בוטלו היטלים לעשרות תושבי הרחבות: "אין לחייב מי שלא החזיק בזכויות באישור התכנית"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז הצפון, בראשות עו"ד חגית המאירי פרלרוט, קיבלה בשבוע שעבר חמישה עררים מאוחדים וביטלה דרישות תשלום להיטל השבחה שהוציאה הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה רמת הגולן. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה מי שלא היה בעל הזכויות במקרקעין במועד אישור התוכנית המשביחה, גם אם בשלב מאוחר יותר רכש את הזכויות וביקש היתר בנייה.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

מדובר בהמשכו של הסיפור שפורסם לראשונה במרכז הנדל"ן בדצמבר האחרון, אז דווח כי הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה מרחב הגולן הודיעה על ביטול מחצית מחיובי היטלי ההשבחה שהוטלו על תושבי יישובי הגולן שבנו בתים צמודי קרקע בהרחבות. את העררים הגישו עשרות תושבים ממושבים ויישובים ובהם אודם, רמת מגשימים ושדה נחמיה, נגד דרישות לתשלום היטלי השבחה בהיקף ממוצע של כ-50 אלף שקל לתושב.

הביטול החלקי שעליו הודיעה הוועדה המיוחדת נבע מפסיקות עדכניות של בית המשפט העליון ומסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לפי עמדה זו, במקרקעי ישראל המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל , תשלום עבור שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים, כחלף היטל השבחה , צריך להיות משולם על ידי רמ"י ולא על ידי האזרח. עוד הודגש כי לא סביר להטיל היטל השבחה מלא על תושבי קו עימות. הוועדה המיוחדת הודיעה אז כי תבטל דרישות תשלום דומות לכל מי שעניינו זהה, גם אם לא הגיש ערר, כדי להימנע מהליכים משפטיים נוספים.

דרישות התשלום נשלחו ביוני 2025 בעקבות בקשות להיתרי בנייה לבתים צמודי קרקע. הנהלת רשות מקרקעי ישראל אישרה את העסקאות מול המשתכנים באוקטובר 2023, והסכמי הפיתוח נחתמו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2023. במהלך 2024 הוגשו לוועדה כ-378 בקשות להיתרי בנייה ב-32 יישובים בגולן הנמצאים בתחום שיפוטה, ובמהלך 2025 הוגשו עוד כ-453 בקשות להיתרי בנייה. בגין בקשות אלה הוצאו דרישות התשלום.

בעוד שחלק מהעררים עמדו בתנאים לביטול החיוב, עררים אחרים המשיכו להתברר. הוועדה המיוחדת הבחינה בין בעלי זכויות שנגרעו מהסכם המשבצת לבין עוררים אחרים, שלטענתה לא נכללו בהסכם המשבצת.

במקרה הנוכחי בחנה ועדת הערר את השאלה העקרונית האם ניתן להטיל חיוב בהיטל השבחה על בעלי הזכויות הנוכחיים, כאשר במועד אישור התוכניות שהשביחו את הקרקע הם כלל לא החזיקו בזכויות במקרקעין.

התושבים, שיוצגו על ידי עורכי הדין עירית אסלן, שלמה יער-בר ומשה גשייד, טענו כי במועדים הקובעים של אישור התוכניות המשביחות הם כלל לא היו בעלי זכויות בקרקע. עוד טענו העוררים כי הסכמות חוזיות בינם לבין רשות מקרקעי ישראל אינן יכולות להקים חבות במס, מקום שבו החוק עצמו אינו מטיל חבות כזו. בנוסף טענו כי במקרים דומים אחרים, הוועדה המקומית הקודמת מרחב גולן לא הטילה חיובים בהיטל השבחה.

מנגד, עמדת הוועדה המיוחדת הייתה כי מאחר שהעוררים פנו לקבלת היתרי בנייה, מדובר ב"מימוש זכויות" המצדיק את גביית ההיטל במועד זה, ללא קשר למועד אישור התוכנית. בתגובה לטענה בדבר אי גבייה במקרים דומים, טענה הוועדה כי גם אם נפלה טעות בעבר, אין מניעה חוקית לתקן אותה כעת, שכן מדובר בגביית מס המיועד לטובת הציבור.

"אין הטלת מס מכוח חוזה"

בהחלטתה קבעה ועדת הערר באופן חד משמעי כי החבות בהיטל השבחה נקבעת ביחס לבעל הזכות במועד אירוע ההשבחה, כלומר במועד אישור התוכנית המשביחה, ולא כלפי מי שרכש את הזכויות בשלב מאוחר יותר. לפיכך, דרישות התשלום שהונפקו לעוררים בוטלו.

עוד קבעה ועדת הערר כי על הוועדה המקומית לבחון מחדש מי היה בעל הזכויות או החוכר לדורות במועד אישור כל אחת מהתוכניות המשביחות, ורק כלפיו ניתן לשקול הטלת חיוב בהיטל השבחה. "במקרה דנן, אין למעשה מחלוקת כי העוררים כולם לא היו בעלי זכות מכל סוג שהוא במקרקעין הרלבנטיים במועד אישורן של התוכניות המשביחות, ודי בכך על מנת לקבוע כי אינם החייבים בהיטל השבחה בגין תוכניות אלה", כתבה ועדת הערר בהחלטתה.

"לא למותר לציין כי לא שוכנענו שבהתאם להסכמים שנחתמו בין העוררים לבין רמ"י נקבע כי היטל השבחה יחול על העוררים רטרואקטיבית, קרי: בשל השבחה שנובעת מתוכניות שאושרו עובר למועד בו רכשו את זכויותיהם במקרקעין, וממילא מדובר בהסכמות חוזיות המצויות במישור היחסים בין העוררים לבין רמ"י, ואין בהן להקים חבות בהיטל השבחה מקום בו החוק לא הטילה. אף הוועדה המקומית הסכימה כי 'אין הטלת מס מכוח חוזה'.

"בנסיבות האמורות, אנו סבורים כי על הוועדה המקומית לבחון מי היה בעליהם של המקרקעין או 'החוכר לדורות' בהם, וזאת ביחס למועד אישורן של כל אחת מהתוכניות המשביחות, ובהתאם לכך להשית את החיוב בהיטל השבחה".

בכך בוטלו למעשה דרישות התשלום שהוצאו לעוררים בהליכים אלה. ועדת הערר קבעה כי הוועדה המיוחדת תשלם הוצאות משפט בסך 1,500 שקל לכל אחד מחמשת העוררים.

"השלכות על כל רמת הגולן"

הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה מרחב הגולן הוקמה מכוח החלטת ממשלה משנת 2022, במטרה להאיץ את פיתוח ההתיישבות באזור. הוועדה קיבלה את סמכותה בשנת 2024, ומרכזת סמכויות ייחודיות: היא מתפקדת כוועדה מקומית בעלת סמכויות של ועדה מחוזית, ומטרתה המרכזית היא קידום תוספת של אלפי יחידות דיור והקמת יישובים ושכונות חדשות ב-33 יישובי המועצה האזורית גולן. היא החליפה את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גולן בכל הנוגע לניהול התכנוני של יישובי המועצה האזורית.

מהפרוטוקולים עולה תמונה שלפיה הוועדה המקומית הקודמת לא גבתה את ההיטלים, וכי שינוי המדיניות נבע בין היתר מקשיים תקציביים שבהם מצויה הוועדה המיוחדת, שלטענת באי כוחה לא קיבלה תקציבים מהממשלה.

בין אנשי המקצוע שליוו חלק מההליכים וניהלו את המאבק המשפטי והמקצועי נמצא שמאי המקרקעין מתי ביתן, שהיה שותף לייצוג בחלק מהתיקים. לדבריו, "הוועדה המיוחדת כבר ביטלה מחצית מהיטלי ההשבחה, אבל המשיכה לגבות רטרואקטיבית משאר העוררים. ועדת הערר קבעה שלא ניתן לגבות רטרואקטיבית ממי שלא היו בעלי זכויות במועד אישור התוכנית. יש לזה השלכה על כל רמת הגולן. בשנת 2024 הוקמה הוועדה המיוחדת, שהחלה לגבות רטרואקטיבית. היה פער בין הוועדה המקומית לבין הוועדה המיוחדת". למרכז הנדל"ן נודע כי קיימת כיום תביעה של הוועדה המקומית נגד הוועדה המיוחדת בנושא זה.

עו"ד משה גשייד, שייצג חלק מהבעלים, אמר: "לא נפלנו למלכודת של הוועדה המקומית בשאלה אם הפטור חל לפי התוספת השלישית. התמקדנו בטענה הראשונה: מי שצריך לשלם היטל השבחה הוא בעל הקרקע במועד אישור התוכנית. לכן, מבחינתי, הליך הערר מסתיים".