כמה שווה הבטחה לדירה חדשה בפינוי בינוי?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שתי דירות זהות באותו בניין, באותה קומה, עם אותו מטבח משנות ה-60. הראשונה נמכרה לפני חצי שנה. בעלי השנייה מבקשים הלוואה בשעבוד הדירה, והגוף המממן מזמין שומה לבטוחה לפי תקן 19. השמאי מגיע לערך נמוך מהמחיר שבו נמכרה הראשונה. הבעלים בטוחים שנפלה טעות. היא לא נפלה!

הבניין נמצא במתחם פינוי בינוי . שני שלישים מבעלי הדירות חתמו מול יזם, התוכנית הופקדה ועל דירות החותמים רשומות הערות אזהרה. מי שקנה את הדירה הראשונה שילם על שני דברים: על דירה ישנה ועל ההבטחה לדירה חדשה במגדל שעוד לא קיים. השמאי של הדירה השנייה נשאל שאלה אחרת לגמרי: על מה מכל זה אפשר להישען אם ההלוואה לא תיפרע?

לפי דו"ח ההתחדשות העירונית לשנת 2025 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנה החולפת אושרו תוכניות פינוי בינוי לכ-76 אלף יחידות דיור, היקף שיא. באותה שנה ירד מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה במתחמי פינוי בינוי בכ-15%. הפער בין היקפי התכנון לבין המימוש בפועל הולך ומתרחב.

שווי שוק מול ערך לבטוחה 

ההבחנה שתתואר כאן נוגעת לשומה לפי תקן 19 בלבד. זה התקן שלפיו נערכות שומות שנועדו לשמש בטוחה לאשראי. הוא אינו חל על שומות לדירות מגורים שנערכות לצורך קבלת הלוואה לדיור ("משכנתא"). כאשר בשווי יש רכיב ספקולטיבי, כמו ציפייה להתחדשות, יש להעריך בנפרד את שווי השוק ואת הערך למטרת בטוחה, בהתאם לעקרונות התקן.

שווי שוק: המחיר שבו הייתה הדירה נמכרת בין קונה מרצון למוכר מרצון. הוא משקף את מה שהשוק מתמחר בפועל ובכלל זה את הציפייה לפרויקט.

ערך למטרת בטוחה: ערך המתקבל מניתוח שמרני, שנועד לנטרל את רכיבי השווי הספקולטיביים ולהתבסס על הזכויות הקנייניות הקיימות ועל תוכניות מאושרות.

במקרה הזה, הפער בין שני המספרים הוא הפרמיה עצמה. העובדה שהשוק מוכן לשלם על ציפייה אינה הופכת את הציפייה לזכות שאפשר לשעבד. השוק יכול לתמחר את הדירה העתידית. הבטוחה היא מה שנשאר כשההבטחה אינה מתקיימת.

מה משועבד בפועל

דירת התמורה, הדירה החדשה שהיזם התחייב למסור, אינה הנכס הקיים שמשמש בטוחה. היא זכות חוזית לקבל דירה שטרם נבנתה. מה שמשועבד בפועל הוא הדירה הקיימת, על הזכויות והמגבלות הקיימות בה. גם מימוש הזכות לדירה החדשה אינו בשליטת בעל הדירה בלבד. הוא תלוי ביזם, בבעלי הדירות האחרים, בהליכי התכנון והרישוי, במימון ובביצוע הפרויקט.

הוודאות התכנונית

הציר הראשון שהשמאי בוחן הוא רמת הוודאות התכנונית. זו גם השאלה הראשונה שכל מי ששוקל לקנות דירה במתחם, או לשעבד דירה שכבר בבעלותו, צריך לברר: באיזה שלב נמצאת התוכנית במערכת התכנון? כשעדיין אין תוכנית, או כשהיא רק בשלבי הכנה, הציפייה שהשוק מגלם נשענת על הערכה ולא על מצב תכנוני. כשהתוכנית מופקדת, מתגבשת ציפייה לאישורה והיא בהחלט עשויה לבוא לידי ביטוי במחירי השוק. אבל תוכנית מופקדת אינה תוכנית מאושרת, וגם אישור התוכנית אינו סוף הדרך. הוא ממלא את התנאי התכנוני, אבל אינו הופך את הדירה החדשה לדירה קיימת. עדיין נדרשים היתר, מימון, פינוי, בנייה ומסירה, והמימוש אינו בידי בעל דירה בודד.

מאישור עד היתר: כ-4 שנים

לפי אותו דו"ח, בהיתרים שניתנו ב-2024 וב-2025 חלפו כ-4 שנים מאישור התוכנית ועד היתר הבנייה הראשון. מדובר רק בהיתר, לא באכלוס. במצטבר, 791 תוכניות פינוי בינוי שאושרו בישראל כוללות כ-342 אלף יחידות דיור. היתר בנייה ניתן לכ-75 אלף יחידות בלבד, ב-226 תוכניות. הנתונים דורשים סייג: הרשות עוקבת אחר היתרים רק במתחמים מוכרזים וחלק ניכר מהתוכניות אושר בשנים האחרונות וממילא טרם הגיע לשלב ההיתר. גם כך, הם ממחישים היטב את המרחק שבין החלטה תכנונית לבין מנוף בשטח.

"כולם חתמו" זה לא נתון

הציר השני הוא המצב המשפטי והחוזי, ושם מתברר כמה מטעה יכול להיות אחוז חתימות. מארגן אינו יזם. הסכם עם מארגן, שמרכז את הדיירים לקראת עסקה, אינו עסקת פינוי בינוי . הסכם מלא מול יזם כולל התחייבויות לגבי הזכויות, ייפויי כוח והסדרי העברה. ההבדלים בין ההסכמים לא תמיד ניכרים מנקודת מבטם של הדיירים. במשמעותם הם רחוקים מאוד. מספר החותמים הוא נתון חשוב, אבל הוא אינו עומד לבדו. חשוב לדעת מול מי נחתם ההסכם, מהו מעמדו, מהן הוראותיו ומהם התנאים להמשך העסקה.

הערת אזהרה אינה תעודת ביטוח. היא מלמדת שנרשמה התחייבות, אבל לא בהכרח מה בדיוק כלול בה ומה הסיכוי שתתממש. לכן השמאי בוחן בנפרד את ההסכם ואת מה שנרשם בפועל בפנקסי המקרקעין. גם מי שעומד לקנות דירה במתחם צריך לבדוק מה רשום בהערה ולטובת מי. אחוז חתימות גבוה עשוי להעיד על היקף ההסכמה בקרב בעלי הדירות, לא בהכרח על דירה מסוימת. צריך לבדוק אם בעל הדירה הנבחנת חתם בעצמו, לכמה זמן ההסכם כובל אותו ובאילו תנאים אפשר לבטלו, והאם יחידת ההתייחסות היא הבניין, המקבץ או המתחם כולו. כל תשובה עשויה להשפיע על לוח הזמנים ועל רמת הסיכון.

השורה התחתונה

השמרנות שתקן 19 דורש אינה אומרת "לקבוע שווי נמוך יותר". היא אומרת לסווג נכון את רכיבי השווי: מה נשען על זכויות קיימות, ומה על תרחיש עתידי. לבעלי דירות, ערך נמוך לבטוחה אינו קביעה שהדירה "שווה פחות". שווי השוק שלכם נשאר שווי השוק שלכם. לרוכשים, הפרמיה היא מחיר של ציפייה ומי שמתכנן לשעבד את הדירה בעתיד צריך לברר מראש גם מה יהיה הערך שלה לבטוחה. לגורמים המממנים, מספר אחד אינו מספיק. חשוב לדעת על מה הוא נשען.

תקן 19 אושר ב-2010, ומאז השתנה תחום ההתחדשות העירונית ללא הכר. יישום עקרונות התקן על דירה במתחם התחדשות נשען על בחינת מאפייני הנכס והשלב שבו מצוי הפרויקט, ועל היכולת להבחין, במפורש ובמספרים, בין החלק מהשווי שכבר מגולם בנכס לבין החלק שעדיין תלוי בהתממשות הפרויקט.

הכותב הוא גבריאל רבני שמאי מקרקעין וכלכלן, יו"ר מחוז ירושלים ויו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת שמאי המקרקעין בישראל

מקרה שבפתיחה היפותטי, וכל דמיון למציאות מקרי. המאמר מובא לדיון מקצועי בלבד ומשקף את עמדתו המקצועית של הכותב ואינו מחייב איש. אין בו שומה, חוות דעת או ייעוץ, ואין בו תחליף לייעוץ משפטי או שמאי פרטני. אין להסתמך עליו לשום מטרה. השימוש במאמר על אחריותו הבלעדית של הקורא, והמחבר לא יישא באחריות כלשהי, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד או הוצאה מכל מין וסוג שהם. הנתונים כפי שפורסמו במועד הכתיבה.