התייאשו מהמחוזית: בעלי קרקע בתוכנית ענק שתקועה עשורים דורשים לעבור למועצה הארצית

על מורדות הכרמל המערביים בחיפה, משתרעת קרקע המיועדת לבניית אלפי יחידות דיור, עוד מתקופת המנדט הבריטי - אך במשך עשרות שנים לא נבנה בה אף לא בניין אחד. כעת, לאחר עשורים של ניסיונות כושלים לקדם את הבנייה מול עיריית חיפה, הסכסוך סביב תוכנית “מורדות לינקולן - תל אהרון” עולה מדרגה: עשרות בעלי זכויות פרטיים פנו ליו"ר מטה התכנון הלאומי נתן אלנתן, בדרישה חריגה להעביר את התוכנית להכרעת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, כשברקע מרחף איום בתביעות פיצויים בהיקפים של מיליארדים.

בין בעלי הקרקע במתחם - קבוצת גולד נדל"ן ופיננסים 2010 בע"מ, ארז גולדשטיין, מאוריציו לוי, קבוצת גבאי  ועוד עשרות בעלים. לדברי עו"ד אסף עירוני, ממשרד ש.פרידמן אברמזון ושות' המייצג אותם,  מדובר בקרקע שאושרה למגורים עוד בתקופת המנדט: "הייתה תב״ע מפורטת, מאושרת, עם חלוקה למגרשים, רישום בטאבו , כבישים, הכל היה מוכן. אנשים רכשו כאן מגרשים עוד לפני 1948, מתוך ציפייה ברורה לבנות דירות. זו לא קרקע חקלאית ולא הפשרה, זו קרקע למגורים שעוברת תכנון מחדש". 

"במשך שנים העירייה לא אפשרה לבנות מכוח התוכנית הישנה בטענה שצריך תכנון מחדש", הוסיף עירוני, "מאחר שמדובר בשטח גדול עם הרבה בעלי קרקע פרטיים, העלות והמורכבות היו גבוהות, וזה נגרר. בסוף שנות ה־90' עלה לארץ מאוריציו לוי, רכש כ־40 דונם, והעירייה עודדה אותו לקדם תכנית (תב"ע) חדשה בשיתוף פעולה מלא".

הקרקע בחיפה (שחר טורג'מן)

אלא שלאחר מכן, כך הוא מסביר, עם חילופי השלטון בעיר וכניסתו של יונה יהב לכהונתו הראשונה, החלו לחצים פוליטיים והתנגדויות - בעיקר מצד בעלי דירות קיימות במעלה ההר, שחששו מהשפעות הבנייה. “לתוכנית הוגשו מאות התנגדויות, ובעקבותיהן העירייה שינתה עמדה וטענה שוב כי נדרש תכנון מחדש”. 

קרקע למגורים - כבר כמעט מאה שנה

כאמור, הקרקע למגורים עוד מתקופת המנדט הבריטי (1936), וכלולה בתוכנית המתאר הכוללנית של חיפה שפורסמה ב-2019. על פי התוכנית המקודמת כיום, אמורות להיבנות במתחם כ־2,850 יחידות דיור, היקף שמציב אותה כאחת מעתודות הקרקע המשמעותיות ביותר של חיפה. אלא שבפועל, נטען כי כל ניסיון לקדם תכנון מפורט נתקל במחסום אחר: פעם התנגדות עירונית, פעם דרישות סביבתיות, פעם שינויי מדיניות, ובעיקר - גרירת רגליים.

במכתב שנשלח למועצה הארצית נכתב: "מרשינו פעלו בתיאום עם עיריית חיפה מאז סוף שנות ה-90 לקידום התכנון החדש למורדות לינקולן ותל אהרון, והם אלו שעומדים מאחורי שתי עתירות מנהליות שהוגשו לביהמ"ש המחוזי חיפה בשנים האחרונות, בהן ביקר בית המשפט את התנהלות עיריית חיפה בגרירת רגליים בקידום התכנון החדש הנדרש למקרקעין ועמד על הצורך בקידום התוכנית בלוח זמנים מהיר".

הדמיה של הפרויקט במערב הכרמל (קבוצת גולדשטיין)

עוד עולה מהמכתב כי בשנת 2013, לאחר שנים רבות של תכנון והשקעות גדולות מצד בעלי הקרקע הפרטיים, הופקדה תוכנית למתחם, אך גם היא לא הבשילה לאישור. בהמשך, לאחר הסכמות בין העירייה והיזמים, גולד נדל"ן, מאוריציו לוי וחברת שיכון ובינוי נחתם ב-2015 הסכם בו נקבע כי "תקודם, במהירות וביעילות, תוכנית חדשה במקרקעין בשיתוף פעולה בין החברות לעירייה בהתאם", אך בשנים שעברו לאחר מכן לא התקבלה החלטה של הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על התוכנית. 

כאמור, הקרקע למגורים עוד מתקופת המנדט הבריטי, וכלולה בתוכנית המתאר הכוללנית של חיפה שפורסמה ב-2019. על פי התוכנית המקודמת כיום, אמורות להיבנות במתחם כ־2,850 יח"ד, היקף שמציב אותה כאחת מעתודות הקרקע המשמעותיות ביותר של חיפה. אלא שבפועל, נטען כי כל ניסיון לקדם תכנון מפורט נתקל במחסום אחר

שתי עתירות מנהליות הוגשו לבית המשפט המחוזי בחיפה - העתירה הראשונה ב-2019, ובעתירה השנייה, שנדונה והוכרעה בספטמבר 2023, כבר אי אפשר היה להתעלם מהטון החריף: בית המשפט קבע כי התנהלות עיריית חיפה היא “חמורה ובלתי סבירה”, והבהיר כי המשך עיכובים עלול להקים עילה לפיצוי כספי. 

עו"ד אסף עירוני (אינה חזנוב)

"נאמר לא אחת כי בנסיבות מסוימות, עוולה מינהלית עלולה לאפשר פסיקת פיצויים במשפט המינהלי שאינם לגבי עבר בלבד, בכך שהם מיועדים להרתיע ולהכווין את התנהגותן העתידית של הרשויות. בזיקה לכך, ועל רקע העשורים שעברו שבהם חרף מאמצי בעלי הקרקע טרם אושרה תכנית לפיתוחה, על המשיבות להתחשב בכך ולהיות מודעות לכל המשמעויות של גרירת הליכי התכנון בהתנהלותן העתידית בפרשה זו. בהתאם, רצוי שיחישו את קצב השלמת הטיפול בתוכנית".

למרות זאת, גם לאחר פסק הדין, ולאחר שהתוכנית הוגשה מחדש באפריל 2024 ועמדה בתנאי הסף - העירייה ממשיכה לפעול באותם הדפוסים. "העירייה פעלה בהתאם ללו"ז שנקבע בפסה"ד בעתירה השנייה, והגישה את התוכנית לוועדה המחוזית עד לאפריל 2024 ברם, לצערם הרב של מרשינו (ולא להפתעתם), מאז הדיון להפקדת התוכנית לפני שנה, העירייה שוב חוזרת לאותו דפוס חוזר של גרירת רגליים".

דרישות, השלמות, ושוב המתנה

לאחר פסק הדין הוגשה התוכנית מחדש לוועדה המחוזית באפריל 2024 ועמדה בתנאי הסף, אולם מאז, לטענת בעלי הקרקע, העירייה שבה לדפוסי העיכוב. בדיון להפקדה בינואר 2025 נדרשו השלמות בנושאי סביבה, תחבורה, ניקוז וביוב - חלקן, לטענת היזמים, מבוססות על בדיקות שכבר בוצעו בעבר. אך גם לאחר שהתקבל תקציב ייעודי בשנה שעברה לבדיקות רעש ואיכות אוויר, וחרף פניות חוזרות ונשנות, לא נקבע דיון המשך בוועדה המחוזית.

לאחר פסק הדין הוגשה התוכנית מחדש לוועדה המחוזית באפריל 2024 ועמדה בתנאי הסף, אולם מאז, לטענת בעלי הקרקע, העירייה שבה לדפוסי העיכוב. בדיון להפקדה בינואר 2025 נדרשו השלמות בנושאי סביבה, תחבורה, ניקוז וביוב - חלקן, לטענת היזמים, מבוססות על בדיקות שכבר בוצעו בעבר. אך גם לאחר שהתקבל תקציב ייעודי בשנה שעברה לבדיקות רעש ואיכות אוויר, וחרף פניות חוזרות ונשנות, לא נקבע דיון המשך בוועדה המחוזית

לתמונה הזו מצטרפת אמירה יוצאת דופן של יו"ר הוועדה המקומית ומ"מ ראש העיר, עו"ד שרית גולן־שטיינברג, שצוטטה במכתב מתוך ראיון שפורסם בדצמבר האחרון: "תוכנית מורדות לינקולן מעוררת אצלי דאגה. ההחלטות שם עושות כאב בטן. אם תוקם שכונה חדשה, עלות הפיתוח לעירייה נאמדת במאות מיליוני שקלים. אם לא, הפיצוי ליזמים עלול להגיע לכמיליארד שקלים. אני מעריכה שתתקבל תוכנית שאף אחד לא יהיה מרוצה ממנה".

כעת, מבקשים בעלי הקרקע להפעיל את סעיף 109א לחוק התכנון והבנייה, המאפשר להעביר תוכניות גדולות שלא הוכרעו בתוך 18 חודשים להכרעת המועצה הארצית. במקרה הזה - המועד בו יחלפו 18 חודשים הוא בפברואר 2026. לפי תיקון 143 לחוק התכנון והבנייה, שאושר על רקע משבר הדיור והשימוש המצומצם שנעשה עד כה במנגנונים לקידום תוכניות תקועות, נקבע כי תוכניות הכוללות למעלה מ-500 יחידות דיור ואשר לא הוכרעו בתוך 18 חודשים ממועד קליטתן בוועדה המחוזית, יועברו באופן אוטומטי להמשך טיפול במועצה הארצית לתכנון ובנייה.

 מטרת המהלך היא לתעדף תוכניות בעלות תרומה משמעותית להגדלת היצע הדיור, ולאפשר הכרעה מהירה ברמה הארצית בתוכניות המניבות מספר רב של יחידות דיור. 

בנוסף, נטען כי התוכנית הממוקמת בלב אזורי הביקוש, על המורדות המערביים של הכרמל- היא מעבר לאינטרס של בעלי הקרקע הפרטיים, שממתינים כבר שנים לקידום התכנון. מדובר במהלך שצריך להיות גם אינטרס מובהק של עיריית חיפה, שלצד ההתחדשות העירונית, נדרשת לקדם גם הקמה של שכונות חדשות, כדי לייצר תמהיל דיור מגוון ולהגדיל את היצע הדירות.

עו"ד עירוני סיכם: "מדובר במקרה קיצוני של סחבת בהליכי תכנון. אנחנו מקווים שהמשך קידום התוכנית במועצה הארצית יוביל לקידומה המהיר והיעיל של התוכנית שמאות בעלי קרקע מחכים למימושה מזה שנים רבות. בדרך כלל ועדות מחוזיות מבקשות מהמועצה הארצית הארכת זמן - ומקבלות. כאן אנחנו אומרים למועצה הארצית: אל תיתנו הארכה. זה בדיוק המקרה שבו צריך למשוך את התוכנית אליכם. יש כאן היסטוריה חריגה, פסקי דין, גרירת רגליים חוזרת ונשנית".