איכות עולה כסף: דירה באחת השכונות המבוקשות בת"א תעלה לכם מיליון וחצי ש"ח לחדר

המדד השכונתי: באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל"ני משמעותי. והפעם - נווה אביבים בתל אביב, שכונה ותיקה ומבוקשת בצפון העיר, שנהנית ממיקום אסטרטגי, מוסדות חינוך מובילים ותנופת התחדשות עירונית. כיצד כל אלה באים לידי ביטוי במחירי הדירות?

אסף קרביץ06.08.26

שיתוף הכתבה

המדד השכונתי (אורי, ויקימדיה)

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: נווה אביבים (רמת אביב ב') בתל אביב.

נווה אביבים היא אחת השכונות המבוססות והוותיקות בצפון תל אביב, ונחשבת לחלק מרובע 1 הצפוני של העיר, אף שהיא שומרת על אופי שקט ושכונתי יותר מרמת אביב הסמוכה. היא הוקמה בסוף שנות ה-50 ותחילת שנות ה-60 כשכונת מגורים למעמד הביניים-גבוה, וכיום מתגוררים בה כ-13 אלף תושבים בכ-5,300 דירות. השכונה ממוקמת בין רמת אביב לרמת אביב ג', סמוך לדרך נמיר ולקמפוס אוניברסיטת תל אביב.

זו אינה שכונת יוקרה בסגנון צהלה או אפקה, אלא שכונת מגורים קלאסית המאופיינת ברחובות רחבים, שטחים ירוקים, מוסדות חינוך ומרכזים מסחריים שכונתיים. השילוב בין רחובות פנימיים שקטים לנגישות תחבורתית גבוהה מושך אליה בעיקר משפחות. את השכונה מקיפים צירי תחבורה מרכזיים וקווי אוטובוס רבים, ובשנים הקרובות צפויים לחזק את הנגישות גם הקו הירוק של הרכבת הקלה וקו המטרו המתוכנן.

האוכלוסייה בשכונה חילונית ברובה ומורכבת ממשפחות ותיקות לצד דור שני ושלישי של תושביה. מדובר באוכלוסייה משכילה, הכוללת רופאים, אנשי אקדמיה, הייטק, עורכי דין ובכירים במגזר הציבורי. בשנים האחרונות מצטרפות אליה גם משפחות צעירות, בין היתר בזכות תנופת ההתחדשות העירונית.

סגנון הבנייה בשכונה מתבסס ברובו על בנייני רכבת בני 3-4 קומות משנות ה-60, אך בשנים האחרונות הם מוחלפים בהדרגה בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, לצד בנייני בוטיק בני 7-10 קומות. למרות ההתחדשות, השכונה עדיין שומרת על אופייה ואינה מתאפיינת במגדלי מגורים. מערכת החינוך היא אחד ממוקדי המשיכה המרכזיים של השכונה, עם בתי ספר איכותיים, גני ילדים, תיכון אליאנס והקרבה לאוניברסיטת תל אביב. גם המסחר נותן מענה לצורכי היומיום, לצד קרבה לקניון רמת אביב ולמרכז שוסטר.

ההתחדשות העירונית היא כיום אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של נווה אביבים. עיריית תל אביב מקדמת תוכנית כוללת להתחדשות השכונה, ועיקר הפעילות מתרכז ברחובות יהודה הנשיא, הסבוראים, אמוראים, טאגור וברגסון. עשרות פרויקטים נמצאים כיום בשלבי תכנון, שיווק וביצוע, וצפויים לחדש חלק ניכר ממלאי הדיור תוך שמירה על אופייה השכונתי.

מנתוני מדלן עולה כי מחירי הדירות החדשות בנווה אביבים גבוהים מעט מהממוצע העירוני. מחיר דירת 4 חדרים חדשה עומד על 5.657 מיליון שקל, לעומת 5.592 מיליון שקל בכלל תל אביב, ואילו דירת 5 חדרים חדשה עולה 7.188 מיליון שקל, לעומת 7.172 מיליון שקל בממוצע העירוני. עם זאת, קצב ההתייקרות בשכונה מתון יותר: 1.1% לעומת 3.1% בדירות 4 חדרים ו-0.2% לעומת 1.3% בדירות 5 חדרים.

גם בשוק היד השנייה הפערים מצומצמים. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בנווה אביבים עומד על 4.361 מיליון שקל, לעומת 4.340 מיליון שקל בכלל תל אביב. מנגד, קצב עליית המחירים בשכונה היה גבוה יותר – 3% לעומת 2.1% בממוצע העירוני.

כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון.

מס' תושבים (06/2025): 496,881

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (06/2025): 0%, ריבוי טבעי 1,969, מאזן הגירה פנימית 782-, מאזן הגירה בינלאומי 1,503-

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, עליה של כ-13% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות שנחתמו בעיר:

חציון ראשון 2025 - 2,096 עסקאות

חציון ראשון 2026 - 2,371 עסקאות

מוקדי בנייה חדשה:

מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד
חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.
אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה
צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות
תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה.

מוקדי התחדשות עירונית :

הצפון הישן החלק הצפוני (297 פרויקטים)
הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (293 פרויקטים)
הצפון החדש החלק הדרומי (231 פרויקטים)
הצפון החדש החלק הצפוני (217 פרויקטים)
הצפון הישן החלק המרכזי (212 פרויקטים)
לב תל אביב (208 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים:

שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף.
נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות.
רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל.
דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.
נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.
מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.
דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.
נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.
מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.
דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.
מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.
הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית.
התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.
מתחם לודוויפול - פינוי מתחם מגורים ותיק בדרום העיר שמוקף בכבישים מהירים, והקמת מתחם תעסוקה חדש

מספר היתרים בשנה האחרונה:

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 56 פרויקטים שקיבלו היתר

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 220 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 45 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 7 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 13 פרויקטים שקיבלו היתר

שיקום שכונות - 5 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: שכונת נווה אביבים

מיקום: צפון העיר, צפונית לרמת אביב, דרומית לרמת אביב ג', מזרחית לדרך נמיר ורמת אביב החדשה, ומערבית לאפקה וקמפוס אוניברסיטת תל אביב

מספר תושבים (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 12,693

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 16,500

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 5,264

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 7,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 9 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - רשת הרחובות בשכונה תוכננה בצפיפות בינונית, והיא מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים וקרובה לכבישים בין-עירוניים ראשיים שמאפשרים נסיעה ישירה למגוון יעדים בעיר וכן בארץ.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה ומשתפרת - בהיקף השכונה פועלים אוטובוסים רבים, חלקם בתדירות גבוהה, למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין, אך בתוך השכונה פועלים מספר מועט של אוטובוסים - אף אחד מהם לא בתדירות גבוהה. בסוף העשור צפוי להתחיל לפעול בדרום השכונה הקו הירוק של הרכבת הקלה שיאפשר נסיעה נוחה ומהירה למגוון יעדים בתל אביב, הרצליה, חולון וראשון לציון, ובעשור הבא מתוכנן לפעול בצמוד לשכונה קו מטרו שיגיע במהרה למרכז העיר, וכן לחולון וראשון לציון.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה יש מעט שבילים יחסית לשכנותיה, אך הם עדיין מתחברים לרשת העירונית הענפה כך שניתן לרכב בביטחה מהשכונה למגוון יעדים בעיר.

מוקדי משיכה: