המועצה האזורית וחוצה ישראל רצו להפקיע ב"שיטת שמן הזית". ועדת הערר החליטה אחרת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז צפון, בראשות עו"ד נילי בן משה ידגר, קיבלה לפני כשבוע ערר שהגישו שבעה בעלי קרקעות חקלאיות ביישוב ריינה שבגליל התחתון, ששטחיהם נפגעו מתוכנית הרכבת הקלה חיפה-נצרת. הערר הוגש על נגד היקפי הפיצויים הנמוכים שנפסקו לטובת העוררים על ידי הוועדה המקומית מבוא העמקים וחברת חוצה ישראל.

לקריאת החלטת ועדת הערר

בהחלטה עקרונית דחתה ועדת הערר את ניסיונות הוועדה המקומית מבוא העמקים וחברת כביש חוצה ישראל לקבוע את הפיצויים לפי שווי חקלאי "טהור", המבוסס על תנובת מטעי זיתים בלבד. הוועדה קבעה כי שיטת ההשוואה, המתבססת על עסקאות דומות בשוק, נותרה הדרך המועדפת להערכת שווי קרקע, גם לאחר הלכת דלי דליה של בית המשפט העליון, כל עוד מבוצעות בה התאמות לנטרול פוטנציאל תכנוני.

העוררים, בעלי שתי חלקות הגובלות ביישוב ריינה ממזרח, הגישו תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. באחת החלקות העריכו העוררים את ירידת הערך בכ-213 אלף שקל, לאחר שחלק מקרקעותיהם שונה מייעוד חקלאי לייעוד של מסילת ברזל.

חברת כביש חוצה ישראל הציגה עמדה שמרנית, שלפיה יש לבחון את שווי הקרקע כקרקע חקלאית "טהורה", נטולת כל פוטנציאל לשינוי ייעוד עתידי. לשיטתה, יש להשתמש בגישה המכונה "שיטת שמן הזית" - כלומר היוון הכנסות מייצור חקלאי, כגון מטעי זיתים האופייניים לאזור, או לפי דמי שכירות לעיבוד חקלאי בלבד.

הוועדה המקומית קיבלה את תביעת הפיצויים באופן חלקי. ביחס לאותה חלקה העריכה הוועדה את הפיצוי בכ-44 אלף שקל, על בסיס שווי של 150 שקל למ"ר לקרקע חקלאית במצב הקודם, ושווי של 90 שקל למ"ר לקרקע בייעוד מסילה במצב החדש.

ביחס לתביעה השנייה, שאותה דחתה הוועדה המקומית, נטען כי רוב השטח שהוסב למסילה כבר היה בייעוד "דרך" במצב הקודם, ולכן רק חלק זניח של 43 מ"ר הושפע מהשינוי מייעוד חקלאי. לשיטת הוועדה המקומית, שטח זה קטן מכדי לנצלו, ולכן ערכו ממילא היה נמוך גם במצב הקודם. מנגד טענו העוררים כי השטח שנפגע גדול יותר, וכי נותר שטח משמעותי שלא הופקע ולא מומש כדרך. הם העריכו את הפיצוי בגין חלקה זו בכ-300 אלף שקל, בעוד שהוועדה המקומית טענה כי לא נגרמה ירידת ערך כלל.

הוויכוח: איך מיישמים את הלכת דלי דליה

הדיון המשפטי התמקד ביישום הלכת דלי דליה של בית המשפט העליון, שלפיה בעת הערכת פיצויים לפי סעיף 197 יש לנטרל את רכיב הציפייה לשינוי תכנוני עתידי שאינו מעוגן בתוכנית מופקדת.

חוצה ישראל והוועדה המקומית טענו כי הלכה זו מחייבת נטישה של שיטת ההשוואה לטובת גישת היוון ההכנסות מחקלאות. לשיטתן, השוואת עסקאות בשוק עלולה לכלול בתוכה רכיבי שווי ספקולטיביים, הנובעים מציפייה לשינוי ייעוד עתידי.

השמאית המייעצת, לילך בן פורת, אימצה את גישת ההשוואה כשיטה המועדפת להערכת שווי השוק, אך ביצעה בה התאמות בהתאם להלכת דלי דליה, כדי לנטרל פוטנציאל תכנוני עתידי. היא קבעה כי שווי דונם קרקע חקלאית ללא פוטנציאל תכנוני עומד על 170 שקל למ"ר, נכון למועד הקובע. בנוסף העריכה את שווי הקרקע שייעודה שונה למסילת ברזל ב-17 שקל למ"ר.

ביחס לאחת החלקות התבססה השמאית על עסקאות שנערכו בתוך החלקה עצמה - עסקאות שאותן הגדירה ועדת הערר כ"ראיית זהב" לשווי חקלאי נטול פוטנציאל. ביחס לחלקה הנוספת קבעה השמאית כי נגרמה ירידת ערך בגין שינוי ייעודו של שטח בן 43 מ"ר מחקלאי למסילת ברזל. היא בחרה שלא להפחית מקדם בגין "שטח קטן", מאחר שמדובר ממילא בשטח חקלאי מצומצם.

ועדת הערר קיבלה את עמדת השמאית המייעצת והבהירה כי הלכת דלי דליה לא פסלה את שיטת ההשוואה, אלא קבעה כי יש לבצע בה התאמות כדי לבודד ולנטרל רכיבי שווי הנובעים מציפיות ספקולטיביות. הוועדה הדגישה כי שיטת ההשוואה היא "השיטה המקובלת והמועדפת" בפסיקה.

בהחלטה נכתב: "איננו סבורים כי בית המשפט העליון בהלכת דלי דליה שלל באופן גורף את שיטת ההשוואה הכוללת התאמות המנטרלות פוטנציאל כללי לצורך קביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.

"עיון בדעת הרוב בהלכת דלי דליה, מפי כב' השופטת ברק-ארז, בפרק שכותרתו 'שאלת השווי', העוסק בהתחשבות בפוטנציאל התכנוני הכללי, ובשאלה האם וכיצד יש מקום להתחשב בשווי/מחיר השוק, ככל שהוא משקף פוטנציאל תכנוני כללי, מעלה כי מקום שבו הפוטנציאל התכנוני משתקף בשווי השוק, ניתן להביאו בתחשיב הערכת שווי המקרקעין, תוך נטרול רכיבי השווי הנובעים מהציפייה התכנונית משווי השוק".

עוד ציינה הוועדה כי תקן 3.1, שאושר באפריל 2026 ועוסק ביישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים לא בנויים, לרבות קרקע חקלאית, קובע באופן ברור כי יש לתת עדיפות לגישת ההשוואה על פני כל גישה אחרת בעת הערכת שווי קרקע בייעוד חקלאי.

בהמשך נכתב בהחלטה: "בענייננו, לא שוכנענו וממילא גם לא הוכח כי מדובר בעסקאות המגלמות פוטנציאל תכנוני כללי, לרבות כזה הנובע מהמיקום. נהפוך הוא, במקרה שלפנינו אנו סבורים כי עסקאות שנערכו במקרקעין ממזרח לכביש, המהווה חיץ בין אזור המגורים לאזור החקלאי, ובאופן המנתק את רציפות הסביבה הבנויה ביישוב, כאשר המקרקעין שם מאופיינים במטעי זיתים - אינן משקפות פוטנציאל תכנוני".

בסיכומו של דבר קיבלה ועדת הערר את הערר בחלקו המכריע, נתנה תוקף לשומה המייעצת, ופסקה הוצאות משפט בסך כולל של 30 אלף שקל לטובת העוררים. ההוצאות יושתו על המשיבות בחלקים שווים. שמאית ויעת הערר היתה דורית פריאל.