עשרות בעלי דירות בת"א נדחו בעליון: לא יוכלו לבטל הסכם תמ"א עם יזם שקרס

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט העליון דחה אתמול (ג') בקשת רשות ערעור שהגישו 86 בעלי דירות בתל אביב על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז, וקבע כי הפרת הסכם עקב כניסת חברה יזמית להליכי חדלות פירעון אינה מקנה לבעלי הדירות זכות אוטומטית לבטל את החוזה. בהחלטתו הבהיר השופט דוד מינץ כי המשך קיומו של החוזה מסור לשיקול דעתו של בית המשפט של חדלות פירעון, שמטרתו להשיא את קופת הנשייה לטובת כלל הנושים ולא רק לטובת בעלי הדירות.

מדובר בפרויקט תמ"א 38 /1 המבוצע ברחוב מעפילי אגוז 15-23 וברחוב מוצא 11 ו-13 בשכונת נוה חן בדרום-מזרח תל אביב. במסגרת הפרויקט התקשרו בשנים 2011 עד 2016 בעלי הדירות בכמה בניינים הרשומים כבית משותף על חלקה אחת, בהסכם תמ"א 38 עם חברת "עדי יעדים פרויקטים מיוחדים" של עמית מולד. לצורך הפרויקט הוקמה יחידה רישומית משותפת, אליה הוצמדו הגגות וזכויות הבנייה, ונרשמו הערות אזהרה לטובת החברה היזמית ולטובת החברה המממנת "ע.ג. ביכורים", בבעלות גיורא עופר ויעל גיט, שמימנה את הפרויקט לצד קרן להב. 

הבנייה בפרויקט נעצרה בעקבות צווי הפסקת עבודה מנהליים, והחברה נקלעה להליכי חדלות פירעון. ב-8 באוקטובר 2024 הורה בית המשפט המחוזי על פירוק החברה ומינה את עו"ד אלון קזיוף לנאמן, ואת עוה"ד אלון קזיוף ויעקב אמסטר לכונסי נכסים לניהול הפרויקט וקידומו. בדיקה שביצע הנאמן אישרה כי השעבודים לטובת הנושה המובטחת תקפים ומקנים לה קדימות. לפי פרסומים קודמים מדובר בחוב של כ-35 מיליון שקל למממנות.

בעלי הדירות הגישו שלוש בקשות לבית המשפט המחוזי מרכז: האחת - לקבוע שהליך כינוס הנכסים אינו חל על זכויות בעלי הדירות, אשר גם לא נטלו בו חלק, אלא רק על זכויות החברה, ובהתאם לכך למחוק את ההערה על אודות קיומו של הליך כינוס נכסים שנרשמה על כל היחידה הרישומית, לרבות זכויות בעלי הדירות; השנייה - לקבוע שאין תוחלת להליך כינוס הנכסים נוכח עמדתה המעודכנת של עיריית תל אביב לפיה יש להשלים את הפרויקט בדרך של "פינוי-בינוי" ולא בדרך של תמ"א 38 , ומאחר שהמשכנתה אינה חלה על זכויות הבנייה החדשות מכוח תכנית פינוי- בינוי; והשלישית - להורות על ביטול ההסכם בשל הפרתו היסודית בידי החברה.

סגנית נשיא בית המשפט המחוזי, השופטת חנה קיציס, דחתה את שלוש הבקשות באפריל 2026. בפסק הדין קבעה כי הכונסים מונו לפרויקט כולו במטרה להשלימו וזאת בידיעת הדיירים, כי הגדרת הזכויות בשטר המשכנתה רחבה וכוללת תוכניות עתידיות, כי הדיירים מכרו את זכויותיהם, ששועבדו לטובת הנושה המובטחת, וכי ביטול ההסכם מחייב השבת תמורה על עבודות הבנייה שבוצעו, אך הדיירים לא הסבירו כיצד יעשו זאת.

זכויות החברה מכח ההסכם הן "נכס"

בבקשת רשות הערעור לעליון טענו בעלי הדירות כי הליך הכינוס חל רק על זכויות החברה ואינו מאפשר השתלטות על הפרויקט כולו, וכן כי זכויות הבנייה בפרויקט פינוי-בינוי מיועדות לבעלי הדירות ולא לפירעון חובות החברה לצדדים שלישיים.

השופט דוד מינץ דחה את הבקשה ללא צורך בתשובת המשיבים. בהחלטתו קבע כי זכויות החברה מכוח ההסכם מהוות "נכס" לפי סעיף לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, וכי הן עומדות למימוש ולחלוקה לנושים לפי החוק: "נקודת המוצא היא שההסכם העניק לחברה זכויות. זכויות אלו מהוות 'נכס' כהגדרתו של מושג זה בסעיף 4 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי... לפיכך עת ניתן צו לפירוק החברה, נכסי החברה ובכלל זה זכויות החברה על פי ההסכם, עומדים למימוש ולחלוקה לנושיה לפי סעיף 95 לחוק".

הנימוק השני שניתן להחלטה, הוא כי לפי החוק, הצד שכנגד אינו רשאי לבטל חוזה עקב הפרה שביצעה החברה טרם פירוקה, אם הנאמן מבקש להמשיך בקיומו ובית המשפט השתכנע שהדבר נדרש לשיקום החברה או להשאת פירעון החובות: "קיום ההסכם מסור לשיקול דעתו של בית המשפט ואין די בכך שהוא הופר על ידי החברה… סמכות זו של בית המשפט אינה מותנית אפוא בכך שזכויות הצד שכנגד לחוזה שועבדו לחברה בפירוק או כי זכויותיה של החברה שועבדו לנושה מובטח אשר פועל למימוש נשייתו המובטחת. קיומו של החוזה תלוי בכך שבית המשפט ישתכנע כי הדבר נדרש לטובת שיקומה הכלכלי של החברה או לטובת כלל נושיה ובכלל זה הצד שכנגד לחוזה.

"בניגוד לנטען על ידי המבקשים בהקשר לבקשה השלישית כי יש להורות על ביטול ההסכם אך בשל הפרתו, כי קיום ההסכם מסור לשיקול דעתו של בית המשפט ואין די בכך שהוא הופר על ידי החברה. אדרבה, בנסיבות אלו שעה שאנו עוסקים בדרך היעילה והטובה ביותר להשיא את קופת הנשייה לכלל נושיה, עניין הנטוע בגרעין שיקול דעתו של בית המשפט של חדלות פירעון - אשר קבע במקרה זה כי הדרך הטובה והנכונה לטובת כלל המעורבים בפרשה היא זו החוסה תחת ניהול הפרויקט על ידי בעלי התפקיד מטעם בית המשפט - אין מקום להתערבות ערכאת הערעור בנדון".

לגבי תחולת המשכנתה, גם במקרה של פרויקט פינוי-בינוי, ציין השופט כי בהסכם עצמו נקבע מפורשות כי הממכר כולל את כל זכויות הבנייה בחלקה, בין הידועות במועד החתימה ובין כאלה שתוענקנה בעתיד מכוח תמ"א 38 או כל תוכנית אחרת.

השופט מינץ ציין כי 23 מתוך 28 הדירות שהיו מיועדות לבנייה בפרויקט המקורי כבר נמכרו תוך שהוא מתבסס על דוח הנאמן מאפריל 2025 שכתב כי הפרויקט "הפך את חיי הרוכשים לגהינום", וכי על החלקה כבר קיים שלד בניין ל-80 יחידות דיור. בסיכום החלטתו קבע השופט מינץ כי אין מקום "לשים רגליים" ולהכשיל את קידום הפרויקט, וכי דרך המלך היא ניצול מקסימלי של האפשרויות התכנוניות תחת ניהול בעלי התפקיד מטעם בית המשפט.