חברה שילמה ארנונה ביתר במשך שנים. האם הרשות המקומית מחויבת להשיב לה את הכסף?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את פסיקתו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשאלה - האם עסק שנגבתה ממנו ארנונה ביתר, מכוח צו שהתברר כבלתי חוקי,  רשאי לתבוע את המועצה האזורית להשבת הסכומים ששולמו.

שני מושגים מרכזיים עומדים בבסיס פסה"ד:

עשיית עושר ולא במשפט - עילת עשיית עושר ולא במשפט מוגדרת בחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, ונועדה למנוע התעשרות בלתי צודקת של אדם על חשבון של האחר. היא מבוססת על שלושה יסודות מצטברים: התעשרות של הזוכה, שהתעשרות זו נוצרה על חשבונו של המזכה, ושההתעשרות נעשתה שלא על פי זכות שבדין.

תביעת השבה - זוהי תביעה שמטרתה לקבל בחזרה כספים שכבר שולמו. במקרה שלנו - החברה שילמה ארנונה מכוח צו שהתברר כבטל, ועל כן היא עותרת להשבת הכספים ששולמו ביתר.

נסיבות המקרה:

חברה המייצרת תיקים החזיקה מחסן בתחום המועצה האזורית מטה בנימין. בשנת 2012 שינתה המועצה את סיווג המחסן מתעשייה למסחר, ובעקבות כך עלה שיעור הארנונה שחויבה בו החברה. החברה ניסתה לערור על הסיווג, אך הערר נדחה.

בשנת 2014 הוציאה המועצה צו ארנונה חדש. זה פיצל את ההגדרות, כך שסוגים שונים של מחסנים סווגו בקטגוריות שונות - אחת מסחרית ואחת תעשייתית. התעריף המסחרי היה גבוה בכ-70% מהתעשייתי. נישומים אחרים עתרו כנגד הצו, וטענו שהוא הותקן ללא אישורם של מנכ"לי משרד האוצר ומשרד הפנים, כנדרש בחוק. בסופו של יום, בשנת 2023, נקבע שהדין עמם - צו 2014 בוטל. ובדיעבד נקבע, שהצו התקף היה צו 2013.

החברה, שלא השתתפה בהליכים אלה, הגישה לאחר ביטול הצו תביעה להשבת סכומים ששילמה ביתר בשנים 2017-2023. בית המשפט לעניינים מקומיים דחה את התביעה על הסף, וקבע שהחברה הייתה צריכה לנקוט בהליך המנהלי (השגה וערר). ומשלא עשתה כן - אין לה עמוד לעמוד עליו. מכאן הערעור לבית המשפט המחוזי.

טענות הצדדים: 

החברה טענה כי צו 2014 הותקן בחוסר סמכות ובוטל. בשל ביטולו, נגבתה ממנה ארנונה ביתר במשך שנים ארוכות. בנסיבות אלה, עומדת לה עילת השבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. הדרך המנהלית (ערר) לא הייתה מסייעת לה - ועדת הערר אינה מוסמכת לדון על חוקיותו  של הצו, ולהורות על ביטולו. על כן, בית המשפט לעניינים מקומיים מוסמך לדון בתביעתה.

המועצה טענה כי ועדת הערר דחתה את ערר החברה בשנת 2013, וקבעה שהמחסן מסווג כמסחרי. קביעה זו מחייבת גם לשנות המס הבאות, ומהווה מעשה בית דין. בנוסף, החברה לא נקטה כל הליך מנהלי בשנות הגבייה הרלוונטיות, ולא לקחה חלק בעתירה שהובילה לביטול הצו. ממילא, גם לפי צו 2013 הנכס היה מסווג כמסחרי – ולכן לא נגרם לחברה כל חסרון כיס. לפיכך, יש לדחות את התביעה על הסף.

השאלה המשפטית:

האם עסק שנגבתה ממנו ארנונה מכוח צו שבוטל בדיעבד בשל חוסר סמכות – זכאי להגיש תביעת השבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט? ואם כן – האם לבית משפט לעניינים מקומיים נתונה סמכות עניינית לדון בתביעה שכזו?

החלטת בית המשפט:

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור, וקבע כי יש לדון בתביעת החברה להשבה בבית המשפט קמא. הרי לא ניתן לקבוע באופן אפריורי, כי אין עילת תביעה של השבה כנגד המועצה. 

בית המשפט קבע כי קביעת הערר הקודמת אינה מחייבת לשנות הבאות. ועדת הערר דחתה בשנת 2013 את עררה של החברה על סיווג המחסן. המועצה טענה שהחלטה זו מחייבת גם לשנות המס הבאות. בית המשפט דחה טענה זו: כלל מושרש בדיני מס הוא שכל שנת מס עומדת בפני עצמה. ואין בהכרעה לגבי שנה אחת כדי לחייב תוצאה זהה לשנים אחרות. 

ואולם, הוסיף בית המשפט, ניתן יהיה להעלות את אותן טענות עובדתיות גם במסגרת תביעת ההשבה. אם יתברר שגם לפי צו 2013 היה הנכס מסווג כמסחרי, הרי שביטול צו 2014 לא גרם לחברה חסרון כיס - ותביעתה תיפול.

בית המשפט קיבל את הטענה של החברה לפיה גבייה בחוסר סמכות יוצרת עילת השבה. חוק עשיית עושר ולא במשפט מאפשר לתבוע השבה כאשר מתקיימים שלושה יסודות: התעשרות, שלא כדין, על חשבון התובע. כאשר רשות גובה תשלום ללא סמכות חוקית – שלושת היסודות מתקיימים. אין צורך שהנישום יגיש ערר מדי שנה. שכן ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בחוקיות הצו עצמו – רק בסיווג הנכס, ובשאלה מי מחזיק בו. הסמכות לבטל צו ארנונה שהותקן שלא כדין נתונה לבית המשפט בלבד.

עם זאת נקבע כי זכות ההשבה אינה מוחלטת. חוק עשיית עושר ולא במשפט (סעיף 2) מאפשר לבית המשפט לסרב להורות על השבה, מטעמי "צדק יחסי". הגנה אפשרית לרשות היא "הגנת התקציב" – טענה שהשבה מלאה תפגע קשות ביכולתה לתפקד. ואולם, הגנה זו תתקבל רק אם הרשות תוכיח "בעובדות ובמספרים", שהשבה אכן תפגע בה מהותית. 

לאור כל האמור, קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור: לבית המשפט לעניינים מקומיים נתונה סמכות עניינית לדון בתביעת ההשבה. המועצה תישא בהוצאות החברה בסכום של 8,500 שקל. 

הערת המחברת:

פסק הדין מחדד נקודה חשובה: ביטול צו ארנונה בדיעבד אינו מותיר את הנישום חסר כלים, גם אם לא נקט בהליכי ערר בזמן אמת. הדרך המנהלית ממילא לא הייתה מסייעת לו – ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בחוקיות הצו. בה בעת, על העסק לזכור שזכות ההשבה תלויה בהוכחה שצו 2014 אכן פגע בו בפועל, לעומת מה שהיה מגיע לו תחת צו 2013. ביחס לנכסים שסיווגם לא היה משתנה גם לפי הצו הקודם -  התביעה עלולה להתרוקן מתוכן.- 

[ערר ע"א (י-ם) 69008-09-25 שוגון, תיקים ומוצרי עור בע"מ נ' מועצה אזורית - מטה בנימין, (פורסם בנבו ביום 12.02.2026)].

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.