עוברים דירה? אלו הערים ששוות לכם עוד מאות אלפי שקלים בשנה בכיס

בישראל ישנם 481 יישובים בהם התושבים זכאים להטבת מס, חלקן ערים בולטות וחלקן נמצאות בקו העימות בצפון או בדרום, שמרבית תושביהן פונו. זאת למרות שההערכה הרווחת בשוק הנדל"ן מנבאת פריחה ועליית מחירים בעיקר בפריפריה לאחר המלחמה. בדיקה של " מרכז הנדל"ן " מציגה ערים שכנות, שבאחת נהנים מפטור משמעותי ממס הכנסה בעוד שבשכנתה הפטור אינו קיים או קיים חלקית, כאשר הפטור המרבי יכול להגיע אף עד 20% (הפרש מספיק למשל לכיסוי תשלום המשכנתה החודשי בחלק מהמקומות). המשמעות בכיס יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים בחודש - ומאות אלפי שקלים בשנה. 

אישור מבנה הטבות המס לפריפריה, מציב בעצם עיר כמו אופקים במקום אטרקטיבי יותר למגורים מבאר שבע הסמוכה. זאת לפי חישוב כלכלי שלוקח בחשבון את ההכנסה הממוצעת למשק בית, הטבת המס, והפערים בין מחיר הדירה והמרחק הגיאוגרפי בין היישובים. כך למשל זוג צעיר שעובר מאשקלון לשדרות יכול "להרוויח" כ-8,636 שקלים לחודש (103,632 שקלים בשנה) בזכות הטבת מס על פי תקרת המס השנתית. מדובר בסכום לא מבוטל שמגיע לגובה של תשלום משכנתה חודשי בקלות.

זוג צעיר שעובר מקרית ביאליק לנהריה ירוויח יחד כ-4,385 שקלים לחודש (52,620 שקלים בשנה) על פי התקרה המקסימלית הניתנת לתושבי העיר, שגם הם יכולים לסייע מאוד לתשלום המשכנתה החודשית. עוד על פי הבדיקה של מרכז הנדל"ן , אחד המעברים הכי "משתלמים" הוא מאשקלון לשדרות שכן פער המחיר הממוצע בין דירת 4 חדרים באשקלון לבין דירת 4 חדרים בשדרות מגיע ל כ-273 אלף שקלים, וגם הפטור ממס בשדרות הוא גבוה מאוד ועומד על כ-20% מתוך תקרה שנתית מקסימלית של קרוב ל-260 אלף שקלים. 

על פי הבדיקה של מרכז הנדל"ן , אחד המעברים הכי "משתלמים" הוא מאשקלון לשדרות שכן פער המחיר הממוצע בין דירת 4 חדרים באשקלון לבין דירת 4 חדרים בשדרות מגיע ל כ-273 אלף שקלים, וגם הפטור ממס בשדרות  הוא גבוה מאוד

גם המעבר מקרית גת בה אין הטבות מס, לנתיבות הנמצאת כ-26 ק"מ דרומה ובה יש הטבות מס, יכול להפיק עבור משק בית חיסכון של מעל 6,000 שקל בחודש באמצעות הפטור ממס על פי התקרה המקסימלית כאשר גם בין ערים אילו יש פער משמעותי מאוד בין מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים, כ-234 אלף שקלים. 

הערים שנבדקו הנן בעלות מאפיינים דומים ברמת הנגישות למרכז, אזור גיאוגרפי וביחס למרחק בין האחת לשנייה (מרחק של עד 25 דקות נסיעה).

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים משותף במרכז הנדל"ן מציין כי "במרבית המקרים ניכר כי מחירי הדירות ביישובים עם הטבות המס, נמוכים יותר וזה מעניק להם יתרון כפול. ראשית, רוכשי הדירות ביישובים הללו יכולים להגיע עם הון עצמי קטן יותר ובכך גם ליהנות מהחזרי משכנתה פחותים באופן יחסי. מכיוון שמחירי הדירות האמירו בשנים האחרונות, נוצר מצב שההון העצמי הנדרש לרכישת דירה לא היה בר השגה עבור משפחות רבות. ברגע שמוצאים יישובים עם מחירים הוגנים, ההון העצמי הנדרש יורד בהתאם, ורכישת הדירה הופכת קלה יותר.

''דברים משני מציאות עבור הרוכשים''. דן קצ'נובסקי (דרור סיתהכל)

"שנית, לעיתים החזרי המס יכולים להגיע עד לסכום של שכירות או משכנתה חודשית. מדובר בחיסכון של אלפי שקלים בחודש לטובת שיפור איכות ורמת החיים. אלו דברים משני מציאות עבור אותם הרוכשים, בעיקר כשמדובר במשפחות בתחילת דרכן או זוגות צעירים המבקשים לקנות כבר בהתחלה דירה מתוך תכנון עתידי של התרחבות המשפחה ולכן מחפשים דירות גדולות יותר שהן גם יקרות יותר. 

"יחד עם זאת, צריך לזכור שללא השקעה ענפה ומקיפה של המדינה בתשתיות נלוות ותומכות, כדוגמת מוסדות חינוך, מרכזים רפואיים, מקומות תעסוקה, בילוי, תרבות, ספורט, פנאי, נגישות תחבורתית ועוד, רוכשים רבים ידירו את רגליהם מאותם המקומות".  מדגיש קצ'נובסקי.

"גופי התכנון והממשל חייבים להשקיע בתשתיות" 

על פי מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה ניתן לראות שיש פערים משמעותיים גם בתחום התעסוקה בין ערים ללא הטבות מס, להן יש פחות תעסוקה לנפש מערים עם הטבות מס. כאשר החריגות הן  שדרות לה יותר שטחי תעסוקה מאשקלון הסמוכה ונהריה, עיר עם הטבות מס, לה יש שטחי תעסוקה כמעט זהים לעיר הסמוכה קריית ביאליק שהיא ללא הטבות מס.

מכך ניתן להסיק, כי בקרית גת לה אין הטבות מס, יש כמעט פי שלושה שטחי תעסוקה לנפש מנתיבות, לה יש הטבות מס עם 8.8 מ"ר לנפש. פער דומה נמצא גם בין נוף הגליל עם 22  מ"ר לנפש וטבריה לה יש רק 8.5 מ"ר לנפש. עוד עולה כי דווקא שדרות שנחשבת יותר "פריפריאלית" מאשקלון ומקבלת הטבות מס, היא בעלת יותר שטחי תעסוקה לנפש מאשקלון.  אשקלון בשנים האחרונות נמצאת בצמרת התחלות הבנייה למגורים, דבר שהשפיע על האיזון בין התעסוקה ומגורים בעיר.

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים משותף במרכז הנדלן: "כעת זה בדיוק הזמן שגופי התכנון והממשל ביחד עם הגופים המקומיים צריכים לאחד שורות ולהשקיע רבות בקידום כלל התשתיות הללו, הן במטרה להחזיר את התושבים הוותיקים לבתיהם והן במטרה למשוך לאותם היישובים אוכלוסייה חדשה" 

ד"ר רינה דגני, הבעלים של מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה , צופה עלייה בביקושים מצד תעשיות ביטחוניות באזורי תעסוקה מתפתחים בדרום בהשפעת המצב הבטחוני. "שדרות למשל מבצעת בימים אלה תוכנית משמעותית להתחדשות והגדלת אזור התעסוקה שלה, בעיקר בעקבות הגידול של השנים האחרונות בבנייה חדשה למגורים. עוד לפני המלחמה, גם פארק נ.ע.מ בנתיבות רשם קצב שיווק גבוה ליזמים, וכעת ההערכות הן שתעשיות ביטחוניות נוספות ירצו להיכנס אליו לנוכח הפעילות המוגברת בתחום באזור זה".

עם זאת מציינת דגני כי הבעיה של הפריפריה היא  ששטחי תעסוקה רבים הם שטחי תעשייה ולא דווקא משרדים. "שטחי התעסוקה בישראל נעים בממוצע נעים סביב ה-10 מ"ר לנפש, לעומת זאת, ביישובי הפריפריה, הבנויים בעיקר על שטחי תעשיה ומלאכה, מספר זה גבוה בהרבה, כיוון שיש הבדל בין שטח ממוצע למועסק בתעשייה לבין שטח ממוצע למועסק במשרדים".

"אנו נמצאים במצב בו חלק מערי הפריפריה ספגו  בתקופה האחרונה מכה כפולה", מסכם דן קצ'נובסקי. "בהתחלה כתוצאה מאלפי הטילים שפגעו בערים הללו והסבו נזק רב לרכוש ולאחר מכן כאשר חלקן ננטש כליל עד יעבור זעם".

לדבריו, "כעת זה בדיוק הזמן שגופי התכנון והממשל ביחד עם הגופים המקומיים צריכים לאחד שורות ולהשקיע רבות בקידום כלל התשתיות הללו, הן במטרה להחזיר את התושבים הוותיקים לבתיהם והן במטרה למשוך לאותם היישובים אוכלוסייה חדשה, וכך להפחית במקצת את הלחצים לעליית מחירים באזורי הביקוש. אך דבר זה יוכל להתממש רק אם תושבי שדרות, אופקים, טבריה או כרמיאל יקבלו שירותי חינוך, רפואה ותרבות ברמה לא פחות גבוהה מאלה הקיימים באזורי הביקוש, ויגורו בסביבה המציעה להם מגוון אפשרויות תעסוקה".