התוכנית שתחליף את תמ"א 38 ברמלה תאפשר בניית מגדלים של עד 23 קומות ברחובות הראשיים

תוכנית ההתחדשות הבניינית של העייר רמלה, אשר צפויה להחליף את  תמ"א 38 בעיר, תאפשר הקמה של מגדלים עד לגובה של 23 קומות ברחובות הראשיים, וגם תוספת של עד 13 מ"ר בלבד לדיירים הוותיקים במסלול חיזוק ותוספת. כך עולה מדיון שקיימה אתמול (ד') ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית מרכז. כזכור, רמלה היתה העיר הראשונה שבה אושרה להפקדה תוכנית התחדשות בניינית, בחודש פברואר האחרון.

התוכנית, המקודמת על ידי עיריית רמלה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חלה על מבנים קיימים המשמשים למגורים שנבנו לפני 1 בינואר 1985 במגרשים של עד 4,000 מ"ר, ואינה חלה על מבנים המיועדים להריסה, על מבנים לשימור ועל מבנים צמודי קרקע. התוכנית מתייחסת לכ-1,040 יח"ד קיימות בעלות פוטנציאל להתחדשות בניינית. התוכנית מציעה פתרונות למבנים טעוני חיזוק באחד מהמסלולים הבאים: הריסה ובנייה מחדש; חיזוק ותוספת קומות; וחיזוק ומיגון, וכמו כן, מוסיפה זכויות לשימושים סחירים וציבוריים במבנים אלו. שטח התוכנית 13,226 דונם. 

התוכנית צפויה להתממש בשני שלבים: חידושן של 500 יחידות הדיור הראשונות ייעשה ללא התניות מוקדמות, ומ-501 דירות ואילך - הוועדה המקומית תבחן את הבקשות בהתאם להתאמה לתשתיות, צורכי ציבור וכדומה. עורך התוכנית הוא האדריכל ארי כהן.

מגדלים במגרשים גדולים ברחובות הראשיים

הדיון אתמול התקיים בעקבות דרישות שהועלו בהחלטה להפקדה בפברואר, והוצגו במהלכו טבלאות לתוספת זכויות וכן חודדו סוגי המבנים הרלוונטיים. מרכז הנדל"ן חושף לראשונה את תוספת זכויות המגורים במסלולים השונים. נציין כי מספר יחידות הדיור שיתווספו בעקבות התוכנית עדיין בדיון.

התוכנית מגדירה ארבעה אזורי התחדשות: מוקד מיוחד, רחוב ראשי עירוני, רחוב ראשי שכונתי ורחוב מקומי. בכולם יש חובה להקצאה ציבורית במסלול הריסה ובנייה או מתחמי. מוקד מיוחד הוא אזור לבנייה אינטסטיבית ובאזור זה העדפה להתחדשות מתחמית עם עירוב שימושים והקצאה לצורכי ציבור. בו הבנייה תהיה  למגדלים של עד 23 קומות עם חזית פעילה והקצאה למבני ציבור. במוקדים אלו תחול התוכנית על  שטחים של החל מ-2,600 מ"ר, ללא יחידת דיור בקומת הקרקע, וכן לא תותר חיזוק ותוספת במוקדים אלו.

טבלת הזכויות מעודדת מגדלים במגרשים גדולים רחובות הראשיים

רחוב ראשי עירוני הוא אזור להתחדשות על הרחובות הראשיים של העיר. הריסה ובנייה תחול במגרש ששטחו החל מדונם וחצי ועד 4 דונם. באזור זה יש העדפה להריסה ובנייה בשילוב של בנייה מרקמית עד 9 קומות ומגדלים בני 19-22 קומות בהתאם לגודל המגרש, כולל הקצאה למבני ציבור וחזית מסחרית פעילה. גם כאן לא תותר יחידת דיור בקומת הקרקע ו-30% ממנה יהיה לשימוש משותף לכלל דיירי הבניין. במסלול זה מותרות תוכניות חיזוק ותוספת שלא תעלה על 13 מטר ועד 9 קומות.

רחובות ראשיים שכונתיים הם ברחובות הראשיים של שכונות ספציפיות וגם בהם תתאפשר הריסה ובנייה במגרשים של עד 4 דונם  לבניית 20-17 קומות, בהתאם לגודל המגרש, ועד 9 קומות במגרשים קטנים מ-1,500 מ"ר, תותר יחידת מגורים אחת בקומת קרקע ו-40% לשטח משותף או 30% במקרה של חזית פעילה, בהריסה ובנייה ותחול בהם הקצאת בנייה ציבורית במגרשים של החל מ-1,500 מ"ר. יתאפשר בהם גם חיזוק ותוספת של 13 מטר עד 9 קומות.

רחוב מקומי מתייחס לרחובות ללא תוספת זכויות משמעותית אך עם עיבוי מסוים וגם כאן בהריסה ובנייה תותר בניית 7-9 קומות וחלה בהם הקצאת בנייה ציבורית במגרשים של החל מ-1,500 מ"ר ובחיזוק ותוספת תותר תוספת עד 13 מטר ובנייה עד 7 קומות.  בעיר העתיקה יתאפשר מיגון וחיזוק בלבד.