"התמריץ שיצרנו לבעלי צמודי קרקע בעיר כדי שיסכימו להתחדשות - 6-7 דירות לכל אחד"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כשניסים גוזלן נבחר לראשות מועצת באר יעקב בנובמבר 2003, התגוררו בה כ־6,000 תושבים. מאז הפכה המועצה לעיר, ולדבריו, בתחילת העשור הבא היא צפויה להגיע לכ-90 אלף תושבים. בפרק של הפודקאסט "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , מספר ראש העיר לנמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, על הצמיחה, על הדרך לממן אותה ועל המחיר שמשלמת העירייה כשהמדינה מתעכבת. לצד הבנייה החדשה, הוא מציג תוכנית להתחדשות העיר הוותיקה ומסביר מדוע גם בעלי צמודי קרקע עשויים להצטרף אליה.

לצפייה: 

להאזנה: 

גוזלן מסביר שהמעבר מיישוב קטן לעיר לא התחיל בהחלטת ממשלה ייעודית. "אין החלטת ממשלה להקים את באר יעקב כעיר", הוא אומר. "בהתחלה לא כיוונתי למען האמת, אבל זה היה עוד שכונה ועוד שכונה ועוד שכונה ועוד שכונה". פינוי מחנה צריפין הרחיב את אפשרויות הבנייה, אך חייב גם שינוי יסודי בתשתיות ובשירותים: "זו עבודה סיזיפית של 24 שנים של יום ולילה".

כיום משווקות בעיר, לדבריו, קרקעות לכ-4,000 דירות, במכרזים שאמורים להיסגר עד סוף דצמבר. מבחינתו, השיווק הוא גם הזדמנות תקציבית: "ברגע שאנחנו עוברים את ה-4,000 אנחנו נקבל מענק של 72 מיליון שקל. לכן חשוב לנו מאוד כן לקבל את ה-72 מיליון שקל עד סוף השנה. זה חשוב לנו כי מתוך זה 40 מיליון לשוטף, 32 לפיתוח".

הוא מכיר בנטל שמטילים המגורים על התקציב העירוני, ומבקש לאזן אותו באמצעות מסחר ותעסוקה. "כל התב"עות שלי, כשאני אמרתי לך כרגע ארבע שכונות, כולן עם עירוב שימושים , שזה אומר מגורים, תעסוקה ומסחר, שזה הולך יחד", הוא אומר. "בלי להביא תושבים, אף אחד לא יבנה לא מסחר ולא תעסוקה".

לדבריו, מאז 2014 לא הועלתה בעיר הארנונה מעבר לעדכון האוטומטי. "אנחנו רשות איתנה ללא הלוואות ורשות ללא גירעון שוטף, ללא גירעון נצבר. יש לנו כמה מאות מיליוני שקלים בהשקעות". את היכולת לממן את הבנייה הוא קושר גם לקצב המימוש של הסכמי הגג: "אם אתה בא ואתה אומר אני מימשתי מתוך הסכם הגג עשרת אלפים יחידות דיור, אני מרגיש את העוצמה. אני עשיתי את זה בטווח של חמש־שש שנים".

אחת הדוגמאות שהוא מביא היא שיווק כ-1,400 דירות שהתעכבו בשל הדיונים בתנאי הדיור המסובסד. לדבריו, ביקש מרמ"י לשווק אותן בשוק החופשי: "אני לא מחכה יותר. שווקו את זה בשוק חופשי, שווקו את כל ה-1,400 יחידות דיור בשוק חופשי". לטענתו, המהלך הגדיל את התקבולים לתשתיות העל מכ-20 מיליון לכ-120 מיליון שקל: "הרווחנו כמעט עוד 100 מיליון שקלים לקופת העירייה עבור תשתיות העל".

הצורך הדחוף ביותר בכסף נמצא במערכת החינוך. גוזלן מתאר פער בין תקצוב המדינה לעלות הבנייה, ומביא כדוגמה בית ספר שמתוקצב בכ-27 מיליון שקל אך עולה כ-50 מיליון. במקביל, לדבריו, קצב הקמת השכונות התקצר משמעותית: "פעם הייתי בונה שכונה בעשר שנים והיום אני בונה שכונה בשלוש-ארבע שנים. זה מאתגר, וכשאתה בונה שלוש־ארבע שכונות כאלה זה מאתגר שבעתיים".

כדי שמוסדות החינוך יהיו מוכנים לאכלוס, העירייה מקדימה לעיתים את המימון הממשלתי. לדבריו, היא השקיעה כ-3-40 מיליון שקל בקידום כ-20 גני ילדים ושני בתי ספר, בהסתמך על התחייבויות משרד החינוך. "זה מאתגר מאוד כי מדובר בעשרות מיליוני שקלים שאני בעצם מממן את המדינה", הוא אומר. "אותם לא מעניין שאין ממשלה. אותם לא מעניין שהיו חמש סבבים של בחירות". מבחינת התושבים, האחריות נשארת אצלו.

לצד הבנייה החדשה מקודמת תוכנית להתחדשות העיר הוותיקה, המשתרעת לדבריו על כ-800 דונם ומחולקת ל-42 מתחמים. "כל 42 המתחמים האלה, זה פשוט הכנסנו את כל העיר הוותיקה להתחדשות עירונית, באחריות העירייה. הרחבנו כבישים", הוא אומר. התכנון כולל את מערך התשתיות ושטחי הציבור: "אנחנו פה בונים תוכנית עבודה ל־30-40 שנה קדימה, שבעצם העירייה היא זו שתכננה, יוזמת ומובילה".

התוכנית מציעה גם אפשרות להתחדשות צמודי קרקע, בהסכמה מלאה. גוזלן מתאר זכויות קרקע ל-14 יחידות דיור לכל בית, ומדגיש שאין מדובר ב-14 דירות מוכנות: "14 יחידות, לא דירות, 14 זכויות קרקע". המשמעות בסופו של דבר, לאחר עסקת קומבינציה היא 6-7 דירות לכל אחד מבעלי הקרקע. לדבריו, המימוש ייעשה לפי רצון הבעלים: "כל אחד בזמן שלו, אם מתאים לו לעשות את המהלך. מי שלא מתאים לו יכול להישאר".

בתחבורה הוא מודה שהפתרונות עדיין מפגרים אחרי הבנייה. על מצב התושבים השיב: "היום סובלים". הוא מעריך שהקו החום יפעל בסוף 2028 ושהמטרו יגיע סביב 2040. בינתיים התעקש על תקן של כ-1.5-1.6 חניות לדירה: "אני לא התפשרתי", הוא אומר, ומסביר את החשש שמאחורי ההחלטה: "אם התשתיות האלה לא יגיעו אני לא רוצה קטסטרופה".