פתח תקווה על המפה - שוק משרדי הפרימיום נודד מזרחה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הלחץ על מחירי השכירות בתל אביב, שינויים בדפוסי עבודה והתפתחות תשתיות תחבורה הזיזו בשנים האחרונות את מוקד הביקוש בשוק המשרדים. חברות שנחשבו בעבר ל"תל אביביות" מטבען כמו משרדי עורכי דין, חברות ייעוץ, קליניקות, חברות טכנולוגיה בינוניות, מגלות שהגיאוגרפיה של שוק המשרדים השתנתה, ופתח תקווה נמצאת כיום בצד הנכון של השינוי הזה.

"מה שאנחנו רואים בשטח בשנתיים-שלוש האחרונות זה שחברות מפסיקות לשאול 'למה לא תל אביב' ומתחילות לשאול 'מה בדיוק אני מקבל תמורת הפרמיה'", אומר מקסים ליברזון, מייסד Liberty Group. "ברגע שמתחילים לשאול את השאלה הנכונה, פתח תקווה נכנסת לתמונה בצורה מאוד טבעית".

מגדל בזל פארק, בן 27 קומות ובהיקף של כ-40 אלף מטר רבוע, הוא אחד הפרויקטים שממחישים את המגמה בצורה הברורה ביותר. המגדל ממוקם בלב האזור העסקי של פתח תקווה, בסמיכות לקניון הגדול, לבית המשפט ולפארק העירוני, סביבה שמייצרת תנועה אנושית אורגנית לאורך כל שעות היום, עם שירותים נלווים ונגישות שמשרתת גם עובדים וגם לקוחות. בקומת הקרקע פועלים שטחי מסחר, ופתרונות חניה זמינים (צמודים ובאזור הסמוך) משלימים את התמונה. "בכל פעם שאני מביא לקוח לשם, הוא רואה את הסביבה, את הנגישות, מבין מה יש לו ממול ואתה מבין כמה זה משמעותי, גם לו, גם לעובדים שלו וגם עבור הלקוחות", אומר ליברזון.

המגדל נהנה מחיבור ישיר לכביש 5 ולצירים הראשיים של גוש דן, קרבה לתחנות רכבת אזוריות ונגישות לרכבת הקלה. בשוק שבו זמן הנסיעה של עובד הפך לפרמטר שמנהלי משאבי אנוש מחשבים לפני חתימת חוזה שכירות, מדובר ביתרון עם השפעה ישירה על היכולת לגייס ולשמר עובדים. חברות שמנהלות סניפים, נפגשות עם לקוחות תדיר או מעסיקות עובדים המפוזרים ברחבי המרכז מוצאות בנגישות הזו הכרח.

מה שהופך את בזל פארק לרלוונטי מעבר לנתוניו הפיזיים הוא ההקשר הרחב יותר שבו הוא פועל. פתח תקווה אינה עוד עיר שמנסה למשוך פעילות עסקית, שכן היא כבר מרכז תעסוקה פעיל עם מסה קריטית של חברות, שירותים ותנועה יומיומית שמחזקים זה את זה. הביקוש לשטחי משרדים איכותיים באזור משקף שינוי תפיסתי של ממש: חברות מבינות שסביבת עבודה טובה נמדדת בתשתית, בנגישות ובאיכות הנכס, ופחות בכתובת המדויקת. "אנחנו רואים יותר ויותר חברות שמגיעות אלינו אחרי שעשו את החשבון בעצמן", אומר ליברזון. "הן כבר לא צריכות שנשכנע אותן - הן רוצות שנעזור להן למצוא את הנכס הנכון".

לדברי ליברזון, הפרויקט פונה לשני סוגי משתמשים שונים במהותם. מצד אחד שוכרים שמחפשים שטח ייצוגי עם מיקום מרכזי מוצאים כאן אפשרות לנהל תקציב שכירות שקול תוך שמירה על רמת הנכס ועל הסביבה שמסביבו. מהצד השני, משקיעים מתעניינים באזור שכבר הוכיח ביקוש עקבי, עם היסטוריה מתועדת של אכלוס והשכרה. כשמסתכלים על הנתונים בפועל כמו שיעורי האכלוס, סוג השוכרים ומחירי העסקאות שנסגרו, מתקבלת תמונה של שוק שכבר עבר את שלב ההוכחה והתבסס כיעד עסקי של ממש.

Liberty Group, הפעילה בתחום הנדל"ן העסקי מאז 2019, מלווה חלק ניכר מהפעילות בפרויקט. לחברה ניסיון מוכח בפרויקטים דומים: היא הייתה שותפה באכלוס כ-70% ממגדל אשטרום LIFE בבני ברק וכ-50% ממגדל BSR City בפתח תקווה עצמה. הגישה שמאפיינת את פעילות החברה מתבססת על התאמה מדויקת בין הנכס לצרכי השוכר או המשקיע. "השאלה שלנו היא תמיד אם העסקה הזו נכונה לשני הצדדים, לשוכר ולרוכש, ובכלל, לנכס עצמו. כשזה עובד ככה, העסקאות מחזיקות לאורך זמן", אומר ליברזון. לדבריו, הליווי נמשך מהשלב הראשוני ועד לחתימה ומסירת המפתח, ובשוק שבו עסקאות נדל"ן מסחרי מורכבות הרבה יותר ממה שנראה מבחוץ, יש משמעות לנוכחות גורם שמכיר את הנכס ואת הסביבה לעומק.

"מה שמייחד את פעילות ליברטי בפרויקטים כמו בזל פארק הוא היכולת לפעול משני צידי השולחן בו-זמנית", אומר ליברזון. "הצוות מבין מה מניע משקיע אך גם מחובר לצרכים של החברה שמחפשת בית עסקי. נראה, כי הניסיון שנצבר לאורך שנות פעילות בפרויקטים רבים מייצר מאגר מידע שמאפשר לזהות עסקה טובה לפני שהיא הופכת מובנת מאליה לשוק הרחב. עבור שוכרים ומשקיעים שמחפשים גורם שיוביל אותם בתהליך מורכב, מדובר בהבדל שמורגש בפועל.

בזל פארק הוא חלק ממגמה שפתח תקווה מובילה בשנים האחרונות. בעוד הדיון הציבורי על שוק המשרדים מתמקד לעיתים קרובות בפרויקטים של תל אביב, ערים כמו פתח תקווה, בני ברק ורמת גן מוכיחות זה מכבר שהמפה העסקית של גוש דן מורכבת ורחבה יותר ממה שהנרטיב המקובל מציע. "הביקוש לשטחי משרדים איכותיים באזורים האלה", מסכם ליברזון, "משקף שינוי עמוק באופן שבו חברות חושבות על הקשר בין מיקום, עלות ואיכות סביבת העבודה. חברות שנמצאות כרגע בהליך חיפוש, ומשקיעים שמחפשים את יעד ההשקעה הבא, האזור כבר הפך ליעד בפני עצמו".

לפרטים>>