שיא היסטורי: מספר הדירות בישראל חצה את ה־3 מיליון - אבל הפערים רק מתרחבים

דוח הלמ"ס לשנת 2025 לדירות ומבנים בישראל שפורסם היום (ב') מציב אבן דרך היסטורית: מספר הדירות למגורים בישראל חצה לראשונה את רף ה-3 מיליון. אלא שמאחורי הנתון המרשים מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, של צמיחה מתונה, ופערים אזוריים ברורים.

באמצע שנת 2025 עמד מספר הדירות בישראל על כ־3.02 מיליון, תוספת של כ־56 אלף דירות בלבד לעומת השנה הקודמת, המהווה גידול של 1.9%. מדובר בהמשך מגמת עלייה ארוכת טווח, אך בקצב שאינו מדביק את קצב גידול האוכלוסייה באזורים רבים. בעשור האחרון נוספו כ־452 אלף דירות (גידול של כ-19.6%), אך הנתון הזה לבדו אינו מספר את הסיפור המלא.

הפיזור הגאוגרפי של הדירות מדגיש את הפערים: מחוז המרכז (24.6% מכלל הדירות) ומחוז תל אביב (19.5% מכלל הדירות) מרכזים יחד קרוב למחצית מהדירות בישראל - ואילו האחוז הנמוך ביותר היה באזור יהודה ושומרון (3.2% מהדירות). במחוז תל אביב אחוז הדירות למגורים גבוה מאחוז האוכלוסייה המתגוררת במחוז (19.5% מכלל הדירות לעומת 15.1% מכלל אוכלוסיית ישראל) וכן במחוז חיפה (13.4% מהדירות, לעומת 11.6% מהאוכלוסייה).

לעומת זאת, אחוז האוכלוסייה המתגוררת במחוזות: ירושלים, הדרום, הצפון ובאזור יהודה והשומרון, גבוה מאחוז הדירות למגורים. ההסבר לכך הוא שבמחוז תל אביב ובמחוז חיפה מספר הנפשות הממוצע למשק בית נמוך יחסית, כתוצאה ממבנה גילים מבוגר יחסית לעומת שאר המחוזות.

נתון נוסף מעלה כי ביישובים שמונים מעל 50 אלף תושבים קיימים פערים חדים בצפיפות הדיור. בערים כמו ביתר עילית, מודיעין עילית, אלעד, בית שמש, בני ברק, נצרת וירושלים נרשם יחס גבוה במיוחד של נפשות לדירה - בין 4 ליותר מ־8 נפשות בממוצע. ערים אלה מאופיינות באוכלוסייה צעירה, במשקי בית גדולים ובשיעור גבוה של משפחות עם חמישה נפשות ויותר.

לעומתן, בערים רמת גן, חיפה, גבעתיים ותל אביב־יפו היחס בין האוכלוסייה למספר הדירות נמוך מאוד - כ־2 נפשות לדירה בממוצע. זה בא לידי ביטוי בריבוי של משקי בית של יחידים וכן במספר נמוך יחסית של ילדים במשקי הבית. הבדלים חדים ניכרים גם בתמהיל הבנייה בערים הגדולות בישראל: אשדוד ובת ים מובילות בבנייה הרוויה, עם שיעור מהגבוהים בארץ של מבנים עם 41 דירות ויותר, המהווים כ־9.1% מהמבנים בבת ים וכ־9.0% באשדוד. גם נתניה בולטת עם כ־5.1% ואחריה תל אביב־יפו (4.2%) ואשקלון (3.8%).

בת ים בולטת במיוחד גם ברמות הביניים של הבנייה הרוויה: כ־15% מהמבנים בעיר הם בני 31-40 דירות, וכ־18% נוספים הם מבנים בני 21-30 דירות -  נתונים שממחישים את אופייה הצפוף. גם בני ברק מציגה ריכוז חריג של בנייה רוויה, אך בטיפוס שונה: כ־38%  מהמבנים בעיר הם בני 11-20  דירות - השיעור הגבוה ביותר בקטגוריה זו, ואחריה בת ים עם כ־29% מהמבנים בקטגוריה זו. מדובר בבנייה צפופה אך לא מגדלית, התואמת מבנה עירוני ותיק ואוכלוסייה גדולה למשק בית.

מנגד, ערים כמו באר שבע ואשקלון נשענות במידה רבה על בנייה נמוכה: מבנים בני 1–2 דירות מהווים 70.7%  מהמבנים בבאר שבע ו־68.5%  באשקלון. שיעורים גבוהים של בנייה נמוכה נרשמים גם ב־הרצליה ובחדרה, שם למעלה מ־50%  מהמבנים הם בני 1–2 דירות. לעומת זאת, ב־בת ים (4.4%) ובני ברק (7%) שיעור המבנים הקטנים נמוך במיוחד. תל אביב־יפו מציגה תמונה מורכבת ומגוונת יותר: כ־25%  מהמבנים הם בני 1–2  דירות, לצד כ־20%  מבנים בני 6–10  דירות וכ־23%  מבנים בני 11–20  דירות.

שוק הדיור בישראל ממשיך לגדול, אך בקצב מתון שאינו פותר את מצוקות הדיור, בעוד הפערים בין אזורים ואוכלוסיות ניכרים מהדוח. השאלה המרכזית שעולה - האם הגדלת היצע הדירות לבדה אכן יכולה לתת מענה למצוקת הדיור, או שמא נדרש שינוי עמוק יותר בגישה התכנונית: לא רק כמה דירות לבנות, אלא היכן לבנות, למי לבנות - דירות קטנות יותר בערים שבהם משקי הבית מצטמצמים, מול דירות גדולות יותר באזורים המאופיינים באוכלוסייה צעירה וצפופה.