יזמים? איך תדעו באיזה מסלול התחדשות עירונית לבחור?

קצב הביצוע האיטי הוא תוצאה של מספר גורמים, אבל אחד מהם (זה שגם נוגע ליתר הגורמים) קשור בבחירת המסלול הנכון. מסלול מתאים בהתחדשות עירונית, יכול להאיץ את קצב הפרויקט ולמנוע מכשולים מיותרים. הבחירה בין הליך של פינוי בינוי לבין מסלול של התחדשות בניינית, קשורה בתנאי השטח, ברשות העירונית, בהיבטי המס, בצרכי בעלי הדיירות (והשכונה בכלל) ומנקודת המבט של היזם – היכולות שלו, ביצועית וכלכלית.

בחירת המסלול הנכון היא קריטית, במיוחד כאשר שאר הגורמים המכבידים, כמו בירוקרטיה, קבלת היתרים ועוד, תלויה בהם. איך יודעים לבחור נכון? התשובה תלויה בהבנת היתרונות והחסרונות של כל מסלול ובהבנת המצב התכנוני של הפרויקט המסוים לנוכח התנאים הכלכליים.

מסלול פינוי בינוי

מסלול פינוי בינוי מציע את הפוטנציאל הגדול ביותר לשינוי אורבני משמעותי. היכולת לתכנן מתחם שלם מחדש, כולל שטחי ציבור ותשתיות, מאפשרת יצירת תמהיל דיור מגוון ומיצוי מיטבי של זכויות הבנייה בפרויקטים גדולים של 24 יחידות דיור ומעלה.

התמריצים המיסויים הנרחבים מהווים יתרון משמעותי: פטור ממס שבח, מס רכישה ומע"מ הופכים את הפרויקט לאטרקטיבי עבור הדיירים ומקלים על השגת ההסכמות הנדרשות. זהו מסלול של סיכון-סיכוי גבוה, המאפשר רווחיות פוטנציאלית גבוהה בפרויקטים הנכונים.

אולם, המחיר הוא תהליך תכנוני ארוך ומורכב, שכן מדובר בתהליך דו-שלבי. ראשית, יש צורך באישור תוכנית בניין עיר חדשה, ורק לאחר מכן בקבלת היתר בנייה. העובדה שיש כאן ריבוי של בעלי דירות וגורמי תכנון מגדיל את המורכבות והסיכון התכנוני. חשוב להבחין בין פרויקטים ביוזמה פרטית, שמטילים עלויות וסיכונים גבוהים יותר על היזם, לפרויקטים ביוזמה ציבורית שמקלים על הליך התכנון.

התחדשות בניינית

מסלול זה מתאים לבניינים בודדים שאינם מתאימים לפינוי בינוי, ומציע פתרון מהיר וממוקד יותר. עם פקיעת תוקף תמ"א 38 , הגיעו לעולם חלופות חדשות שמשנות את כללי המשחק.

רשויות מקומיות רבות אישרו או נמצאות בהליך אישור של תוכניות עירוניות חדשות. עיריית תל אביב מקדמת את תוכנית 5555, החלה על שליש משטח העיר, בעיקר ביפו, במזרח העיר ובשכונות עבר הירקון. יש צורך לבדוק מה המצב התכנוני בעיר ובשכונה הספציפית, שכן תוכניות אלו יכולות להגדיר את זכויות הבנייה באופן מדויק ולאפשר קידום פרויקט מהיר יותר.

"חלופת שקד" היא מסלול חדש המאפשר קידום פרויקטים בבניינים בני שתי קומות לפחות ועם ארבע יחידות דיור ומעלה. המסלול מאפשר לחדש גם בניינים קטנים יחסית, אך מחייב הכנת תוכנית מפורטת לפרויקט קטן ודרישות לשטחים ציבוריים - מה שמעלה את מורכבות ההליך ועלול לפגוע בכדאיות הכלכלית.

היטל השבחה חוזר לתמונה

התמריצים המיסויים בהתחדשות בניינית מוגבלים יותר מאשר בפינוי בינוי. היטל ההשבחה, שבעבר היה פטור כמעט לחלוטין במסגרת תמ"א 38 , עומד היום על רבע מההשבחה ולעיתים יותר, מה שמכביד על הכדאיות.

במסלולים החדשים הרשויות רשאיות לקבוע היטל השבחה סביב 25% או להפחית ולפטור בהתאם למדיניות. לכן נדרשת בדיקה מדוקדקת של מדיניות הרשות בכל עיר ואפילו באזורים שונים באותה העיר.

לקבל את ההחלטה הנכונה

כיזם, הבחירה בין המסלולים השונים היא החלטה אסטרטגית שדורשת ממך בדיקה של שלוש סוגיות קריטיות. הראשונה היא בדיקת הפוטנציאל הפיזי. כלומר, האם במתחם יש אפשרות לכלול בניינים סמוכים, או שמדובר בבניין בודד? האם הרשות המקומית תומכת בפינוי בינוי באזור, או שכבר קיימת תוכנית להתחדשות בניינית?

הסוגייה השנייה היא הכדאיות הכלכלית. האם התמריצים הקיימים יאפשרו לך, כיזם, רווחיות גם לאחר חישוב היטל ההשבחה והוצאות התכנון? עליך להכיר את כללי תקן 21 ואת התמורות הנדרשות כדי לוודא שכלכליות הפרויקט תישמר.

בנוסף, יש לקחת בחשבון את הזמנים והסיכונים הנלווים לכל פרויקט. האם תוכל לעמוד בלוח זמנים ארוך של פינוי בינוי , או שאתה זקוק לפתרון מהיר יותר? האם הסיכון הכרוך במסלול מורכב מתאים ליכולות הפיננסיות שלך?

בסופו של דבר, היכולת לבחור את המסלול הנכון תקבע את הצלחת הפרויקט וזה כולל גם את ההיבטים המיסויים, התמורות, הכדאיות הכלכלית וכמובן את הצרכים של בעלי הדירות. ברקע הצורך הדחוף בחיזוק מבנים קיימים, בחירת המסלול היא קריטית מתמיד. השאלה היא איך לעשות זאת נכון ובהתאם לתנאי השוק המשתנים - בהתבסס על נתונים מדויקים ולא על הרגלים ישנים.

לפרטים>>>