מלחמת שכנים: הערר התקבל לאחר שהבנייה החלה, וההיתר ישונה תוך כדי עבודה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז קיבלה בחלקו ערר שהגישו בעלי דירות בראשון לציון נגד היתר בנייה שניתן לשכנם, לאחר שהתברר כי קיר תמך בגבול המגרשים, שגובהו עולה על 3 מטרים, אושר ללא הדירוג הנדרש בתקנות ומבלי שפורסמה לגביו הקלה. הוועדה המקומית הודתה כי נפלה טעות בהליך הרישוי, אך ועדת הערר קבעה כי הפגם אינו מצדיק את ביטול היתר הבנייה כולו או את עצירת העבודות. במקום זאת, היזם יידרש לתקן את תכנון הקיר ולהגיש בקשה לשינויים בהיתר בסמכות מהנדס.

השבוע קיבלה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, בראשות עו"ד נילי בן משה-ידגר, החלטה סופית בערר שהגישו בעלי דירות נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון והיזם אליעזר שחר. במוקד המחלוקת עמד קיר תמך שנבנה בגבול שבין המגרשים, ואשר לטענת השכנים אושר בניגוד לתקנות. ועדת הערר קבעה כי אכן נפלה טעות באישור ההיתר, שכן הקיר עולה על גובה של 3 מטרים ואינו מדורג כנדרש בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), מבלי שפורסמה או אושרה לגביו הקלה כדין.

להחלטה של ועדת הערר

ההליך החל באוקטובר 2023, אז נקלטה בוועדה המקומית, במסלול הקלות, בקשה להיתר בנייה להריסת בית מגורים קיים ברחוב נווה ציון 6 בראשון לציון ולהקמת בית חדש בן שתי קומות, מרתף וחדר על הגג. הבקשה כללה שורה של הקלות, ובהן הגבהת המבנה, הגבהת פיר מעלית, הקלה בקו הבניין הדרומי, הגדלת התכסית ל-35% וניוד שטחים.

במאי השנה, לאחר שהחלו עבודות יציקת קיר התמך, פנו העוררים, בעלי הזכויות בחלקה הגובלת ממזרח, לוועדה המקומית וליזם וטענו כי רק אז נודע להם על הפגם בהיתר. חודש לאחר מכן, משלא הושגה פשרה בין הצדדים, קבעה ועדת הערר בהחלטת ביניים כי עליהם להשלים את טיעוניהם בשאלת תחולת משטר ההקלות הישן והוראות המעבר על הבקשה.

לפי הוראות המעבר, בתוכניות שהוחלט להפקידן מ-1 בינואר 2023 ואילך לא ניתן, ככלל, לבקש את ההקלות המסורתיות, ואילו לגבי תוכניות שהופקדו או אושרו לפני מועד זה נקבעה תקופת מעבר שבמהלכה ניתן היה להמשיך ולהגיש בקשות להקלות במתכונת הישנה עד 1 בינואר 2025. לצד זאת נקבעו בהמשך הוראות ספציפיות למבנים קיימים ולנסיבות מסוימות שבהן ניתנה גמישות נוספת.

השכנים טענו כי בהיתר נפל פגם מהותי, מאחר שקיר התמך שנבנה בגבול המגרשים עולה על גובה של 3 מטרים ואינו מדורג כנדרש בתקנות, וזאת מבלי שפורסמה הקלה ומבלי שנמסרה להם הודעה כדין. לטענתם, לא ניתן לרפא את הפגם באמצעות פרסום הקלה בדיעבד או שינוי בסמכות מהנדס, והוראות המעבר של רפורמת ההקלות אינן חלות על פרויקט של הריסה ובנייה מחדש. לפיכך דרשו לבטל את היתר הבנייה בחלק המתייחס לקיר התמך ולהתלות את העבודות.

מנגד, היזם ביקש לדחות את הערר על הסף בשל שיהוי והסתמכות. לטענתו, הערר הוגש כעשרה חודשים לאחר מתן ההיתר וכשנה וחצי לאחר פרסומו, בשלב שבו כבר הושלמו עבודות משמעותיות של השלד והמרתף וקיר התמך נוצק עד לגובה של 3.5 מטרים. לדבריו, עצירת העבודות תגרום לו נזק כספי כבד. עוד טען כי השכנים ידעו על הליכי הרישוי, שוחחו עמו, ליוו את העבודות בשטח ואף אפשרו גישה דרך מגרשם. לטענתו, השינויים בגבהים נבעו מאילוצים טופוגרפיים ומצורכי ניקוז, וקירות דומים אושרו במגרשים סמוכים. היזם טען כי מדובר בפגם פרוצדורלי שניתן לריפוי מכוח דוקטרינת הבטלות היחסית, שלפיה פגם או אי-חוקיות בפעולה של רשות אינם מביאים בהכרח לבטלותה המוחלטת. עוד טען כי דירוג הקיר יחייב הריסה וייצור רצועת שטח בלתי נגישה.

הוועדה המקומית הודתה כי נפלה טעות באישור הבקשה. לדבריה, אף שמפלסי המדידה הוצגו במסמכים, סוגיית גובה הקיר והצורך בדירוגו לא באו לידי ביטוי בהערות הצוות המקצועי ולא נבחנו לגופם לפני אישור הבקשה. עם זאת, הוועדה המקומית טענה כי אין הצדקה לבטל את ההיתר לאחר שהבנייה כבר החלה, והציעה לתקן את הפגם באמצעות דירוג הקיר, הכולל נסיגה של 60 ס"מ בגובה 2.99 מטרים, במסגרת שינוי בהיתר בסמכות מהנדס וללא צורך בפרסום הקלה בדיעבד.

הפגם יתוקן, ההיתר יישאר

ועדת הערר דחתה את בקשת היזם לסלק את הערר על הסף, אך קיבלה את עמדת הוועדה המקומית באשר לפתרון התכנוני של דירוג קיר התמך במסגרת בקשה לשינויים בהיתר בסמכות מהנדס:

"למעשה, הוועדה המקומית הבהירה כי נפלה טעות בעת אישור הבקשה להיתר, שכן קיר התמך לא הוצג באופן מספק במסמכי הבקשה, ומשכך סוגיית גובהו והצורך בדירוגו לא נבחנו בעת אישורה. משמעות הדברים היא, שככל שהתבקש לאשר את קיר התמך במתכונת החורגת מהוראות תקנה 4.09 לתקנות בקשה להיתר, היה על המשיב לבקש הקלה מתאימה ולפרסמה כדין. על רקע האמור, אנו סבורים כי הפתרון שהוצע על ידי הוועדה המקומית הוא פתרון סביר, מידי וישים, הנותן מענה נקודתי לפגם שנפל בהיתר הבניה בכל הנוגע לקיר התמך, מבלי להידרש לסטיה מהוראות התקנות, ותוך איזון ראוי בין אינטרס העוררים בהסדרת גובה הקיר ובצמצום הפגיעה בהם, ככל שקיימת, לבין הפגיעה באינטרס ההסתמכות של המשיב ובשים לב לשלב בומצוי קיר התמך".

ועדת הערר דחתה את בקשת היזם לסלק את הערר על הסף, אך קיבלה את עמדת הוועדה המקומית באשר לפתרון התכנוני של דירוג קיר התמך במסגרת בקשה לשינויים בהיתר בסמכות מהנדס

עוד נקבע כי לא הוכח שהשכנים ידעו באופן ממשי וקונקרטי על אי-דירוג הקיר או על הצורך בהקלה. ועדת הערר הבהירה כי אין לצפות מאזרחים שאינם אנשי מקצוע לאתר פגם תכנוני שהוועדה המקומית עצמה לא זיהתה, וכי אי-החוקיות שנפלה בהיתר גוברת במקרה זה על טענת השיהוי.

עם זאת, ועדת הערר קבעה כי הפגם נוגע לרכיב מסוים ומוגדר בהיתר, קיר התמך, ונבע מטעות של הוועדה המקומית, ולכן אינו יורד לשורש הליך הרישוי כולו. בנסיבות אלה נקבע כי ביטול ההיתר כולו או התלייתו אינם סעדים פרופורציונליים. עוד הובהר כי תנאי לאישור הקלה הוא קיומה של הצדקה תכנונית, וכיוון שלא נמצאה הצדקה להותיר קיר גבוה ובלתי מדורג בניגוד לתקנות, אין מקום לאשר הקלה בדיעבד כאשר קיים פתרון תכנוני ישים ופחות פוגעני.

עו"ד שלומי סהר (ענר גרין)

בסופו של דבר התקבל הערר בחלקו. היזם יידרש להגיש בקשה לשינויים בהיתר בסמכות מהנדס ולעדכן את תכנון קיר התמך בהתאם למתווה הדירוג שהציעה הוועדה המקומית, בעוד שהיתר הבנייה עצמו לא יבוטל.

עו"ד שלומי סהר ממשרד גרשטיין-סהר ושות', שייצג את העוררים, מסר: "הצלחנו לאתר את חוסר החוקיות של ההיתר שניתן בניגוד לתב"ע, ולשמחתנו ועדת הערר המחוזית קיבלה את עמדתנו והצדק נעשה למען בעלי הזכויות. לבעלים לא ניתנה יכולת אמיתית להתנגד לפגם שנפל בהיתר גם בעקבות כשלים באופן פרסום ההיתר שנעשה על ידי מבקשי ההיתר וגם בעת הוצאת ההיתר בפועל. החלטה זו ממחישה כי גם חרף מתן היתר בנייה וחרף תחילת עבודות בנייה - ניתן לשנות ולתקן טעויות בהחלטות של ועדות מקומית למול טענות צודקות ומבוססות".