכז הפאנל "הפרויקט שהסתבך", שנערך השבוע באירוע פסגת ההתחדשות העירונית שערך מרכז הנדל"ן . לדברי עו"ד דן הלפרט , המייצג דיירים בעשרות פרויקטים ברחבי העיר, יותר מפעם אחת ביקש היזם מהדיירים "לפתוח את הכיס" על מנת שהפרויקט ייצא לדרך. לדבריו, כאשר הקושי של היזם אמיתי, עשויה להיות לכך הצדקה, שכן שווי ההשבחה ממנה ייהנו הדיירים גבוה פי כמה. "באחד המקרים נדרש כל אחד מהדיירים להוסיף 400 אלף ש"ח ובאופן טבעי הרבה לא אהבו את זה והתעוררה מחאה", סיפר הלפרט. "היו מי שביקש לבטל את ההתקשרות. הסברתי להם שאם הפרויקט יוצא לדרך הם מבטיחים לעצמם השבחה של לפחות 2 מיליון ש"ח לכל דירה, ובסופו של דבר הם השתכנעו".

הדברים נאמרו השבוע ב"פסגת ההתחדשות ההתחדשות עירונית 2026" שערך מרכז הנדל"ן בתל אביב, במהלך פאנל שהציב בפני המשתתפים משימה: לפתור בזמן אמת את החסמים בפרויקט התחדשות עירונית שהולך ומסתבך: מאובדן רווחיות, דרך דיירים סרבנים ועד להיטל השבחה גבוה מהצפוי ולקשיים במכירות. המשתתפים נדרשו להציע פתרונות למקרה פיקטיבי, המבוסס על הקשיים שעמם מתמודד הענף.

את הפאנל הנחה נמרוד בוסו, עורך התוכן הראשי של מרכז הנדל"ן . השתתפו בו אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו; ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן, מנכ"ל משותף בז.כ מחקר וסקרים ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר; עו"ד דן הלפרט , מייסד ובעלים של הלפרט ושות' עורכי דין ונוטריון; צביקה רובינשטיין, משנה למנכ"ל בית וגג יזמות ונדל"ן; דקלה פרסיקו, מנכ"לית ישראל קנדההתחדשות עירונית ; ועו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל יסודות מקבוצת מנורה.

כבר בתחילת הדרך הוצב החסם הראשון: בדוח האפס המעודכן ירדה הרווחיות ל-7%. מנכ"ל בית וגג , צביקה רובינשטיין הגיב: "זו המציאות של כולם. מגיעים להיתר ומגלים שהרווחיות נפלה. בהינתן הנתונים של הפרויקט הזה, הוא יצא לדרך עם תמורות מוגזמות, מעבר למדיניות, כפי שיזמים רבים נהגו לתת. השוק היום שונה לחלוטין, הן מבחינת המכירות והן מבחינת עלויות הביצוע. במקרה כזה הפתרון הוא לפנות לבעלי הדירות ולבצע התאמה למדיניות העירונית".

מנכ"לית ישראל קנדההתחדשות עירונית , פרסיקו: "אנחנו חוזרים לדיירים במקרים שונים, ומציעים הפחתת מטרים או ויתור על דברים שווי ערך. אפשר להקטין את הדירות, לוותר על דמי שכירות או על חניה. אבל יש פרויקטים שבהם אין לי איך לחזור לדיירים. בפרויקט שבו הובטחה תוספת של 12 מ"ר, קשה לי לחזור אליהם. בתב"ע מאושרת אני מנסה לעשות דברים שלא פוגעים בהיקפים. צריך שהשוק לא יעצור את ההתאמות התכנוניות".

עו"ד דן הלפרט : "היזם הגזים כשהבטיח 25 מ"ר, ועכשיו כולם רוצים להפחית תמורות. פתיחת ההסכמים משמעותה שההסכם מופר, וצריך לבטל אותו, לעשות הסכם חדש, לנהל משא ומתן מהתחלה ולהגיע לרוב הדרוש. אחרת אין פרויקט. לפני שמגיעים לשם צריך להבין שאנחנו בהפרה, והפרויקט עלול להתבטל ולמות. יש גם יזם יצירתי, שיכול לנסות להוסיף עוד שתי דירות בקומת הקרקע אחרי החלטת הוועדה, כדי לא להגיע לבור תקציבי. אם מגיעים לבעלי הדירות, צריך לבדוק אם באמת יש בור תקציבי. שמאי מטעמנו צריך לבדוק, ואם יש בעיה, צריך למצוא מנגנון ופתרון. מי שצריך לנהל את התהליך הוא עורך הדין של בעלי הדירות. הדבר הגרוע ביותר הוא שלא יהיה פרויקט".

השמאי ארז כהן: "השאלה היא אם הקושי אמיתי. רק בתל אביב יש יותר מעשרה פרויקטים שבהם היזמים מבקשים לפתוח את התמורות. צריך לקבל דוח מטעם היזם ולבדוק את התמורות. יש שתי סיבות עיקריות לקושי: המחירים יורדים, ואנחנו לומדים את המגמה הזאת, ועלויות הבנייה הישירות עלו משמעותית. צריך לאמת את הדברים ולהציע פתרונות. לחזור לכרמלי עם היתר חדש זה ללכת נגד הזרם. להוריד מטרים זה פתרון קשה. הייתי הולך על ויתור על שכר דירה, על חניה או אפילו על הלוואה. לדעתי, לפחות ב-80% מהמקרים יש קושי אמיתי".

מהנדס העיר ת"א אודי כרמלי: "אנחנו פחות משתפים פעולה עם שינוי התב"ע. התפקיד שלנו הוא לא רק לפתור בעיה כלכלית נקודתית, אלא גם לדאוג לתוצר התכנוני. אני מתכנן עיר ל-50 שנה, עיר מבוקשת שרוצים להיות בה ושנעשות בה עסקאות. בעיר צפופה מדי, בלי שירותים מתאימים או בלי עירוב שימושים נכון, המחירים יורדים. התכנון צריך להוביל, ולכלכליות יש משמעות. אבל מה זה כלכלי? אלה אקסיומות שנקבעו לפני עשור: בעל דירה נותן את הזכות בנכס שלו כדי להעלות את שוויו, ובתמורה מוכן לאפשר ליזם להיכנס.

"בשנים האחרונות השיח בריא יותר. לפני כמה שנים השוק הגיע לנקודה לא טובה, עם הבטחות חסרות שחר. העירייה נתפסה כרעה, כי אמרה: מה פתאום תוספת של 25 מ"ר? לאף אחד אין עין צרה ברווחת הדיירים, השאלה היא איכות התכנון. כולם הבינו שתוספת זכויות לא בהכרח תפתור את הבעיה. כמו שהוספת נתיב לא מקלה על העומס, כך גם בנייה לגובה. אני מציע להתחיל לדבר בשיח אחר: לא רק כמה מטרים בעל הדירה מקבל, אלא מה איכות הדירה, האם היא ממוגנת והאם היא מייצרת לו רווח כלכלי. בתל אביב יש היום פרויקטים שבהם דיירים מכניסים יד לכיס, וזה משתלם כשעליית השווי היא מעל מיליון שקל. אחרת אנחנו נכנסים למקומות שבהם התכנון חורג מהנורמות".

"כשהרגולטור לא מתפקד, מי שמרים את הכפפה הוא עורך הדין"

החסם הבא בתור הוא שאחד הדיירים מסרב לחתום על מסמכי הליווי וגם אינו מתפנה.

בלכר כהן: "שני החסמים משקפים תפיסת עולם של הרגולטורים, כאילו אנחנו באולימפוס. יש רעידות אדמה, איראן יורה עלינו, יש חיזבאללה, ואנחנו מדברים על תכנון ל-50 שנה. זו לא המציאות. אני מכיר יזמים שמדממים. נושא הדייר הסרבן על מסמכי היה מונח על שולחנו של הרגולטור, היה אפשר לקבוע שהדייר חותם פעם אחת, ועם החתימה הזאת רצים עד הסוף. שלא יצטרכו לרוץ שוב לדייר, ושהיזם לא יהיה קורבן של הדיירים.

"אני לא היזם, אני המממן, ואני רואה את הלקוחות שלי יורקים דם כדי להחתים על הסכם המימון. לרגולטור היה עולה אפס שקל לתקן את זה. כשהרגולטור לא מתפקד, מי שמרימים את הכפפה הם עורכי דין טובים של דיירים. אני, בתור מממן, לא אעצור את הפרויקט".

הלפרט: "יש הבדל בין דייר סרבן לדייר מפר. דייר סרבן לא חתם על ההסכם. הבעיה כאן היא עם דיירים מפרים, שלא חותמים על מסמכי הליווי, סוחטים גם בשלב הזה ובהמשך גם לא מתפנים. במצב כזה צריך לחזור לבית המשפט, שיחייב אותם לחתום על מסמכי הליווי ולפנות. אני מציע לאפשר לעורכי הדין לחתום במקום בעלי הדירות. היום לא מאפשרים זאת, וזה אבסורד, כי על העברת הבעלות בטאבו אפשר לחתום. אפשר גם לכלול בהסכם הסכמה מפורשת למתן פסק דין נגד בעל דירה שלא יתפנה. אז פונים לבית המשפט ומקבלים פסק דין לפינוי בלי דיונים. עדיין צריך להגיע להוצאה לפועל, ויש נזק אדיר, אבל הוא מצטמצם משמעותית".

רובינשטיין: "זו תופעה נפוצה. בלשכת עורכי הדין מקדמים אפשרות לחתימה על מסמכי הליווי. אנחנו כבר בהסכם עם בעלי הדירות מתנים שדרוג במפרט בחתימה על מסמכי הליווי. מי שמגיע מהר מקבל הטבה, וההזדמנות ניתנת לכולם. אנשים נכנסים ללחץ כדי לא להחמיץ את המועד. צריך למצוא דרכים יצירתיות".

הפריסייל אכזב. האם יוצאים לדרך?

לאחר שגם חסם החתימות והפינוי נפתר במסגרת התרחיש, עבר הדיון לקושי הבא: אין מספיק מכירות מוקדמות של דירות (פריסייל) כדי לצאת לדרך.
פרסיקו: "פריסייל הוא אירוע מורכב, ודאי בתל אביב. לחברות בעלות איתנות כמו שלנו יש פתרונות, למשל להתחיל מוקדם מאוד, עוד לפני החלטת ועדה, ולהאריך את תקופת המכירות. הסיכון גדול יותר: אפשר להצליח מאוד ואפשר גם ליפול. אנחנו משתדלים לא לעשות מבצעים אגרסיביים ששוחקים את המוצר ואת המותג, ולשמור על סביבת מחירים שתואמת את המחירים שבהם מכרנו קודם. עם 8% מכירות לא נצא לדרך. נצא בפרויקטים שבהם שיעור המכירות גבוה יותר".

בלכר-כהן: "לצערי, אנחנו נתקלים בתופעה הזאת כמעט בכל עסקה לאחרונה, ומשתדלים לגלות גמישות רבה ככל האפשר. גם בעסקאות רגילות השיקול שלנו, יחד עם היזמים, הוא היכן נמצא האיזון הנכון. זה תלוי ביזם ותלוי במקרה. כמממנים אנחנו צריכים לגלות אחריות ולא לעצור את המימון".

הגמישות אפשרה לפרויקט הפיקטיבי להתקדם, אך כעת הוצב בפני המשתתפים פער נוסף: היטל ההשבחה הגיע ל-50 מיליון שקל, פי חמישה מההערכה בתקן 21. רובינשטיין: "זה מקרה מהחיים. יש לנו פרויקט עם מספרים כאלה. זו אולי דוגמה קיצונית, אבל קורה שמקבלים היטל השבחה שונה מההערכה בתקן 21, וזה הורג פרויקטים. בעיניי, ההערכה בתקן 21 צריכה להיות מקובעת בפרויקט".

פרסיקו: "אני מצטרפת לדברים של צביקה. גם עלויות הקרקע מרמ"י צריכות להיות מעודכנות. זה מאוד תלוי בפערים. היה לנו פרויקט ללא רווח, שבו הבנק הסכים להכיר בחלק מהוצאות הפרויקט כהון עצמי. אם ההשגה שלנו לא הייתה מתקבלת, זה היה סיכון גדול".

כרמלי:  "כשמדברים על היטל השבחה , נוצר רושם שעיריית תל אביב רוצה לפגוע ביזמים. היטל ההשבחה נועד לפיתוח עירוני, והעירייה דואגת שכל שקל שנכנס ממנו ייושם בשטח: בכבישים, בבתי ספר, במקוואות ובסיבים אופטיים. בלי היטל השבחה לא יהיו שירותים ציבוריים טובים. יש כאן לקונה בתודעה הציבורית: הוא נתפס כמס דרקוני שהרשעים מטילים עלינו. המטרה שלנו היא לאזן את התמורה למרחב הציבורי. אני לא מדבר רק על הפרויקט, אלא גם על השכונה שאליה הוא נכנס. לכן עיריית תל אביב עומדת על היטלי ההשבחה. אני לא אוהב את אי-הוודאות, אבל במצב הקיים זו הדרך של העיריות לתת מענה לצרכים הציבוריים".

כהן: "אני לא חושב שלא צריך לשלם היטלי השבחה . הוויכוח אינו על עצם התשלום, אלא על גובהו. צריך לזכור שבין עריכת תקן 21 לבין יום אישור התוכנית עוברות, במקרה הטוב, כמה שנים, ויש פערים בשווי, גם משום שהשווי עלה. יש הוראות חוק, וכל עוד הן לא ישונו, היזם צריך להחליט אם בתוצאה הזאת הוא ממשיך בפרויקט. הוא יכול לקבוע שרק אם ההכרעה תאפשר רווחיות של 10% ומעלה, הוא ימשיך קדימה".

"משתדלים לא להוריד מחירים ולשחוק את המותג"

לצורך המשך התרחיש הוחלט לקחת את הסיכון, וגם החסם הזה הוסר. אולם בהמשך התברר שהיקף מכירות הדירות נמוך משמעותית מהמתוכנן, והכסף אינו נכנס בקצב הדרוש.

רובינשטיין: "השוק היום פועל עם שולי רווח נמוכים. אם נבוא לשבור את השוק, נמצא את עצמנו בהפסד. יש הרבה מבצעי מכירות שעושים היום. אם אין כסף, החברות הגדולות שורדות את זה באמצעות הגדלת ההון העצמי והמשך הפרויקט, ודאי חברות כמו ישראל קנדה או אקרו ".

פרסיקו: "חברות מגיעות לפרויקטים עם מלאי לא מכור. אנחנו משתדלים לא להוריד מחירים ולשחוק את המותג, אבל רואים חברות אחרות שמורידות מחירים".

בלכר כהן: "השוק באמת קשוח, ובתל אביב בפרט יש ירידת מחירים. השאלה היא אם מממנים עוצרים פרויקט, והתשובה היא חד-משמעית לא. יזם שקיבל מימון לא יעצור את הפרויקט בגלל עיכוב במכירות. אנחנו מכירים את התמורות ואת המסירות. זה לא אומר שהיזם לא צריך להכניס יד לכיס, אבל לא נביא יזם לחדלות פירעון רק בגלל היעדר מכירות בתקופה כזאת".