להורדת אפליקציה

צחי כץ: "שכונות חדשות נבנות ללא שמץ של עירוב שימושים, עם מרחב ציבורי עלוב"; גיא דוננפלד: "הערים מתרחבות – אך הלב שלהן מתנוון"

שיחת רוחב עם ראשי איגוד מהנדסי ואדריכלי רשויות מקומיות, צחי כץ וגיא דוננפלד, על השנה החולפת ועל מצב התכנון בישראל • "לוודא שמי שמכוון וממליץ זה מי שעוסק בתכנון - ולא בעלי עניין"; "הקשר בין תכנון ופוליטיקה חזק כל כך כיום, עד שההחלטות שמתקבלות כלל אינן תכנוניות"

צחי כץ, יו"ר האיגוד, וגיא דוננפלד, המנכ"ל (חני ספקטור מכלוף; אלעד מלכה)
צחי כץ, יו"ר האיגוד, וגיא דוננפלד, המנכ"ל (חני ספקטור מכלוף; אלעד מלכה)

השנים האחרונות מתאפיינות, כך נדמה, בשינוי תפיסתי מתהווה בכל הקשור לתכנון בישראל – תכנון בארייה רחבה, כלל ארצית, ותכנון הערים שלנו. החל בשימת דגש בצפיפות ובהתחדשות עירונית ועד הגדרת תוכנית אסטרטגית ל-2040, נדמה שהדברים מתחילים לזוז לכיוון הנכון.

האם אנשי המקצוע – מהנדסי הערים, האדריכלים, אנשי התכנון במגזר הפרטי – כבר חשים את השינוי הזה? וכיצד נראית היום שנת 2021 מעיניים תכנוניות מקצועיות? נדמה שיש שניים שיכולים לענות על השאלות הללו בצורה טובה: אדריכל צחי כץ, יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי רשויות מקומיות, ואדריכל גיא דוננפלד, מנכ"ל האיגוד. ישבנו איתם לשיחה נרחבת על העבר, על ההווה ועל העתיד התכנוני, ופתחנו בהתבוננות על המצב הקיים כיום.

"אנחנו חיים במדינה קטנה עם ריבוי טבעי גבוה מאוד, זה ידוע", פותח דוננפלד, "ואם מסתכלים על התחזיות, נהיה מהמדינות הצפופות ביותר. אבל לצערנו, גם היום רוב הביקושים הם בין חדרה לגדרה, לא בגליל ולא בנגב – וזה לא יכול להימשך. לא יכול להיות מצב שכולם ימשיכו לגור בין גדרה לחדרה, ונקודת המוצא הזאת גוזרת הסתכלות שצריכה להיות מפוכחת יותר.

צריך לפתח תחבורה ציבורת טובה, בטח במדינה שהאורך שלה הוא לא משהו שאי-אפשר להתגבר עליו. צריך לחבר כל מקום לכל מקום בצורה יעילה, ואנחנו בפיגור מאוד רציני בעניין הזה אחרי העולם. צריך לייצר תעסוקה לאנשים, כדי שיוכלו וירצו לגור במקומות הרחוקים יותר, ולייצר אלטרנטיבות, לא לשכוח שיש גם צפון וגם דרום, להביא לכך שכל המדינה תהיה מחוברת יחד".

"נדרש גם תכנון נכון של הליכתיוּת, נדרשים מרחבים ציבוריים שכיף לאנשים להיות בהם ושהם רוצים לצאת אליהם אחר הצהריים", ממשיך כץ את הקו. "כשאתה נכנס היום לשכונות חדשות, שמתוכננות ברובן על ידי המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, זה נראה ששכחו שבתוך המגורים אנשים צריכים לחיות.

השכונות מתוכננות עם בעיות תחבורה בלתי רגילות – כאילו לא למדנו כלום. חריש היא דוגמה מצוינת – עיר חדשה ללא חיבור לכביש מהיר. בונים שכונות פריפריאליות בלי שום עירוב שימושים, בלי שום חשיבה על תחבורה ציבורית, וכשאתה כבר מאכלס שכונה כזאת – ב-90% מהמקרים אין בה מוסדות חינוך מוכנים, כי משרד החינוך לא מעביר כספים, ומרכזים מסחריים משווקים עם קרקעות המגורים, כשעוד אין אכלוס ואין לקרקע הזו ערך אמיתי. ככה לא בונים חומה, ואנחנו לא לומדים".

עירוב שימושים? מתברר שהשארנו את זה להתחדשות העירונית בלבד

אחד הנושאים התכנוניים ה"טרנדיים" ביותר הוא עירוב השימושים, שנתפס כיום כחשיבה מודרנית ומתקדמת, ודאי בעידן שבו מתבקש צמצום התנועה ברכב פרטי, לצד חוויית מגורים נוחה יותר. אך האם אננו מיישמים זאת בפועל, כאן בישראל? נראה כי באופן חלקי בלבד.

"תפיסת עירוב השימושים נכנסה לעולם הבנייה כבר בסוף שנות ה-60, וכמו כל דבר אחר כמעט, הגיעה לכאן קצת באיחור", מסביר כץ. "היתרון הגדול שיש בו הוא עצם האפשרות לקבל את כל השירותים מבלי להתרחק מהבית - חינוך, עבודה וכו'.

ולם מבינים מאוד את היתרונות של עירוב שימושים, אבל בשכונות החדשות זה לא קורה. המדינה בונה היום שכונות חדשות בכל הארץ, על קרקעות המדינה, שנעשות ללא שמץ של עירוב שימושים, עם מרחב ציבורי עלוב. התחושה היא שלא מדברים באותה שפה – שפה אחת במקומות מתחדשים, ושפה אחרת כשמקימים שכונות חדשות"

עירוב שימושים כבר היה כאן בעבר, נראה שעכשיו חוזרים אליו - הבעיה היא שחוזרים לזה רק בתוך הערים הקיימות, במסגרת מיזמי התחדשות עירונית, בעוד השכונות החדשות שנבנות במדינה – הדבר האחרון שחושבים עליו וכשויצרים אותן הוא עירוב שימושים. זה הדיסוננס הגדול ביותר שיש היום: כולם מבינים מאוד את היתרונות של עירוב שימושים, אבל בשכונות החדשות זה לא קורה. המדינה בונה היום שכונות חדשות בכל הארץ, על קרקעות המדינה, שנעשות ללא שמץ של עירוב שימושים, עם מרחב ציבורי עלוב. התחושה היא שלא מדברים באותה שפה – שפה אחת במקומות מתחדשים, ושפה אחרת כשמקימים שכונות חדשות".

"חוסר התכנון וחוסר המחשבה על איך ערים צריכות לתפקד, מוביל להרבה מאוד מקרים של תכנון מוזר בכל הקשור לפיתוח של ערים", מוסיף דוננפלד. "המדינה מסתכלת לרוב על הנושא הזה דרך השיקול הכלכלי, ולכן לא פעם מתקבלות תוצאות לא נכונות: מפתחים במקומות שלא נכון לפתח בהם, רק כי זה המקום הכלכלי ביותר והמכניס ביותר למדינה.

יש לנו הרבה על מה להסתכל מסביב, במדינות המפותחות, מבחינת עירוב שימושים ואיך לעשות אותו נכון. אני תושב הנגב, ואני רואה את באר שבע הולכת ומתרחבת, אבל הלב שלה, השכונות הוותיקות, עדיין בבנייה נמוכה, של קומה או שתיים. ככל שהיא מתפשטת יותר כך השירותים המוניציפליים צריכים להיות גדולים יותר – ובינתיים הלב מתנוון. השכונות הוותיקות הן הלב של העיר, אבל בינתיים נבנים מגדלים בשוליים, בשכונות החדשות, ובלב העיר הבנייה ישנה ונמוכה. זה הפוך מההיגיון".

"להעביר את הסמכות לרשות המקומית"

אז מה צריך לעשות? לדברי השניים, המפתח הוא במתן אחריות גדולה יותר ואמצעים רבים יותר לרשויות המקומיות. נציין בהקשר זה כי השניים פועלים במגזר הציבורי: כץ הוא מהנדס העיר מודיעין-מכבים-רעות ודוננפלד הוא מהנדס המועצה המקומית-תעשייתית נאות חובב. בעיני שניהם, המפתח הוא הפקדת המפתחות בידי השלטון המקומי.

"המדינה התחילה במהלך ועצרה אותו, ועכשיו הוא מקודם מחדש – העברת סמכויות לערים עצמן", מספר כץ. "כאשר ערים מוגדרות כבעלות הסמכות לבצע תוכניות, הן קורות ברבע מהזמן שעושות זאת הוועדות המחוזית, כי העיר מבינה ויודעת מה היא רוצה, ורצה קדימה.

הוועדה המחוזית חושבת שהיא מבינה הכי טוב תכנון, אבל מי שבאמת מבין את הצרכים זו הרשות המקומית. כך למשל, עירוב שימושים בעיר אחת לא חייב להיות דומה לעירוב שימושים בעיר אחרת. כל עיר צריכה לדעת איך הכי טוב לממש אותו אצלה. הקימו את הוותמ"ל כדי לשחרר תוכניות תקועות. יש ערים שזה הסתדר להן, כי הוועדה המחוזית 'תקעה' להן שנים תוכניות והוותמ"ל שחרר אותן, אבל ויש ערים שהבינו שהוותמ"ל הורג אותן – יוצר יחידות דיור, וכלום מלבד זה. שכונות שהין אין כלום בסביבתן, חוץ ממגורים. אנחנו ממשיכים ומשחזרים טעויות שעשינו כאן לאורך השנים, והיה לנו הרבה מאוד זמן להתכונן לזה.

נכון להיום רוב הערים, רוב הרשויות, הכינו לעצמן תוכניות כוללניות, שכבר התייחסו לאיזונים בין מגורים לתעסוקה וכן הלאה, לקחו את הכול בחשבון. לבוא מלמעלה ולדרוש בתוכנית מתאר ארצית מגמות חדשות של ציפוף - זה בעצם לעשות 'UNDO' לכל העבודה הזאת, שהרשויות השקיעו בה הרבה מאוד זמן ומחשבה ברמה העירונית"

כשהתכנון בא מהמדינה, אין חשיבה אמיתית אלא הכול נעשה בהנחתה מלמעלה, פתאום, בלי חשיבה ארוכת טווח, בלי מדיניות ארוכת טווח, ונדמה שגם הגופים שאמורים לקדם תכנון נכון, מונחים על ידי פוליטיקאים ואין להם רגליים חזקות כדי לעמוד מולם ולהגיד – 'זה נחמד, אבל זה לא עובד'. ניקח לדוגמה את חלופת שקד לתמ"א 38: 400% זכויות בנייה נוספות יכולים להיות טובים במקום אחד – ולהרוג, לחנוק, מקום אחר. היום אין אף אחד שמסוגל לבוא ולהגיד את זה למקבלי ההחלטות בדרג הפוליטי".

"דוגמה נוספת היא נושא הציפוף, שאמור להיות מיושם דרך תיקון 4 בתמ"א 35", מוסיף דוננפלד. "נכון להיום רוב הערים, רוב הרשויות, הכינו לעצמן תוכניות כוללניות, שכבר התייחסו לאיזונים בין מגורים לתעסוקה וכן הלאה, לקחו את הכול בחשבון. לבוא מלמעלה ולדרוש בתוכנית מתאר ארצית מגמות חדשות של ציפוף - זה בעצם לעשות 'UNDO' לכל העבודה הזאת, שהרשויות השקיעו בה הרבה מאוד זמן ומחשבה ברמה העירונית.

שלא יובן אחרת: אין שום בעיה שתהיה מדיניות ארצית, אבל צריך להתחשב ברשות, הרי הרשות יודעת מה טוב בשבילה. אם רוצים לקדם משהו, צריך שזה יקרה תוך שיתוף פעולה מלא, ולא לבוא מלמעלה ולהנחית זאת על הרשויות".

"סעיף 4 בתמ"א 35 משבש להרבה עיריות את תוכניות המתאר הכוללניות", ממשיך כץ. "הן טובעות בזה עכשיו. מבקשים מהן לעשות דברים בניגוד לתוכנית המתאר, שבה הן יצרו כאמור את כל האיזונים. עכשיו, אחרי שהכול מוכן, אומרים להן 'תצופפו' – וזה משנה את המאזנים. אז למה שרשויות יסכימו לעשות את זה?"

"המדינה צריכה להגדיר מה הוא משבר הדיור"

בתקופה האחרונה – במה שנראה לא פעם כדז'ה-וו לעשור אחורה – מדברים ביתר שאת על משבר הדיור ועל הנזק שהוא עתיד לייצר, הן בענף הנדל"ן והן בחברה הישראלית כולה. מבחינת כץ העיסוק בנושא הוא מתכתחילה לא נכון: "המדינה צריכה להגדיר לעצמה, בראש ובראשונה, מהו משבר הדיור באמת. כשהיא תעשה זאת נגלה שהוא שונה ממקום למקום – בין הפריפריה למרכז, בין הצפון לדרום. כשהיא תגדיר מהו משבר הדיור עבור כל אזור בפני עצמו, היא תתחיל לתת פתרונות ספציפיים ולא רוחביים. הרי יש מקומות מסוימים שבהם תוכניות הדיור יכולות להיות מוכנות מחר – אבל אין שם תעסוקה כלל, וזוהי מהות משבר הדיור באותו מקום.

יש גם דברים טובים שקורים, כמו ההקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמו הדיבור על תוכניות בקצרין, בעפולה, בקריית שמונה – יש כאן אופק תכנוני, אבל אנחנו צריכים ללמוד מהעבר ולהבין שמשבר הדיור הוא לא רק מגורים. צריך להביא למקומות האלה גם תעסוקה"

יש גם דברים טובים שקורים, כמו ההקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמו הדיבור על תוכניות בקצרין, בעפולה, בקריית שמונה – יש כאן אופק תכנוני, אבל אנחנו צריכים ללמוד מהעבר ולהבין שמשבר הדיור הוא לא רק מגורים. צריך להביא למקומות האלה גם תעסוקה".

"חובה לטפל גם במשך הקידום והאישור של תוכניות", מוסיף דוננפלד. "הוא ארוך כל כך עד שבהרבה מקרים, ברגע שתוכנית מתאשרת היא כבר לא רלוונטית. ישנן תוכניות שנדרשות בהן עשר שנים עד למתן תוקף וברור, בטח ובטח בתקופה הנוכחית, שהמציאות לאחר עשור תהיה אחרת מזו שהייתה בזמן התכנון שלה.

התוכניות המקודמות צריכות להיות תוכניות גמישות, נושמות, שיש להן יכולות או מנגנונים שאפשר לשנות ולהתאים בצורה קלה יחסית ובסמכות מקומית, כדי קבל מוצר רלוונטי לזמן שבו התוכנית יוצאת לפועל, בלי צורך לעשות את כל מסלול התכנון פעם נוספת.

רוב העבודה שנעשית היום סביב תוכניות נמשכת הרבה זמן. יזם ששומע שצריך להכין תוכנית, במקרים רבים פשוט לוקח את הרגליים והולך. לכן חשוב לקצר משמעותית את התהליכים, ולוודא שמי שמכוון וממליץ זה מי שעוסק בתכנון - ולא בעלי עניין או קבוצות לחץ שרוצים לקדם עניינים ספציפיים החשובים להם".

על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית –
ועל היוזמה להקמת יישובים חדשים

את הריאיון עם כץ וזוננפלד ערכנו לפני כשבועיים, עוד טרם יצאה הודעת משרד הבינוי והשיכון על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, שנחתמים, לראשונה, עם 12 רשויות. בעניין זה אפשר לומר שכץ צפה פני עתיד, כשדיבר בדיוק על זה: "כמו שעשו הסכמי גג לדיור למשתכן וכדומה, צריך לעשות הסכמי גג להתחדשות עירונית, בערים שרוצות להיכנס לשם. כשם שהמדינה יכולה לממן פיתוח, שתשקיע בתוכניות ובמימוש של ההתחדשות העירונית. יש כבר תוכנית מתאר כוללנית? שחררו, תנו לרשויות להתנהל, הן יודעות לעשות את זה הכי טוב, ועודדו עוד תוכניות כוללניות ברשויות נוספות. פעם המדינה מימנה תוכניות כאלו – והפסיקה. חבל. נדרש ביזור סמכויות בנושא תכנון, כדי לתת חופש לרשות המקומית ולא כל הזמן 'לשבת' מעליה".

לקראת סיום, התייחס כץ גם ליוזמת הממשלה הנוכחית להקמת יישובים חדשים בפריפריה. "לא נכון שזה יקרה", הוא אומר. "עיבוי ערים, איחוד רשויות – אלו הדברים שדיברו עליהם לאחרונה, ופתאום רוצים להקים עוד יישוב עצמאי, שגוזל הרבה מאוד משאבים. הכול כאן קשור בתכנון, והקשר בין תכנון ופוליטיקה חזק כל כך עד שאנחנו 'מאבדים את זה' ונסחפים לפוליטיקה. כך קורה שההחלטות שמתקבלות, לצערי הרב, הן לא החלטות תכנוניות. אנחנו מגיבים כל הזמן, ולא יוזמים".

'פסגת הנדל"ן אילת'- ועידת בכירי הנדל"ן יוצאת לדרך!
לפרטים והרשמה: לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search