האם דירת מעטפת חוסכת לכם מס?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בשנים האחרונות, בעיקר על רקע התייקרות מס הרכישה על דירות מגורים, ראינו יותר ויותר דירות שנרכשו כדירות "מעטפת", כלומר - ללא גמר פנימי. שיקול אחד בבחירה לרכוש דירה במצב כזה היה שיקול מסחרי, של בעלים שרצו לבצע את הגמר הפנימי בעצמם, באמצעות אדריכלים משלהם, כשהם חופשיים לבחור לעצמם את חומרי הגמר ואת עבודות הגמר כשהשמים הם הגבול. אבל שיקול נוסף, שהרבה פעמים היה השיקול העיקרי, היה שיקול מיסויי.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963, מגדיר "דירת מגורים" כ"דירת מגורים שבנייתה הסתיימה", ולצרכי מס רכישה גם דירה שיש לגביה התחייבות של המוכר לסיים את הבניה. לאורך עשרות שנים קבעו בתי המשפט שעל מנת שדירה תיחשב ככזו שבנייתה הסתיימה, צריך שהיא תהיה ראויה למגורים, שיהיו בה כל המתקנים הנדרשים למגורים כגון מטבח, שירותים ואמבטיה, ושהיא תחובר למערכת החשמל והמים.

במקרה שנדון בפסיקה, נמכר בית פרטי ששימש למגורים שנים רבות, והבעלים החלו לבצע בו עבודות שיפוץ מאסיביות. בעקבות מחלת האישה פסקו השיפוצים והבית נמכר במצבו, כשהוא במצב שלד. ועדת הערר קיבלה את עמדת רשות המסים, ולפיה בית במצב שלד אינו ראוי למגורים, בנייתו לא הסתיימה, ועל כן הוא לא בגדר "דירת מגורים" ומכירתו אינה זכאית לפטור ממס שבח (ו"ע 1362/06, גורביץ ניבה ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין).

גם דירת מעטפת הינה למעשה דירה ברמת שלד, ללא קירות פנימיים וללא מתקנים המאפשרים מגורים בדירה, ולפיכך נחשבה גם היא דירה שבנייתה לא הסתיימה, ושאינה מהווה "דירת מגורים". כך, מס הרכישה שהוטל עליה היה 6% בלבד, בעוד מס הרכישה הרגיל לדירת מגורים עמד על 8% לדירות השקעה, ואף יותר בדירות יוקרה ששוויין מעל כ־6,000,000 שקל. הפער הזה היה משמעותי במיוחד בעסקאות גדולות. מי שרכש דירה במחיר 7,000,000 שקל שלא הייתה דירתו היחידה שילם מס רכישה בגובה כ־580,000 שקל, ואילו על אותה דירה בדיוק, שנרכשה כמעטפת, עמד מס הרכישה על 420,000 שקל בלבד.

שטף של עסקאות מעטפת, בעיקר בדירות יוקרה שבהן חיסכון המס היה משמעותי יותר, הביא להתדיינויות רבות מול רשות המסים. רוכשים שזו הייתה דירתם היחידה ביקשו להיות מוכרים כרוכשי דירות מגורים, כמו במקרה שנדון בוועדת הערר (בתיק ו"ע 39040-09-22, חן קרסני נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב), שם נפסק שדירת מעטפת אינה נחשבת דירת מגורים. במקרים אחרים דווקא רשות המסים הערימה קשיים, וביקשה לוודא שאכן הקבלן המוכר לא התחייב לסיים את בניית הדירה, ושאכן עבודות הגמר יבוצעו על ידי הקונה באופן עצמאי ונפרד מהקבלן ומקבלני המשנה שעבדו באותו פרויקט.

מה קובע התיקון בחוק?

בשנת 2023 תוקן חוק מיסוי מקרקעין , וההגדרה של "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה השתנתה כך שכיום היא כוללת גם דירת מעטפת. התיקון קובע שדי בכך שהקירות החיצוניים של הדירה כבר נבנו או שקיימת התחייבות של המוכר לבנות את הקירות החיצוניים כדי שהדירה תיחשב "דירת מגורים" החייבת במס רכישה לפי שיעור המס של דירות מגורים, ואין צורך שבניית הדירה תושלם במלואה. כך שאם תרכשו מקבלן דירת מעטפת, ולא משנה אם הדירה כבר בנויה או לא, שהרי יש התחייבות של הקבלן להשלים את בניית המעטפת, תיחשבו לרוכשי דירת מגורים ותשלמו מס רכישה לפי מדרגות מס של דירת מגורים.

התיקון לחוק לא נוגע רק לדירות מעטפת שנרכשות מקבלן. הוא רלוונטי גם למצב שבו רוכשים דירה מאדם פרטי, כמו במקרה של קבוצת אנשים פרטיים שבונה יחד בניין מגורים בבנייה עצמית משותפת. נניח שהבניין החדש צפוי לכלול שש קומות, וכרגע הבנייה הגיעה עד לקומה השלישית. חלק מהבעלים מבקשים למכור את זכויותיהם במצבן הנוכחית, כך שהקונה ייכנס לנעליהם וישלים את הבנייה בעצמו. באיזו קומה כדאי לרכוש דירה?

התשובה תלויה במצב המס האישי שלכם. אם תרכשו דירה בקומה הראשונה, שבה הקירות החיצוניים כבר בנויים, תשלמו מס רכישה לפי מדרגות דירת מגורים. אם תבחרו דווקא בדירה בקומה הרביעית, שעדיין לא נבנתה, תשלמו רק 6% מס רכישה, ובמקרים מסוימים אפילו 5%, כי מדובר בדירה שטרם נבנו קירותיה החיצוניים וגם אין התחייבות מצד המוכר להשלמת בניית הקירות החיצוניים.

לפיכך, מי שאין בבעלותו דירות נוספות וזכאי למיסוי של דירה יחידה, שבו 2,000,000 השקלים הראשונים פטורים ממס ולאחריהם תוספת מס במדרגות של 3.5% ו-5%, עדיף לו לרכוש דווקא את הדירה הבנויה בקומה הראשונה. מי שכבר יש בבעלותו דירות נוספות וחייב במס רכישה בשיעור 8% על דירת מגורים, ההפך הוא הנכון, ועדיף לו לרכוש את הדירה הלא בנויה בקומה הרביעית, שם ישלם רק 5% או 6% מס רכישה .

חשוב לזכור שדירת מעטפת נחשבת דירת מגורים לצורכי מס רכישה לכל דבר ועניין. מי שכבר יש בבעלותו דירת מעטפת ורוכש דירה נוספת ישלם עליה מס רכישה בשיעור 8%, בדיוק כמו על כל דירה נוספת אחרת. 

ואל תתבלבלו - כל האמור כאן נוגע רק למס רכישה. במס שבח לא בוצע תיקון דומה, ולכן דירת מעטפת עדיין לא זכאית לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, עד שבנייתה לא תושלם.

הכותבת היא שותפה בקוך ברזילי עורכי דין