פחות משרדים, יותר דירות: נדחה הערר של בת ים על תוכנית שער יוספטל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה דחתה פה אחד את הערר שהגישה הוועדה המקומית בת ים נגד תוכנית "שער יוספטל", ובכך הותירה על כנה את ההחלטה להגדיל את מספר הדירות בפרויקט על חשבון שטחי התעסוקה והמסחר. התוכנית, שמקדמת חברת פרשקובסקי בכניסה לעיר ובסמוך לתחנת הרכבת יוספטל ולמפגש העתידי של קווי המטרו M1 ו-M3, כוללת פינוי של 490 דירות ישנות והקמת 1,424 דירות חדשות לצד כ-147 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר.

התוכנית משתרעת על כ-62 דונם, ובמתכונתה המופקדת כללה 1,175 יחידות דיור וכ-165.7 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר. במסגרת הליכי השמיעה הנוספת לפי סעיף 106(ב) לחוק, החליטה הוועדה המחוזית תל אביב להגדיל את מספר הדירות בכ-21%, ל-1,424, ובמקביל לצמצם בכ-11% את שטחי התעסוקה והמסחר, לכ-147 אלף מ"ר. בעקבות השינוי התהפך היחס בין השימושים הסחירים בתוכנית: מכ-52% תעסוקה ו-48% מגורים לכ-46% תעסוקה ו-54% מגורים. השינוי התבסס על חוות דעת שמאית שהצביעה על עליית הריבית ותשומות הבנייה ועל הפגיעה בכדאיות הכלכלית של התוכנית במתכונתה הקודמת.

להחלטה של ועדת המשנה לעררים 

עיריית בת ים התנגדה למהלך וטענה כי הגדלת המגורים על חשבון התעסוקה פוגעת באזור תעסוקה אסטרטגי, במקורות ההכנסה העתידיים מארנונה עסקית ובאיזון התכנוני והכלכלי של העיר, תוך הגדלת העומס על התשתיות. בדיון בערר קרא ראש העיר "לשבור את הקונספציה הישנה" ולהבטיח עוגן תעסוקתי משמעותי במתחם הנהנה מנגישות גבוהה לתחבורה ציבורית. העירייה אף הודיעה בעבר כי היא עשויה לגנוז את התוכנית ולפעול לקידום חלופה במסלול אחר, דוגמת הוותמ"ל. עמדתה זכתה לתמיכה חלקית מצד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שסברה כי הגדלת חלקם של המגורים מ-48% ל-54% פוגעת ברציונל התכנוני ובאופיו התעסוקתי של המתחם.

מנגד, הוועדה המחוזית ופרשקובסקי טענו כי ללא שינוי התמהיל קיים קושי כלכלי במימוש התוכנית. לדבריהן, העלייה בריבית ובתשומות הבנייה חייבה את הגדלת מספר הדירות וצמצום שטח הדירה הממוצע, כדי לאפשר את הוצאת הפרויקט לפועל. פרשקובסקי טענה כי מדובר בפרויקט "מציל חיים" עבור מאות תושבים, ובהם קשישים, המתגוררים כיום במבנים ישנים ללא ממ"דים או מעליות.

ועדת המשנה לעררים, בראשות עו"ד מורן בראון, קיבלה את עמדת הוועדה המחוזית ודחתה את טענת העירייה שלפיה ניתן להמתין לשיפור בתנאי השוק. בהחלטה נקבע כי המתנה לשינוי עתידי ובלתי ודאי עלולה לעכב הן את פינוי מבני המגורים והן את הקמת אזור התעסוקה, שכן פינוי המבנים הקיימים הוא תנאי לפיתוח המתחם כולו.

"טענת נציגי העוררת שנשמעה במהלך הדיון בערר לפיה ניתן להמתין עם ביצוע התכנית... לזמנים בהם האקלים הכלכלי יהיה מתאים יותר... אינה עולה בקנה אחד עם ההבהרות... שמדובר בתכנית מיועדת ל'מימוש מהיר'", נכתב בהחלטה. עוד קבעה הוועדה כי "עיכוב פינוי מבני המגורים כיום משמעו כי לא 'יתפנה' שטח כלל לאזור התעסוקה בעוד עשורים".

הוועדה אף הזהירה כי קבלת עמדתה של עיריית בת ים הייתה עלולה להותיר תוכנית שאינה ניתנת למימוש בתנאי השוק הנוכחיים. "אין מחלוקת בעת הזו בהינתן הניתוח הכלכלי, שלא ניתן לבצע את התכנית המופקדת", נכתב בהחלטה. "בעת הזו, אם נאמץ גישת העוררת, תאושר תכנית שמימושה לוט בערפל ביחס להיבט ההתחדשות העירונית. אמנם 'על הנייר', היא תייצר יחס מוטה לטובת התעסוקה, באחוזים, אך ההתחדשות העירונית המגולמת בה ככל הנראה לא תבוצע ומובן כי בנתון זה גם מתחם התעסוקה יוותר על הנייר".

ניצן זימרן (ינאי אלפסי)

עוד נקבע כי היקף התעסוקה שנותר בתוכנית, כ-46% מהשטחים הסחירים, נמצא בגבולות הגמישות שמאפשרת תמ"א 70 באזור המוגדר "תחנה עירונית" מוטת מגורים, ולכן אינו סותר את התכנון הארצי והמחוזי. הוועדה דחתה גם את טענות העירייה בנוגע לדיוריות שנוספו לתוכנית, וקבעה כי הן אינן יחידות דיור עצמאיות אלא כלי תכנוני המאפשר, בין היתר, "הזדקנות במקום" והתאמה לצורכי דיור משתנים.

בעקבות דחיית הערר תמשיך תוכנית שער יוספטל להתקדם במתכונת שאישרה הוועדה המחוזית בדצמבר 2025.

עו"ד ניצן זימרן, שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר, שייצג בהליך את פרשקובסקי, מסר: "ועדת המשנה לעררים קבעה בבירור שאי אפשר לבסס אישור תוכנית על תקווה לשיפור עתידי בתנאי השוק, אלא יש לבחון את ההיתכנות הכלכלית שלה לפי המצב הקיים בפועל. זו קביעה חשובה שתומכת בקידום תוכניות התחדשות עירונית בקצב ריאלי, ולא בפתח לעיכובים ממושכים על בסיס תרחישים היפותטיים. ועדת המשנה לעררים חיזקה את העיקרון הבסיסי לפיו תכנית התחדשות עירונית חייבת להיות בת-מימוש כבר כיום, לפי תנאי השוק הקיימים – ולא תכנית 'על הנייר' שמימושה תלוי בתקוות עתידיות. זו אמירה חשובה לכל מי שעוסק בתכנון ובפיתוח עירוני בישראל."