אחרי ששילמו 750 אלף שקל, החברה הודיעה: הדירה תימכר לאחרים. מה קבע בית המשפט?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שיקולי הפסיקה שנקבעו במרוצת השנים ביחס למתן סעד זמני - סיכויי התביעה, מאזן הנוחות ושיקולי תום הלב - נבחנים במצטבר ותוך איזון ביניהם. בבחינת שיקולים אלו במסגרת עסקאות מקרקעין, יש ליתן משקל לשאלת גמירות הדעת בעסקה. לפיכך, אין הצדקה למתן סעד זמני במקרה שבו לא הוכחה גמירות דעתה של המוכרת להתקשר בהסכם מחייב, ובפרט בהיעדר חתימתה. שיקולים אלה, נבחנים לצד המסגרת הדיונית החלה על סעדים זמניים, תקנות 94 ו-95 לתקנות סדר הדין האזרחי. 

בהתאם לכך, במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט ביחס לשאלה - האם יש להעניק סעד זמני האוסר על חברת נדל"ן לבצע כל דיספוזיציה בדירת מגורים, וזאת עד למתן פסק דין בתביעה העיקרית, שבמסגרתה עותרים המבקשים לסעד הצהרתי על פיו נכרת בין הצדדים הסכם מכר ונספח שינויים מחייבים. 

נסיבות המקרה:

בני הזוג המבקשים פנו לחברה קבלנית, ביחס לרכישת דירת מגורים בפרויקט שהקימה חברת רמי שבירו בראש העין. במהלך מו"מ בין הצדדים, בחנו בני הזוג 3 דירות אופציונליות לרכישה, כאשר לבסוף החליטו על דירה שמתאימה לצרכיהם. את רכישת הדירה ליוותה קרובת משפחה של בני הזוג, אשר בינה לבין מנכ״לית החברה התקיימה זיקה קודמת, שקיבלה ביטוי בקבלת הנחה ברכישת הדירה.

ביום שבו נקבעה חתימה על ההסכם, בני הזוג הגיעו עם דף שינויים ותוספת להסכם, שכוללים בין היתר תוספת ריהוט ופרקט. החברה לא הכירה את השינויים, ובאת כוחה שניהלה את העסקה, פעלה להצגתם בפני המנכ״לית לשם קבלת אישורה. ואולם, בשל רצף פגישות, המנכ״לית לא הייתה זמינה באותה עת. למרות זאת, ניסו בני הזוג לפנות אליה, כאשר באחת מהפעמים אירעה תקרית ודלת החדר פגעה בבטנה של בת הזוג (שהייתה בהריון), מה שיצר בהלה ולחץ על המנכ"לית.

לאור המקרה והלחץ שיצרו הנסיבות, בני הזוג חתמו על נספח שינויים מתוקן, וקיבלו פנקס שוברים. יומיים לאחר מכן, העבירו בני הזוג תשלום ראשוני בסך 750,000 שקל על חשבון מחיר הדירה, זאת על אף שהונחו ע"י ב"כ החברה כי אין צורך להעביר תשלום בטרם ייחתמו ההסכם והנספח על-ידי החברה. בהמשך הודיעה החברה כי נספח השינויים אינו מאושר, ודרשה מבני הזוג לחתום על נספח חלופי, שאם לא כן - תימכר הדירה לצד ג'.

בני הזוג טענו כי לאחר מו"מ ממושך נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, המשקף גמירות דעת מלאה, ואף לווה בברכת "מזל טוב" ותיעוד מצולם מטעם החברה. לשיטתם, הם פעלו בהתאם להוראות ההסכם, ומשכך עתרו למתן סעד זמני שימנע את מכירת הדירה לצד ג'. עוד טענו כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, שכן אי-מתן הסעד יביא למכירת הדירה לצד ג' ולסיכול האפשרות להשיבה לידיהם.  

מנגד, טענה החברה כי אירוע החבלה בבטן טרף את הקלפים ויצר, לשיטתה, פתח לניצול האירוע מצד בני הזוג, אשר בעקבותיו הפעילו לחץ חריג על החברה, והכתיבו לבא כוחה הסכמות אשר כלל לא גובשו או אושרו על ידה. בנסיבות אלה טענה החברה כי לא התקיימה מצידה גמירות דעת, ומשכך - משטיוטת נספח השינויים לא נחתמה על ידה - אין לה כל תוקף מחייב. 

החלטת בית המשפט: 

בית המשפט נדרש להכריע בבקשה למתן סעד זמני בהתאם לתקנות 94 ו-95 לתקנות סדר הדין האזרחי. תקנות אלו קובעות כי תכליתו של הסעד הזמני היא הבטחת זכות לכאורה במהלך ההליך המשפטי, וכן לאפשר את קיומו התקין והיעיל של ההליך או את ביצועו הראוי של פסק הדין. במסגרת זו, על-פי הפסיקה, נבחנים שלושה שיקולים מרכזיים: סיכויי התביעה, מאזן הנוחות ושיקולי יושר ותום הלב. במאזן שבין סיכויי התביעה למאזן הנוחות, יש יחס של "מקבילית כוחות", כאשר ככלל, ניתן למאזן הנוחות משקל בכורה במסגרת ההכרעה. 

ראשית, בבחינת סיכויי התביעה, קבע בית המשפט כי טענת בני הזוג שלפיה נוסח ההסכם שנחתם על ידם בלבד, השתכלל לכדי חוזה מחייב - מעוררת קושי משפטי. לפיכך, נקבע כי סיכויי התביעה לאכיפת ההסכם אינם גבוהים. זאת, בין היתר, מאחר שהחברה לא חתמה על הסכם המכר או על נספח השינויים. בית המשפט הדגיש כי החתימה על הסכם מהווה ביטוי חיצוני מרכזי לגמירות דעת; ובהיעדרה, יש קושי לקבוע כי התקיים מפגש רצונות בין הצדדים. 

שנית, קבע בית המשפט כי טענת בני הזוג ביחס למאזן הנוחות אינה מתקיימת, שכן לא הוכח כי ייגרם להם נזק בלתי הפיך אם לא יינתן הסעד הזמני. כך, צוין כי בבעלות בני הזוג דירת חמישה חדרים שבה הם מתגוררים, ומשכך אי קידום העסקה אינו מותיר אותם ללא קורת גג. עוד הודגש כי קיימות באזור דירות נוספות במחירים דומים, אשר ביכולתם לרכוש.

מנגד, נקבע כי הנזק העלול להיגרם לחברה משמעותי יותר. שכן כחברה יזמית, הקפאת מכירת דירה פוגעת ביכולתה לממש את זכויותיה הקנייניות, בפרט כאשר הבנייה טרם הושלמה. לפיכך, מאזן הנוחות נוטה לטובת החברה.

לאור שני שיקולים אלו, ואף בבחינת שיקולי ניקיון כפיים ותום הלב, קבע בית המשפט כי התנהלות בני הזוג מעוררת קושי, ואינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב הנדרשת בהליך. כך, נמצא כי בבקשתם נמנעו מלציין שהחברה לא חתמה על ההסכם, ואף עשו שימוש בניסוח אשר עלול ליצור מצג שאינו מדויק. בנוסף, בני הזוג העבירו תשלום לחברה חרף הוראה מפורשת כי אין לבצע כל העברה עד להשלמת חתימת ההסכם, באופן שעשוי להתפרש כניסיון ליצור 'נעילה' ולהביא לכבילת החברה להסכם מחייב. יתרה מכך, בני הזוג לא הציגו את כלל המסמכים אשר צורפו להודעת הדוא"ל שנשלחה אליהם מטעם החברה.

לאור האמור, בית המשפט דחה את הבקשה לסעד זמני, וקבע להשיב הוצאות לחברה ושכ"ט בגין הבקשה בסך 6,000 שקל, ללא קשר לתוצאה הסופית של ההליך העיקרי. 

(ת"א 39434-04-25 נחמיאס ואח' נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ). 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.