מהלך השנה: העלאת הריבית הוכיחה שהתנהלות הרוכשים מורכבת יותר ממה שחשבנו

בכל 15 לחודש במהלך החודשים האחרונים ממתין עולם הנדל"ן בנשימה עצורה לשעה 18:30 שבה מפרסמת הלמ"ס את מדד מחירי הדירות. גל העלאות הריבית של נגיד בנק ישראל, מ-0.1% באפריל ל-3.25% כיום, מביאה רבים בשוק לידי סברה שאחרי 20 אחוזי עלייה – מחירי הדירות אמורים לעצור, ואף לרדת קלות.

ואולם מדי 15 לחודש אנחנו שוב מגלים שלמרות כמות העסקאות שהצטמצמה, המחירים ממשיכים לעלות, ובגדול. לא בשברי אחוזים, כי אם באחוז או אחוז וחצי מדי חודש. על אף שנראה כי המגמה עוד צפויה להשתנות, כבר עכשיו ניתן לומר שכולנו – החל מהממשלה שקיוותה שבנק ישראל יעשה עבורה את העבודה ועד ליזמים שמתלבטים מדי יום כיצד לתמחר את הפרויקטים החדשים - למדנו שיעור חשוב בחצי השנה האחרונה.

מי שציפה שהעלאת הריבית על ידי בנק ישראל תביא באופן מיידי לשינוי מגמת מחירי הדירות, לא העריך נכונה את התנהלות הרוכשים ובמבט רחב יותר – את הטבע האנושי. בראייה כלכלית טהורה, אמנם מצופה היה מהרוכשים שכאשר עלות המשכנתאות ממריאה בשל העלייה בריבית, שיקטינו את היקף הרכישה או לפחות יעמדו על המקח באופן שיכופף את המוכרים, וישנה את מגמת המחירים. אך אם נכניס למשוואה גורמים נוספים שאינם כלכליים נטו, נראה כי התמונה משתנה.

ראשית מבחינה פסיכולוגית, חלק גדול מהרוכשים, ובטח רוכשי הדירה הראשונה, מעולם לא חווה בחייו הבוגרים מציאות של ירידת מחירי דירות ולא ברור עד כמה הוא מאמין באפשרותה. אחרי 14 שנות עליית מחירים רצופה קל להיתפס למחשבה שכך ימשיך המצב להיות תמיד, ושוק הנדל"ן הוא כידוע שוק של ציפיות.

הוסיפו לכך את תקופת חוסר היציבות בכלכלה העולמית אשר שולחת רבים בציבור להשקיע בנכסים פיזיים, וגם את חוסר היציבות השלטוני וחוסר המידע לגבי מדיניותה של הממשלה החדשה בתחום הדיור, והרי לכם שורה של סיבות לכך שהשינוי מתעכב. 

בשורה התחתונה, הוכיחה העלאת הריבית שהיתה המהלך המשמעותי ביותר של שנת 2022 שאנשים, על אף שיקולי העלות-תועלת המכוונים את צעדיהם, הם לא טבלאות אקסל, וכי סט השיקולים המכוון אותם רחב ומגוון בהרבה מזה שנראה על פני השטח. עלינו ללמוד להבא לבחון את הדברים בפרקי זמן ארוכים יותר, וכי התנהגות רוכשים, בטח בשוק כבד כמו שוק נדל"ן, משתנים הרבה יותר לאט מהינף ידו של נגיד בנק ישראל.