שדרוג, השבחה, או מכירה? כך מתמודדים בנייני "קלאס בי" עם גל מגדלי הפאר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שוק המשרדים סובל תקופה ארוכה מעודף היצע ביחס לביקושים, אך כפי שנכתב כאן לא פעם, בעוד שבנייני משרדים חדשים המסווגים כ"קלאס A" וממוקמים באזורי הביקוש נפגעים פחות, בניינים המסווגים כ"קלאס B" מתקשים למצוא שוכרים.

לפני שנצלול לנתונים כדאי להכיר את ההגדרות. סיווג בנייני משרדים נחלק לשלוש רמות מרכזיות - A, B ו-C, המשקפות את איכות הנכס, מיקומו ורמת הגימור והשירותים הניתנים בו. משרדי קלאס A שוכנים בבניינים חדשים או משופצים לחלוטין ברמה הגבוהה ביותר בשוק, ולרוב ממוקמים באזורי  הביקוש המרכזיים. אלו כוללים לובי מפואר, מעליות מהירות, מערכות מיזוג ושליטה חדישות, חניה תת-קרקעית, אבטחה מלאה 24/7, שירותים נוספים כגון חדר כושר, חוגים ומקלחות המשרתים את עובדי החברות השוכרות שטחים בבניין.

משרדי קלאס B ממוקמים בבניינים ותיקים יותר או ברמת גימור סטנדרטית. התחזוקה טובה ופונקציונלית, אך עם רמת גימור פחות יוקרתית בלובי ובשטחים הציבוריים בהשוואה לקלאס A. גם בנייני משרדי ישנים יותר ששופצו ועברו התאמות יכולים להשתדרג לבי פלוס ואפילו להיות מסווגים כ-A. משרדי קלאס C מאופיינים בבניינים ישנים וותיקים (לרוב מעל 25 שנה), נמוכים יחסית, הממוקמים באזורים פחות מרכזיים או מתפתחים פחות ללא שירותים נלווים ועם תחזוקה בסיסית ביותר.

מלנדמארק ועד ביונד, מ-Toha2 ועד מילניה - גל של מגדלי משרדים חדשניים בהיקף מצטבר של מאות אלפי מ"ר שוטף את השוק, ומושך אליו את השוכרים המובילים ביניהם ענקיות הייטק ודיפנס. זאת בעוד שבעלי הבניינים הוותיקים יותר מוצאים את עצמם במציאות מאתגרת, בה הם נאלצים לפעול על מנת לשמר שוכרים, או למלא שטחים שהשאירו אחריהם שוכרים שעזבו למגדל חדש ונוצץ יותר.

קוליירס מציגה את קמפוס אמות בגבעתיים כדוגמה לשדרוג מוצלח. "בית פלאפון" לשעבר עבר מתיחת פנים משמעותית והפך לבניין המטה של ענקית הטכנולוגיה סימילאר-ווב בסוף שנת 2021, זאת לאחר שהוסמך כבניין ירוק בהתאם לתקן Leed Platinum המחמיר. כיום הוא כולל חדר כושר, קומת מסחר והסעדה, אודיטוריום וגג פרטי

על פי בכירים בענף המשרדים שאיתם שוחחנו, הפתרון הנפוץ בקרב רבים מבעלי הנכסים הוא לבצע עבודות להשבחת הנכס, וכן להפוך משרדי קלאס B ל-"B+" שאמנם לא יוכל להתחרות במגדלים המתקדמים ביותר, אך יתמודד בכבוד מול קטגוריית ה-A הסטנדרטית. עבודות אלה כוללות בין היתר שדרוג של מערכות המיזוג, שיפור נגישות, חידוש לובי ומעליות וכן הוספת שירותים לדיירים כגון חדרי כושר, חללים משותפים, ניהול קהילה והסמכה לתקן בניה ירוק. מטרת ההשבחה היא להקטין את שיעורי הנטישה, להגדיל את אחוז האכלוס ולהגן על שווי הנכס לאורך זמן. 

הבניין המיושן הפך למטה של חברת הייטק בינ"ל

סקירה של קוליירס ישראל, שלוחה של קוליירס העולמית הנסחרת בנאסד"ק ומתמחה בנדל"ן ובייעוץ אסטרטגי, בדגש על נדל״ן עסקי, מצביעה על מספר דוגמאות לכך. בית מלם תים לשעבר, הממוקם באזור התעסוקה קריית אריה בפתח תקווה, נרכש לאחרונה ע"י קבוצת שלמה שיר נדל"ן מידי אמות השקעות , עבר שיפוץ מקיף, כולל של חזיתות הבניין, הלובי והחניונים, ובפנים הבניין שודרגה רמת הגמר בהתאם לצורך של כל שוכר. לדברי שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל, "זו דוגמה קלאסית להשבחת מעטפת ופנים כדי לעמוד בסטנדרט הנדרש על ידי שוכרי-עוגן".

דוגמה נוספת היא קמפוס אמות בגבעתיים. הבניין שבעבר נודע כ"בית פלאפון" עבר מתיחת פנים משמעותית בטרם הפך לבניין המטה של ענקית הטכנולוגיה סימילאר-ווב בסוף שנת 2021. הבניין בשטח של 17,500 מ"ר הוסמך כבניין ירוק בהתאם לתקן Leed Platinum המחמיר, וכולל בתוכו כיום חדר כושר, קומת מסחר והסעדה, אודיטוריום לדיירי הבניין וגג פרטי.

אור בן צבי קליין, ניומארק נת"מ:"מרבית הבניינים בשנים האחרונות עברו שדרוג והתאמות כך שיתאימו לשנות ה-2020 ומעלה. בעיה מתחילה בבעלי בתים שנחים על זרי הדפנה, אומרים שמבחינתם אפשר להשכיר בזול, אבל זה לא מספיק. רוב החברות מעדיפות לשלם 10 שקל יותר למ"ר, ולא להתפשר".

עוד דוגמה מספקים מגדלי קונקורד בבני ברק. המגדל אשר נרכש ביולי 2025 על ידי קרן תימורה, ממוקם בלב מתחם ה-BBC ועתיד לעבור שיפוץ לובי ראשי, לובאים קומתיים ושדרוג מערכות מיזוג אוויר. כל אלה לדברי יצחקוב "ימצבו מחדש מגדל ותיק מול המתחרים החדשים בציר בן-גוריון, מהלך שנועד על מנת לשמר דיירים קיימים ולהתחרות בהיצע באזור".

דוגמאות נוספות למתחמים שעוברים או צפויים לעבור מתיחת פנים הם בית המרטון ופארק עופר – שניהם בקריית אריה בפתח תקווה, ופארק העסקים עזריאלי הרצליה.

הרצליה ופ"ת בין האזורים המתיישנים

נתוני קוליירס מצביעים גם על אזורי התעסוקה שבהם משרדי קלאס B, מהווים נתח שוק משמעותי מהמלאי באזור, כולל זמן מדף ושיעור תפוסה.

כך למשל בקריית אריה בפתח תקווה סך שטחי הקלאס בי מגיע ל-391,500 מ"ר המהווים 29% מסך כלל השטחים. זמן מדף ממוצע להשכרת משרד ריק עומד על 191 ימים, שנחשב לפרק זמן ארוך במיוחד, אך שיעור התפוסה לעומת זאת גבוה ועומד על 95%. באזור התעסוקה של הרצליה היקף שטחי ה"קלאס בי" הוא 251,500 מ"ר ואלה מהווים 28% מסך השטחים. זמן המדף הממוצע הוא 177 ימים, ואחוז התפוסה 82.6%.

אזור התעסוקה הרצליה. 28% מהשטחים הם "קלאס בי"

במתחם הבורסה של רמת גן עומד סך שטחי הקלאס בי על 297,000 מ"ר, ואלה מהווים כ-23.5% מסך השטחים במתחם. זמן המדף הממוצע להשכרה הוא 165 ימים, ואחוז התפוסה הוא 91.7%. במתחם ה-BBC בבני ברק 211,000 מ"ר המהווים כ-21.5% מכלל השטחים משתייכים לקלאס בי, עם זמן מדף ממוצע - 188 ימים. אחוז התפוסה  63.3%.

לדברי יצחקוב חלק גדול מהמלאי הזה ותיק, ולכן זהו בדיוק המאגר שממנו יגיעו מיזמי ההשבחה הבאים: "אנו מזהים מגמת ההשבחה של בנייני משרדים ותיקים דרך שדרוג מערכות ותשתיות ומעבר לתקני בנייה ירוקה, במטרה לשמר שוכרים ולמשוך קהלי יעד איכותיים נוספים". 

"בעלי בתים נחים על זרי הדפנה"

לדברי אור בן צבי קליין, שותף וסמנכ"ל חטיבת בעלי נכסים בחברת הנדל"ן העסקי Newmark Natam, "מרבית הבניינים בשנים האחרונות עברו שדרוג והתאמות כך שיתאימו לשנות ה-2020 ומעלה, במיוחד אחרי הקורונה ובקרב המשפצים הרבה הצליחו להשכיר את השטחים. הבעיה מתחילה בבעלי בתים שנחים על זרי הדפנה, אומרים שמבחינתם מספיק להשכיר בזול, אבל זה לא מספיק. רוב החברות מעדיפות לשלם 10 שקל יותר למ"ר, ולא להתפשר".

כמה זמן שטחים של קלאס בי לא משודרג עלולים להיות על המדף?
"יש שטחים בפריפריה וגם בתל אביב שבהם שגם שנתיים ושלוש משרדים יכולים לעמוד ריקים"

אז למה לא כולם משדרגים?
"יש בעלי נכסים שאין להם את  הכסף - קיבלו אותו בירושה או שהיה להם שוכר עוגן שעזב וזו הפעם ראשונה שמתמודדים עם עם המצב הזה. למשל מגדל אלון בצומת רעננה, שנבנה במקור עבור קומברס. החברה התפרקה לפני שנים ועד היום יש שם שטחים פנויים".

דור אוחנה, מנהל השקעות בקרן מרתון: "רכשנו מבנה במרכז ר"ג ששימש את קופת חולים לאומית ואת ההסתדרות שהיו בעלות הבניין. המבנה היה ריק, מצבו לא היה טוב והוא דרש שיפוץ משמעותי. היום אנחנו מקדמים במקום תוכנית חדשה שבמסגרתה הוא ייהרס. כשימוש ביניים, שלא למטרות רווח ועד למימוש התוכנית, מסרנו את המבנה ללא תמורה לעמותה, וכיום מתגוררים בו חיילים בודדים"

מה האופציות שעומדות בפני מי שלא מצליח להשכיר ואין לו אופציה לשדרג?
"למכור את הנכס. יש לא מעט קרנות שקונות נכסים להשקעה, כולל שטחי קלאס בי מבעלים פרטיים. קרנות שיודעות לנתח את הנכס, לקחת שכר דירה טוב או לקדם שנוי תב"ע שמשביח את הנכס. הסבה למגורים כמעט שאין, אבל הסבה לבתי מלון מאוד נפוצה בקלאס בי. כל מלונות הבוטיק, כמו אחוזת בית מול הבורסה לניירות ערך או ישרוטל בירקון.

"יש עיריות שמאפשרות שימושים חורגים למגורים או השכרה לעובדים זרים, באזורים כמו בת ים או רמלה. באזורים מרכזיים בלא מעט בניינים חברות שוכרות חללים משותפים במחירים נמוכים ומשכירים אותם בשכירות משנה בגמר מלא בשטחים קטנים ולתקופות קצרות".

"עדיף להרוס ולבנות מחדש"

אחת מאותן קרנות המתמחה בהשבחת נכסים, היא קרן מרתון. דרור אוחנה, שותף ומנהל השקעות בקרן, מספר על האסטרטגיה שלה ביחס לשטחי משרדים שהתיישנו: "מעולם לא רכשנו בניין משרדים במטרה להסב אותו למגורים. המטרה שלנו היא להרוס את הבניינים ולקדם במקומם תוכנית חדשה. עד היום לא נתקלנו בבניין שהיה ראוי להסבה, וברוב המוחלט של המקרים היה נכון יותר להרוס אותו, בין היתר כדי להגדיל את זכויות הבנייה.

"הדוגמה הטובה לכך היא הנכס ברחוב ביאליק ברמת גן. רכשנו מבנה ששימש את קופת חולים לאומית ואת ההסתדרות שהיו בעלות הבניין. המבנה היה ריק, מצבו לא היה טוב והוא דרש שיפוץ משמעותי. היום אנחנו מקדמים במקום תוכנית חדשה שבמסגרתה הוא ייהרס. כשימוש ביניים, שלא למטרות רווח ועד למימוש התוכנית, מסרנו את המבנה ללא תמורה לעמותה, וכיום מתגוררים בו חיילים בודדים.

"זה המתחם היחיד שמסרנו לשימוש כזה. ניסינו לעשות דבר דומה בקולנוע שרון בנתניה, אך עלויות השיפוץ היו גבוהות מדי. מבחינתנו, עיקרון מרכזי הוא לנסות ולהעמיד נכסים לשימוש ביניים של גוף ציבורי".

לדברי אוחנה התחרות מול בנייני משרדים מסוג קלאס A מקשה על השכרתם של מבנים ישנים: "יש הרבה בנייני קלאס A חדשים, ובבניינים מסוג B מינוס ו-C הביקוש יורד. בצד החיובי, חלק גדול מאותם בניינים בדירוג נמוך ממוקמים במרכזי ערים ובמיקומים אסטרטגיים".

מהן האפשרויות העומדות בפני בעלי בניינים כאלה?
"יש כמה אפשרויות. אם אפשר להרוס את המבנה הקיים ולבנות חדש, זו תהיה החלופה המועדפת ברוב המוחלט של המקרים. יש מקרים שבהם בנייני קלאס B ו-C  עומדים במשך שנתיים או שלוש כשהם מאוכלסים רק בשליש, ולעיתים אינם מאוכלסים כלל, משום שהם מיועדים להשבחה או דורשים השקעה משמעותית. הכסף שיושקע בשיפוץ לא תמיד מצדיק את שכר הדירה שניתן לקבל, ולכן עדיף למכור את הנכס לפי שווי המגרש או שווי הבניין.

"בפתח תקווה, בחולון ובראשון לציון, שבהן קיימים מבני תעסוקה ישנים, מקודמים מסמכי מדיניות ותוכניות מתאר, ובעלי הקרקעות צופים השבחה והגדלת זכויות. במקום להשקיע בשדרוג מבנה מקלאס C לקלאס B, הם מעדיפים למכור אותו לקרן השבחה או ליזם".

היכן המצב שונה?
"במרכז תל אביב יש מבנים ששימשו למשרדים, אך חלה עליהם תוכנית המאפשרת הסבה למגורים, למשל ברחוב אלנבי. במקרים כאלה ההסבה יכולה להיות כדאית מבחינה כלכלית, כאשר שווי של מ"ר משרדים עומד על כ-15 אלף שקל, לעומת מחיר של כ-60 אלף שקל למ"ר למגורים".

איפה אתם מחפשים את ההזדמנויות?
"כשאנחנו מחפשים הזדמנויות, פחות מעניין אותי מה בנוי בנכס כיום. השאלה היא מה יהיה השימוש הנכון לאותו אזור בשנת 2030 - מגורים, לוגיסטיקה, משרדים או שימוש אחר.

"בסופו של דבר, מה שמפתיע הוא שלמרות הקושי הרב בשוק התעסוקה, כמעט שלא רואים הזדמנויות. בעלי הנכסים ממתינים לשיפור במצב. אפילו בעלים של בניין קלאס B שמתקשה להתאכלס מעריך שהריבית תרד ומעדיף להמתין. אנחנו גם לא מרגישים ירידה בביקוש מצד חברות ההייטק".

אם שדרוג ושינוי ייעוד הם האפשרויות המועדפות, מי בכל זאת מוכר בשוק הזה?
"המוכרים הם בעיקר בעלי נכסים שמתמודדים עם חוב גדול ועם עלויות ריבית גבוהות. ככל שהקושי גדל, היכולת להמשיך ולהחזיק בנכס פוחתת. אנחנו מעריכים שהיקף המכירות בשוק הזה יגדל ככל שהביקוש למשרדים ייחלש".