העירייה סרבה לאשר היתר תואם תוכנית במשך שנה וחצי. כך הכריעה ועדת הערר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, אשר דנה בשאלה: האם ועדה מקומית רשאית לעכב בקשה להיתר בנייה התואמת תוכנית תקפה, מטעמים שאינם מעוגנים בדין?

בקשה להיתר בנייה שהוגשה במסלול "תואם תוכנית" היא בקשה להיתר בנייה העומדת בכל הוראות התוכנית החלה על המקרקעין, ללא הקלות וללא שימוש חורג או סטייה כלשהי אחרת. תצ"ר (תוכנית לצורכי רישום) היא תוכנית לחלוקת קרקע הכוללת פעולות תכנון כמו איחוד או חלוקה (או שילוב של שניהם). התוכנית קובעת באופן ברור ומדויק את גבולות המגרשים, בהתאם לתוכנית בניין עיר (תב''ע) החלה על המקרקעין, ומשמשת בסיס לרישום זכויות קנייניות (סעיף 125 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965). 

נסיבות המקרה:

חברה יזמית הגישה בקשה להיתר בנייה עבור שני מבני מסחר ותעסוקה וחניון תת-קרקעי במקרקעין בקריית אונו. הבקשה תאמה תוכנית מפורטת שאושרה בשנת 2021. ובנוסף, אושר מסמך עיצוב אדריכלי ונופי מפורט ביותר בשנת 2024, לאחר עמידה בכל תנאי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. 

הבקשה להיתר הוגשה ביום 30.5.2024 במסלול "תואם תוכנית", ללא הקלות וללא שימוש חורג וללא סטייה כלשהי אחרת מן התוכנית. חרף זאת, הוועדה המקומית נמנעה מלדון בבקשה במשך כשנה וחצי. במהלך תקופה זו הוצגו בפני החברה דרישות מתחלפות, ונציגי הרשות הודו בגלוי, כי אישור התצ"ר עוכב בכוונה עקב התנגדויות, בין היתר על ידי הנהגת הורי בית הספר הסמוך ותושבי השכונה, וכי ראשת העיר הבטיחה בתקופת הבחירות לתמוך במאבק התושבים כנגד הבנייה.

טענות הצדדים:

החברה טענה כי הבקשה תואמת את התוכנית במלואה, וכי מסמך העיצוב האדריכלי אושר ונחתם, ולכן קיימת חובה משפטית לאשר את ההיתר. לטענתה, הימנעות הוועדה המקומית מלהכריע בבקשה במשך כשנה וחצי עולה כדי "דחייה קונסטרוקטיבית" המקנה זכות ערר. כמו כן טענה החברה, כי העיכוב לא נבע מטעמים מקצועיים אלא משיקולים זרים ופוליטיים, כפי שעולה ממצע הבחירות של ראשת העיר, ומהודעת סגן ראש העיר שהודה כי עיכב את אישור התצ"ר במכוון במשך שנה וחצי. עוד נטען כי ההחלטה לפרסם תנאים מגבילים לפי סעיפים 77-78 לחוק התקבלה בדיעבד, לאחר הגשת הערר, ומטרתה לסכל את הבקשה.

הוועדה המקומית טענה כטענת סף, כי כל עוד לא אושר התצ"ר, לא ניתן לקדם את הבקשה להיתר, ועל כן היא נהגה כדין. בנוסף טענה כי החברה בחרה שלא להשלים את התנאים המוקדמים שנדרשו לצורך קיום דיון בבקשה, ובכלל זה אישורי מחלקות ועמידה בתנאי קליטה שונים. הוועדה דחתה מכול וכול את הטענות בדבר שיקולים זרים או עיכוב מכוון, וטענה כי עם התקדמות הליכי הרישוי התברר כי התוכנית הקיימת יוצרת פגיעה ממשית בתושבי הסביבה ובבטיחות תלמידי בית הספר הסמוך. ועל כן יש צורך בתכנון מחדש שגובה בתנאים מגבילים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה. 

השאלה המשפטית:

האם ועדה מקומית רשאית לעכב, למשך זמן ממושך, את הליך הקליטה של הבקשה להיתר בנייה התואמת תוכנית תקפה ומסמך עיצוב אדריכלי שאושר על ידה, מבלי להכריע בבקשה לגופה, ובהסתמך על רצון לשנות את התכנון בעתיד?

החלטת ועדת הערר:

ועדת הערר קיבלה את הערר, וקבעה כי הבקשה להיתר מאושרת בתנאים. 

ועדת הערר קיבלה את עמדת החברה, וחזרה על ההלכה הפסוקה לפיה כאשר בקשה תואמת תוכנית תקפה, קיימת חובה לאשרה. רשות הרישוי אינה מוסמכת לבצע "תכנון מחדש" בשלב הרישוי, ועליה לפעול כ"חוליה מקשרת" ליישום התכנון שאושר. הוועדה הדגישה כי חובה זו נובעת ממעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית. 

בניגוד לעמדת הוועדה המקומית, ועדת הערר קבעה כי ההודעה לפי סעיף 78 לחוק לא פורסמה כדין, ואף לא הוצגה בפניה. נקבע כי כוונה עתידית לשנות תוכנית אינה מקנה לרשות סמכות לעכב היתר התואם תוכנית תקפה, וכל עוד לא הופעלו כלים סטטוטוריים בפועל, אין לעכב את ההיתר. 

ועדת הערר דחתה את טענת הסף של הוועדה המקומית, וקבעה כי הדרישה לאישור תצ"ר היא תנאי להוצאת ההיתר בלבד, לא תנאי לקיום דיון בבקשה או לאישורה העקרוני. יתרה מכך, החובה לקידום התצ"ר מוטלת על הוועדה המקומית עצמה מכוח סעיף 125 לחוק. עיכוב מכוון של האישור, תוך שימוש בו כ"מנוף לחץ", מהווה "היפוך יוצרות" וחורג מהתנהלות מינהלית ראויה.

ועדת הערר דחתה את טענת הוועדה המקומית לפיה החברה לא השלימה תנאים מוקדמים. נקבע כי מאחר שמהנדס הוועדה לא שלח הודעה על ליקויים בתוך 10 ימים מהגשת הבקשה, יש לראות בבקשה כנקלטת כדין לפי סעיף 38(ד) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016. כמו כן, חלק ניכר מהתנאים שנדרשו כבר מולאו במסגרת מסמך העיצוב האדריכלי שאושר ונחתם על ידי הוועדה המקומית עצמה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת החברה בדבר קיומן של אינדיקציות להיעדר הגינות מינהלית. הוועדה ציינה כי הוועדה המקומית הודתה בגלוי כי עיכבה את אישור התצ"ר כ"מנוף לחץ" במסגרת משא ומתן, כי נציגי הרשות הצהירו על רצון לשנות את התכנון, וכי הדבר עולה בקנה אחד עם התחייבויות פוליטיות שניתנו. ועדת הערר הבהירה, כי אף שלא קבעה מסמרות באשר למניעי הוועדה, התנהלותה חורגת מעקרונות ההגינות והסבירות.

ועדת הערר ציינה כי במסגרת תיקון 160 לחוק (2025), עוגנה אפשרות לפנות ל"רשות רישוי ארצית" כאשר רשות מקומית אינה מוציאה היתר במועד. נקבע כי ככל שהוועדה המקומית לא תשלים את ההליך בתוך 45 יום, תעבור הסמכות לרשות הארצית. 

[ערר (ת"א) 11036-11-25 חברת אור-און קריית אונו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אונו (פורסם בנבו ביום 20.01.2026)].

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ויקטוריה שטיינבוק.