בין איילון למגדלי יגאל אלון: השכונה התל אביבית שזולה בעד 23% מהממוצע בעיר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן : תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בה ועוד. והפעם: ביצרון, תל אביב.

ביצרון היא שכונה במזרח תל אביב, הגובלת בנחלת יצחק ובדרך השלום מצפון, ביד אליהו ובדרך יצחק שדה מדרום, ברמת ישראל ובדרך משה דיין ממזרח ובנתיבי איילון ממערב. השכונה קרויה על שם חברת עזרה ובצרון העירונית, שנוסדה ב-1937.

אחד המאפיינים הבולטים של ביצרון הוא הפער בין שני המרקמים המרכיבים אותה. בחלקה הפנימי נשמר אופי שכונתי ונמוך יחסית, עם בנייני מגורים ותיקים, בתים צמודי קרקע ורחובות קטנים, בעוד שבחלקה המערבי, לכיוון יגאל אלון ונתיבי איילון, התפתח לאורך השנים אזור אינטנסיבי של תעסוקה, מסחר ומגדלי מגורים. עיריית תל אביב מגדירה את הדופן של ביצרון הפונה לאיילון כ"דופן אינטנסיבית וגבוהה", כחלק מהשינוי שעובר כל המרחב שממזרח לנתיבי איילון.

בלב המרקם הוותיק נמצאות שדרות ההשכלה, הציר הירוק המזוהה עם השכונה, וסביבן רחובות שקטים ובנייה נמוכה יחסית. השילוב בין המרקם הזה לבין הקרבה למרכזי התעסוקה של יגאל אלון והשלום הוא אחד המאפיינים הייחודיים של ביצרון: בתוך מרחק קצר עוברים מבנייה שכונתית נמוכה למגדלי מגורים ומשרדים ולאחד ממוקדי התעסוקה הגדולים בעיר.

השינוי הזה קשור להיסטוריה של האזור. חלקה המערבי של ביצרון וסביבתו התפתחו במשך שנים כאזור של תעשייה, מלאכה ומוסכים, ובהמשך החלו שימושים אלה לפנות את מקומם למשרדים, מסחר ומגורים. כיום נמצאת השכונה בנקודת מפגש בין שני תהליכים: שמירה על המרקם השכונתי הוותיק מצד אחד, והמשך ציפוף ובנייה לגובה לאורך צירי התנועה הראשיים מצד שני.

גם מבחינה סביבתית הייתה ביצרון מעין מעבדה עירונית: ב-2012 הפעילה עיריית תל אביב-יפו בביצרון וברמת ישראל את הפיילוט הראשון של תוכנית "משכונה קיימת לשכונה מקיימת", שנועדה לחבר בין תושבים, עסקים ומוסדות עירוניים ולקדם אורח חיים מקיים. בעקבות הפיילוט החליטה העירייה להרחיב את המודל בהדרגה לשכונות נוספות בעיר.

אחד היתרונות המרכזיים של ביצרון הוא הנגישות. השכונה מוקפת בצירי תנועה ראשיים, ובהם דרך השלום, דרך יצחק שדה, דרך משה דיין, רחוב יגאל אלון ונתיבי איילון. מנגד, חלק גדול מהרחובות בתוך המרקם הוותיק צרים, והחניה בהם מוגבלת. מיקומה מאפשר לה להיות קרובה מאוד למרכז העיר ולמוקדי התעסוקה של השלום ויגאל אלון, מבלי להיות חלק מהמרקם הצפוף של לב תל אביב.

מערך התחבורה הציבורית בסביבה התרחב משמעותית בשנים האחרונות. השכונה נמצאת בקרבת תחנת רכבת ישראל תל אביב השלום, תחנת יהודית של הקו האדום של הרכבת הקלה וקווי אוטובוס רבים העוברים בצירים המקיפים אותה. בעתיד צפויה הנגישות להתחזק עוד יותר עם הקמת רשת המטרו: בתחנת השלום המתוכננת ייפגשו קווי M1 ו-M2 בסמוך לתחנת רכבת ישראל, ואילו תחנה נוספת של M1 מתוכננת באזור יצחק שדה. בכך צפוי האזור להפוך לאחד מצומתי התחבורה המשמעותיים במזרח תל אביב.

גורם נוסף שעשוי להשפיע בטווח הארוך על סביבת השכונה הוא התכנון לקירוי חלקים מנתיבי איילון. בתוכנית האב העירונית למקטע שבין שדרות יהודית לגשר יצחק שדה נמצאת ביצרון בדופן המזרחית של האיילון. החזון העירוני למרחב כולל יצירת שטחים ציבוריים פתוחים מעל התשתית התחבורתית ושילוב מסחר, בילוי והסעדה, לצד חיבור טוב יותר בין השכונות שמשני עברי האיילון. מדובר במהלך תכנוני ארוך טווח, אך אם ימומש הוא עשוי לשנות באופן משמעותי את הקשר בין ביצרון לבין חלקה המרכזי של תל אביב.

במחצית הראשונה של 2026 עמד המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים חדשה בביצרון על 3.919 מיליון שקל, לעומת 4.61 מיליון שקל בכלל תל אביב, כלומר פער של כ-15%. בדירות 4 חדרים חדשות הפער גדול יותר: 4.465 מיליון שקל בביצרון לעומת 5.78 מיליון שקל בעיר כולה, פער של כ-23%. עם זאת, בשני המקרים הפער הצטמצם לעומת התקופה המקבילה ב-2025: אז דירת 3 חדרים חדשה בביצרון הייתה זולה בכ-19% מהממוצע העירוני, ודירת 4 חדרים בכ-29%.

המגמות במחצית הראשונה של 2026 היו שונות אף הן. בעוד שבכלל תל אביב ירדו מחירי הדירות החדשות לעומת המחצית המקבילה אשתקד, בביצרון נרשמה יציבות בדירות 3 חדרים, עם עלייה קלה של 0.18%, ועלייה של 4.74% בדירות 4 חדרים. ביד השנייה, המחיר הממוצע בשכונה לדירות 4 חדרים עומד על 4.002 מיליון שקל בביצרון, לעומת 4.123 מיליון שקל בכלל תל אביב במחצית הראשונה של 2026, פער קטן יחסית של כ-3%.

. כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון.

מס' תושבים (06/2025): 496,881

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (06/2025): 0%, ריבוי טבעי 1,969, מאזן הגירה פנימית 782-, מאזן הגירה בינלאומי 1,503

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-2.79% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של 0.70% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-70% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות שנחתמו בעיר: חציון ראשון 2025 - 2,105 עסקאות, חציון ראשון 2026 - 571 עסקאות

 מוקדי בנייה חדשה: 

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

• אשכול (שדה דב) - כ-5,000 דירות, מסחר ותעסוקה

• צפון מערב קרית שלום - כ-650 דירות

• תע"ש השלום - הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,200 דירות במקום מפעל הנשק שהתפנה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הצפון הישן החלק הצפוני (297 פרויקטים)

• הצפון החדש סביבת כיכר המדינה (293 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הדרומי (231 פרויקטים)

• הצפון החדש החלק הצפוני (217 פרויקטים)

• הצפון הישן החלק המרכזי (212 פרויקטים)

• לב תל אביב (208 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שדה דב מרכז וצפון - רובע ענק על שטח שדה התעופה הצבאי/אזרחי שפונה. כ-12,000 דירות, אלפי חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ופארק ענק לאורך החוף. 

• נופי ים צפון - שכונה חדשה צפונית לשכונת נופי ים. תכנית מאושרת בשטח השכונה אפשרה כ-400 יח"ד, אך לא מומשה, ומאחר ומגבלות הגובה של שדה דב הוסרו, מבוצע תכנון מחדש שצפוי לצופף את הבנייה ולהוסיף אלפי דירות. 

• רובע צפון מערב (מתחם 3700) - שטח ענק בצפון מערב העיר בין קו החוף לדרך נמיר שנמצא בתכנון, במסגרתו מקודמים חמישה מתחמים נפרדים שיכללו כ-12,000 דירות בסך הכל. 

• דרום גלילות - שטח מצפון לרמת אביב ג' שמתוכנן במסגרת תמל/3007 שרוב שטחה ברמת השרון. השטח בגבול תל אביב צפוי לכלול אלפי דירות.

• נווה שרת מזרח - אזור של פרדסים בצפון מזרח העיר שמיועד לפיתוח כשכונה מעורבת שימושים עם כ-50% מגורים ו-50% תעסוקה ומבני ציבור.

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 דירות, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 דירות, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• דופן מזרחית של איילון - לאחר שהתפתחות המע"ר החדש במערב האיילון כמעט הושלמה, ועם התקדמות משמעותית בפיתוח אזור התעסוקה בצרון, צפויה התפתחות המע"ר לעבור לצפון הדופן המזרחית של נתיבי איילון בין דרך השלום לרחוב ערבי נחל, עם תוספת צפויה של אלפי דירות ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

• מתחם הורודצקי - פינוי מתקן בטחוני במזרח העיר, הקמת שכונה עם כ-800 דירות.

• הארגזים צפון - פינוי בנייה בלתי מוסדרת, הקמת כ-1,870 דירות ב-7 מגדלים בני 22-33 קומות ובנייה מרקמית.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

• מתחם לודוויפול - פינוי מתחם מגורים ותיק בדרום העיר שמוקף בכבישים מהירים, והקמת מתחם תעסוקה חדש 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 52 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 199 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 41 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 6 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 1 פרויקטים שקיבלו היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 13 פרויקטים שקיבלו היתר

שיקום שכונות - 5 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: ביצרון

מיקום: מזרח העיר, צפונית ליד אליהו, מערבית לנתיבי איילון ושכונת מונטיפיורי, דרומית לנחלת יצחק, מערבית לרמת ישראל

מספר תושבים (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 4,438

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 7,600

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 1,709

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 2,896

מדד חברתי-כלכלי (2021): 9 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה מוקפת בצירי תנועה ראשיים כמו דרך השלום, דרך יצחק שדה, דרך משה דיין, רחוב יגאל אלון, ונתיבי איילון, אך הרחובות הפנימיים בה צרים ויש בה מצוקת חנייה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - השכונה קרובה לתחנת הרכבת 'תל אביב - השלום', תחנת הרכבת הקלה 'יהודית', ועוברים בהיקפה קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין, רבים מהם בתדירות גבוהה. בעתיד מתוכננת תחנה של 2 קווי מטרו בצמוד לשכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - את השכונה חוצה שביל בשדרות ההשכלה, ושבילים נוספים מקיפים אותה בדרך יצחק שדה, דרך משה דיין ודרך השלום, כולל 3 חציות של נתיבי איילון - בגשר יהודית, יצחק שדה ודרך השלום. השבילים הקיימים מתחברים לרשת העירונית ומאפשרים רכיבה רציפה ובטוחה למגוון יעדים בעיר. החוסר המשמעותי היחיד כיום הוא שביל רציף לאורך יגאל אלון.

מוקדי משיכה: 

• אזור התעסוקה יגאל אלון

• אסותא דרך השלום

• סופרמרקטים גדולים (אושר עד, שופרסל)

• תיאטרון תמונע (צפוי לעבור לשכונה בקרוב)

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): עליה של כ-2.5% במחיר דירה. ירידה של כ-40% בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 9 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אשכול בע"מ- תמ"א 38 הריסה ובניה

ע.ט החברה להתחדשות עירונית- תמ"א 38 הריסה ובניה

בתכנון

ישראל קנדה - בניה חדשה

קבוצת גבאי - פינוי בינוי

צ.פ חברה לבניין בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

מסד עוז - הריסה שלא מכוח תמ"א

א.וייס & גריט - תמ"א 38 הריסה ובניה

אשטרום מגורים - פינוי בינוי

הראל חברה לביטוח בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,098 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן