השכונה הירושלמית שהשאירה אבק לתל אביב: סיכום עסקאות היוקרה של 2025

הרצליה פיתוח? קו החוף של תל אביב? קחו מספר וחכו בתור. 2025 היא השנה השנייה ברציפות שבה דווקא שכונת טלביה הירושלמית חתומה על עסקת המגורים היקרה ביותר. כך עולה מניתוח העסקאות שדווחו במהלך השנה החולפת לרשות המסים. ואם זה לא מספיק – גם העסקה הרביעית בגובהה במהלך השנה החולפת נחתמה בשכונה.

טלביה, שממוקמת מדרום למרכז ירושלים, הוקמה בשנות ה-20 של המאה הקודמת על ידי משפחות ערביות-נוצריות אמידות שבנו בה בתים מפוארים. השכונה מאופיינת בבנייה ערבית מסורתית עם השפעות אירופיות, הכוללת קשתות, עיטורי אבן וחצרות פנימיות. בשכונה וסביבתה נמצאים מוסדות שלטון ותרבות דוגמת בית הנשיא, תיאטרון ירושלים והמוזיאון לאמנות האסלאם. שמה הרשמי של השכונה הוא "קוממיות", אך השם המקורי "טלביה" נותר הנפוץ ביותר בקרב הציבור. לצדה, גם רחוב רוטשילד בתל אביב סיפק כמה מהעסקאות היקרות ביותר השנה. עוד עולה מבדיקת מרכז הנדל"ן כי למעט תל אביב וירושלים רק הרצליה חצתה את ה-30 מיליון שקל.

לפני שנצא לדרך, הבהרה: כמדי שנה, מתבסס דירוג העסקאות היקרות של " מרכז הנדל"ן " על נתוני רשות המסים, המתבססים על דיווחי העסקאות מצד המוכרים והרוכשים. לפני כחודשיים פרסם N12 עסקת ענק במגדל "רוטשילד 10" בתל אביב, במסגרתה תושב חוץ רכש דירת 600 מ"ר במגדל תמורת  106 מיליון שקל, סכום שככל שהוא מדויק – הופך את העסקה הזו ליקרה ביותר השנה. אלא שנכון לכתיבת שורות אלה, העסקה אינה מופיעה בנתוני רשות המסים ולכן אינה נכללת בדירוג.

במקום הראשון: הוילה ההיסטורית שקנה טייקון הצעצועים הקנדי

העסקה היקרה ביותר השנה שמורה לטייקון הצעצועים היהודי-קנדי רונן הררי (ממייסדי חברת ספין מאסטר - האחראית בין השאר למותג מפרץ ההרפתקאות). הררי רכש באפריל וילה היסטורית לשימור ברחוב חובבי ציון בשכונת טלביה היוקרתית שבירושלים, תמורת סכום של 79 מיליון שקלים. הנכס נרכש באפריל האחרון מידי המיליארדר האמריקאי-יהודי מייקל שטיינהרדט, ממקימי פרויקט "תגלית". מדובר במבנה אדריכלי ייחודי בן כ-100 שנה, המשתרע על פני 650 מ"ר בנוי על מגרש של כמעט דונם, ושימש בעבר למגורי משפחתו של הפילוסוף מרטין בובר.

הרכישה התבצעה כחלק ממגמת השקעות הנדל"ן של הררי בישראל, והיא הגיעה כשנה וחצי לאחר שרכש פנטהאוז במזא"ה תל אביב תמורת 23 מיליון שקל. המניע לעסקה כנראה נעוץ בזיקתו העמוקה של הררי לישראל – המדינה שנתנה לו השראה להצלחתו העסקית הראשונה, כאשר הפך את קונספט "ראשי הדשא" ללהיט בשנות ה-90 בקנדה וארה"ב. משווקת העסקה הייתה פרוספריטי נדל"ן, בבעלות רוניות חיון דוויק ובנה תומר דוויק.

משה בבני, מנהל מכירות באנגלו-סכסון ירושלים, מסביר איך זינקה טלביה לצמרת שוק נדל"ן היוקרה הישראלי: "זו שכונה מאוד מיוחדת ומבוקשת, עם שונות גדולה מאד במחירים. הנדל"ן לתושבי חוץ מאוד מצומצם. האופי של השכונה הוא בנייה נמוכה, שכונתית, קהילתית, הליכה ברגל לעיר העתיקה ולממילא, לבית הנשיא ולרחוב בלפור. יש ביקושים של תושבי חוץ בגלל לחץ של אנטישמיות והם מחפשים בתים גדולים, שיהיו גם לשעת חירום, בתים גדולים שבהם יכולים לגור בני כל הקהילה, מצרפת, אנגליה ומארצות הברית. אפילו ששער הדולר-שקל השתנה, זה לא מונע את העסקאות".

גבריאל רבני, שמאי מקרקעין וכלכלן, יו"ר מחוז ירושלים וחבר ועדת אקדמיה בלשכת שמאי המקרקעין, מספק גם הוא הסבר למעמדה החדש של השכונה הירושלמית: "הופעתה של טלביה במדד עסקאות הקצה של השנה היא תוצאה של חוסן נדל"ני המבוסס על ותק של שנים רבות. השכונה מצליחה לשמר את מעמדה כשכונת יוקרה בזכות המבנה האורבני הייחודי שלה, המשלב עבר היסטורי לצד אוכלוסייה אמידה וקרבה למשרדי הממשלה, תעסוקה ומרכז העיר. זהו תא שטח המאופיין בהיצע מוגבל וקשיח ובעל ביקוש תמידי".

מימין: גבריאל רבני, אבי בן שימול, אלי רוזנטל (יח"צ)

לדבריו, המחירים הגבוהים נשענים על מספר פרמטרים מרכזיים: "ראשית, המעמד החברתי וההיסטורי. טלביה מאז ומתמיד משכה אליה שכבות אוכלוסייה מבוססות ובעלות השפעה. שנית, העוגן הרוחני: עבור קהל הרוכשים, ובמיוחד עבור יהדות התפוצות, הקרבה הפיזית לבית הכנסת הגדול והיכולת להגיע בהליכה קצרה למקומות הקדושים בעיר העתיקה, מהוות יתרון יחסי בעל ערך משמעותי. ולבסוף - העיצוב האדריכלי וההתחדשות: טלביה היא 'מוזיאון חי' המשלב וילות היסטוריות ובתי אבן עתיקים לצד פרויקטים יוקרתיים. הפיתוח המודרני בשכונה לא פוגע באופיה הפסטורלי והאותנטי, אלא להפך. השילוב בין השימור לבנייה האורבנית העדכנית מהווה כר פורה לעסקאות יוקרה ונחשקות מצד קהלים רבים".

בהקשר של יהדות התפוצות אומר רבני כי "אנו עדים לגל של רוכשים אמידים מרחבי העולם המזהים בטלביה את המקבילה הירושלמית לרובעים היוקרתיים בארצותיהם. הביקוש הזה, המונע מהון עצמי זר, התחזק על רקע המלחמה והמציאות הביטחונית בעולם. אני מניח שהשכיחות של הדברים תגבר ככל שנראה את האנטישמיות עולה בעולם".

בשנים האחרונות זכתה טלביה ללא מעט כותרות בעיתונות הנדל"ן גם בהקשר שונה לחלוטין. רבים מהבניינים בה בנויים על קרקעות היסטוריות של הכנסייה. אלו נרכשו לפני כעשור על ידי יזמים פרטיים, וכיום מצויים בידי חברת אקסטל בבעלות איש גארי ברנט. חוזי החכירה מסתיימים בשנים 2051-2052, מה שמעמיד בסכנה אלפי תושבים שעלולים תיאורטית לאבד את בתיהם, ופוגע בערך הדירות.

לדברי רבני, אפילו לתסבוכת הקניינית הזו יש בסופו של דבר חלק בהפיכת השכונה למוקד של עסקאות יוקרה: "המורכבות הקניינית המוכרת סביב קרקעות הכנסייה מעיבה על השווי במתחמים בחכירה, וגורמת לכך שהנכסים בבעלות פרטית מלאה נמכרים במחירים גבוהים. בעלי הון מעדיפים ודאות קניינית על פני קרקעות בחכירה, מה שמתרגם את הביקוש הקשיח לעליות ערך דווקא בנכסים בבעלות הפרטית, שהיצעם הופך מוגבל ונדיר עוד יותר בשל המצב המשפטי של חלק מהקרקעות בשכונה".

שנה שניה ברציפות: מגדל היוקרה ברוטשילד בצמרת

במקום השני בדירוג - דירה בפרויקט רוטשילד 10 של תדהר , קבוצת וייס והיזם זיו אבירם במרכז תל אביב, אשר נמכרה תמורת 51 מיליון שקלים. שטח הדירה 313 מ"ר, והיא ממוקמת בקומה 35 בבניין בן 42 קומות ו-55 דירות פלוס חניה צמודה לשני כלי רכב. העסקה נחתמה ביוני.

פרויקט רוטשילד 10 בתל אביב כיכב גם בשנה שעברה במצעד העסקאות היקרות ביותר. זהו מיזם נדל"ן יוקרתי בעירוב שימושים, המשלב מגורים, מלונאות ומסחר. הפרויקט ממוקם ב"משולש הזהב" של העיר – מפגש הרחובות רוטשילד, הרצל ולילנבלום. עשר הקומות הראשונות של המגדל ישמשו כמלון, מרשת היוקרה הבינלאומית Six Senses, אשר צפוי לכלול כ-140 חדרים. המלון מתוכנן להיפתח בשלהי השנה או במהלך 2026. הקומות שמעל המלון יכללו 55 דירות מגורים, וקומת הקרקע תכלול שטחי מסחר, מסעדות ובתי קפה.

רוטשילד 10 (viewpoint)

הפרויקט כולל גם חמישה מבנים היסטוריים משנת 1909, שהיו חלק מהבתים הראשונים של שכונת "אחוזת בית". מבנים אלו שולבו בתחתית המגדל וישמשו כחלק מחללי המלון והמסחר. אדריכל המגדל הוא רני זיס, עיצוב הפנים הופקד בידי אורלי שרם, ואדריכלי השימור הם אמנון בר אור - טל גזית אדריכלים. הפרויקט נמצא בשלבי בנייה ושיווק מתקדם, והאכלוס צפוי בקרוב.

אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז מציין: "אני לא מופתע לראות את ריכוז העסקאות היקרות ביותר בעיקר בתל אביב. רואים כי מרבית העסקאות דווקא על שדרות רוטשילד שהיא  למעשה 'השדרה החמישית' של תל אביב - המיקום המרכזי והיוקרתי ביותר בעיר.

"הייחודיות של רוטשילד הוא השילוב ההיסטורי של העיר העברית הראשונה וכל מבני השימור והסגנונות האדריכלים שמאפיינים את הרחוב, לצד מגדלי היוקרה שנבנים בה כיום. השילוב הזה בין הישן לחדש, בין שימור לחדשנות אדריכלות יוצר ערך וסמל סטטוס מסוים שאנשים בעלי אמצעים מחפשים אותו. בניתוח העסקאות על הרחוב ניתן לראות מכנה משותף ברור, קומות גבוהות, נוף ישיר לים וטווח הליכה מכל מוסדות התרבות והפנאי שיש לעיר להציע. מדובר כאן על איכות חיים שונה לחלוטין מכל מה שאנחנו מכירים, לכן גם האזור הזה מועדף יותר מאשר רובע 4 או שדה דב.  חשוב להבין שרוב הפרויקטים נמצאים כיום בבנייה ויתאכלסו רק בעוד מספר שנים. כשהם יתאכלסו, גם קווי הרכבת הקלה יפעלו בצורה ענפה הרבה יותר, והנגישות תהיה ברמה אחרת לחלוטין  כמו חוויה בינלאומית".

ירושלים דומיננטית גם בהמשך הרשימה

במקום השלישי בדירוג נמצאת דירה במרכז ירושלים, שנמכרה במרץ השנה ב-46.5 מיליון שקל. הדירה בשטח של כ-300 מ"ר, באחת הקומות הגבוהות של בניין שנבנה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית שצפוי להתנשא לגובה של כ-10 קומות, ומפוי ליהנות מנוף פתוח. הפרויקט מצוי לקראת היתר, וצפוי להיבנות במגרש שבו ניצב כיום מבנה דו קומתי.

חנינא שיף 8 (גני טל)

העסקה הרביעית בדירוג גם היא בירושלים וגם היא בשכונת טלביה, ברחוב שופן 24. במסגרתה נמכרה ביוני השנה תמורת 45.53 מיליון שקל דירת עשרה חדרים בשטח 476 מ"ר בקומה 4 מתוך 6. הדירה נמצאת מרחק 100 מטר ממלון התיאטרון היוקרתי.

במקום החמישי והשישי – שתי עסקאות בגובה 37 מיליון שקל, אחת בתל אביב והשניה בירושלים. בבירה נחתמה בספטמבר האחרון עסקה במסגרתה נמכר פנטהאוז יוקרתי, ברחוב חנינא שיף 8 במתחם שנלר שבשכונת גאולה. הנכס כולל 7 חדרים בשטח של 272 מ"ר בקומה השמינית של פרויקט "מרום ירושלים" (בבניית קבוצת גני טל). הרוכש הוא תושב חוץ שזהותו לא פורסמה, אשר הצטרף למתחם המבוקש ששימש בעבר כבסיס צבאי והפך בשנים האחרונות לאחת משכונות היוקרה היקרות והמבוקשות ביותר בקרב הקהילה החרדית האמידה.

הדירה נמצאת במתחם שנלר המשתרע על שטח של כ-80 דונם בשכונת גאולה ברחוב מלכי ישראל ורחובות סמוכים. המתחם הוקם בתחילה כבית יתומים נוצרי בשנת 1861, ועם פרוץ מלחמת העולם השנייה הוא הוסב לשמש בסיס צבאי בריטי ולאחר מכן שימש בסיס צה"ל בשנים 1948–2008; בשנים האחרונות נבנתה במקום שכונת מגורים חדשה, שכונת יוקרה, בעל צביון חרדי עם למעלה מ-600 יח"ד. במתחם מתגורר בין השאר שר השיכון והבינוי לשעבר, יצחק גולדקנופף.

הדירה שנמכרה ברוטשילד 30 (עמית גורן)

ואילו בתל אביב, נרכשה עבור סכום דומה כאמור דירת 5 חדרים בשטח כ-350 מ"ר תמורת 37 מיליון שקל, וזאת במגדל יוקרה ברוטשילד 30. הדירה בקומה ה-26 מתוך 30  בבניין הכולל 120 דירות. לדירה חניה צמודה ל-4 כלי רכב. לפי ההערכות, הרוכש הוא תושב חוץ המחזיק בדרכון איטלקי.

בניית מגדל רוטשילד 30 הסתיימה בשנת 2012. את הפרויקט יזמה קבוצת רכישה בראשות חברת ש.י.י. נכסים, והביצוע הופקד בידי אלקטרה בנייה . התכנון האדריכלי בוצע על ידי משרד קולקר-קולקר-אפשטיין.

אל ירושלים ותל אביב הצטרפה השנה גם הרצליה בתור העיר השלישית והאחרונה שחצתה את רף 30 מיליון השקלים. שתי העסקאות נחתמו בתחילת השנה, ושתיהן בשכונת הרצליה פיתוח. העסקה היקרה ביותר בעיר נחתמה בינואר, ובמסגרתה נמכר קוטג' דו משפחתי בן 7 חדרים ו-3 קומות בשטח של כ-500 מ"ר ברחוב שלומציון המלכה תמורת 33.68 מיליון שקל. העסקה השנייה היא ברחוב האשל קוטג' דו משפחתי בן 7 חדרים ושתי קומות בשטח 360 מ"ר תמורת 34 מיליון שקל.