רשות המסים ערערה לעליון על פס"ד אשדר: "בוקה ומבולקה בשוק המקרקעין"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ארבעה חודשים לאחר פסק הדין התקדימי של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, הגישה ביום ה' האחרון רשות המסים באמצעות פרקליטות המדינה, ערעור לבית המשפט העליון. זאת לאחר שוועדת הערר בראשות השופטת אורית וינשטיין קבעה כי יזמים במיזמי מחיר למשתכן אינם חייבים במס רכישה בגין רכיב הקרקע של הדירות המוזלות, וכי ביחס לדירות אלה יש לראות בהם כקבלני ביצוע של המדינה בלבד.

לקריאת הערעור המלא

פסק הדין ניתן בעניינה של חברת אשדר , כיום אשטרום מגורים, אך במסגרת הסדר דיוני בין הצדדים סוכם כי יהיה תקף לקרוב ל-200 חברות שעררו בנושא. במסגרת פסק הדין, השופטת אורית וינשטיין קיבלה את ערעור החברה וקבעה כי המגבלות הקשיחות שהטילה המדינה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן , ובהן קביעת מחיר הדירות, המפרט וזהות הרוכשים, שללו מהיזם שליטה כלכלית ממשית בקרקע ביחס לדירות המוזלות, ולכן לא ניתן לראות בזכיה במכרז כ"רכישת זכות במקרקעין" שבגינה יש לשלם מס רכישה .

משמעות ההחלטה, ככל שתיוותר על כנה, עשויה להיות החזרי מס בהיקף של מאות מיליוני שקלים לעשרות יזמים, לצד השפעה על למעלה מ-150 עררים תלויים ועומדים. אשדר עצמה צפויה, לפי הערכות, להחזר של כ-30 מיליון שקל.

"השלכות רוחב משמעותיות"

בערעור שהגישה המדינה נטען כי קביעה זו "אינה מתקבלת על הדעת", וכי היא מתעלמת מרכיב מהותי בעסקה: עשרות מיליוני השקלים ששילמה אשדר עבור הקרקע. לעמדת רשות המסים, ההתקשרויות בין היזמים לרשות מקרקעי ישראל עונות על כל המאפיינים של הסכמי חכירה , לרבות משך תקופת החכירה, התמורה ששולמה ואופי השימוש בקרקע.

עוד טוענת רשות המסים כי חוזי המכר בין היזמים לרוכשי הדירות מלמדים כי היזמים מעבירים לרוכשים את יתרת זכויות החכירה שנותרו בידיהם, ולא את מלוא זכויות החכירה המקוריות. לטענת המדינה, עצם העובדה שאשדר העבירה לרוכשים את יתרת הזכות — למשל כ-93 שנים מתוך תקופת חכירה של 98 שנים לאחר תקופת הבנייה — מוכיחה כי הזכות הייתה בידיה קודם לכן.

לשיטת המדינה, ועדת הערר הוסיפה בפסק הדין מבחנים שאינם מעוגנים בדין לצורך קביעה אם מדובר בחכירה, ובכך שגתה. רשות המסים מדגישה כי גם כאשר המדינה מטילה מגבלות על מחיר הדירה, זהות הרוכשים והמפרט, אין בכך כדי לשלול מהיזם את מעמדו כחוכר בקרקע או את חבותו במס רכישה.

במסגרת הערעור נטען עוד כי לפסק הדין עלולות להיות השלכות רוחב משמעותיות, החורגות מעבר לשאלת מס הרכישה בלבד. לפי רשות המסים, אם ייקבע כי היזם אינו בעל זכויות בקרקע ביחס לדירות המוזלות, עלולות להתעורר שאלות משפטיות כבדות משקל ביחס למעמד חוזי המכר שנחתמו עם עשרות אלפי רוכשים. בין היתר שואלת המדינה האם הרוכשים קנו דירות ממי שאינו בעל זכויות, והאם חוזי המכר שנחתמו במיזמי מחיר למשתכן הם חוזים למראית עין או חוזים כוזבים.

המדינה מזהירה כי פסק הדין יוצר חוסר ודאות קיצוני, שאותו היא מתארת כ"בוקה ומבולקה", לא רק במישור המיסוי אלא גם במעמד הזכויות הקנייניות והחוזיות בפרויקטים. לטענתה, קבלת עמדת ועדת הערר עלולה להביא לתוצאה אבסורדית, שבה במועד העסקה לא ניתן יהיה לדעת אם מדובר בזכות במקרקעין החייבת במס.

עוד מדגישה המדינה כי אשדר לא פעלה כ"צינור" נטול רווח עבור המדינה, אלא כגוף עסקי שזכה במכרז לאחר תחרות, שילם עבור הקרקע, גם אם במחיר מופחת, ונשא בפעילות יזמית שמטרתה הפקת רווח. לטענת רשות המסים, עצם קיומן של מגבלות בתוכנית מחיר למשתכן אינו משנה את מהות העסקה ואינו הופך את היזם לקבלן ביצוע בלבד.

לסיכום, המדינה מבקשת מבית המשפט העליון לבטל את פסק הדין ולהחזיר על כנן את שומות מס הרכישה. לטענתה, התעלמות ממעמד היזם כחוכר תביא לתוצאה אבסורדית בה לא ניתן יהיה לדעת במועד העסקה אם מדובר בזכות במקרקעין, ותחתור תחת היציבות הנדרשת בשוק הנדל"ן הישראלי.

עו"ד רו"ח רחלי גוז-לביא, שותפה מנהלת וראש מחלקת מסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' מציינת כי, "הערעור לבית המשפט העליון הוא בעל חשיבות גדולה, משום שהוא חורג מעניינה הפרטני של אשדר ונוגע לאופן סיווגן של עסקאות רבות בתוכניות הדיור הממשלתיות. ההכרעה תשפיע על מאות הליכים תלויים ועומדים, על שומות מס רכישה בהיקפים משוערים של מאות מיליוני ש"ח, שכבר שולמו, ועל הוודאות המשפטית והכלכלית של יזמים, רוכשי דירות והמדינה כאחד".

עוד לדבריה, "פסק הדין של ועדת הערר מבוסס על בחינה מהותית של מערכת ההסכמים ועל ההבנה כי במכרזי מחיר למשתכן היזם פועל תחת מגבלות כבדות של מחיר, זהות רוכשים, לוחות זמנים ופיקוח שוטף, באופן שמצמצם מאוד את מאפייני הבעלות והשליטה בקרקע. לכן להכרעת העליון תהיה משמעות רוחבית ממשית, לא רק בשאלת המס, אלא גם בעיצוב גבולות הסיווג של עסקאות דיור ממשלתיות בעתיד".