קלוד רוקן את המגדל: איך יתמודד ענף המשרדים עם אפקט ה-AI?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

גל הפיטורים וההתייעלות בענף ההייטק, הן בישראל והן בעולם, מעלה שאלות לגבי עתידו של שוק המשרדים. מהפכת ה-AI שמטלטלת כעת את הענף מצטרפת לשורת אתגרים עמם מתמודד הענף בשנים האחרונות, בהם מודל העבודה ההיברידי שהתגבש עוד בימי הקורונה וצמצם את שטחי המשרדים הנדרשים. בישראל נוספים לכך גם המצב הגיאו-פוליטי המורכב ומודל הארנונה שמביא רשויות מקומיות לתעדף בניית משרדים ודוחף לעודף היצע.

מתחילת השנה הצהירו כמה מענקיות הטכנולוגיה, שלחלקן הגדול משרדים בישראל, על פיטורים המוניים: אורקל מובילה את היקף הקיצוצים והודיעה החודש על פיטורים של עד כ-30 אלף עובדים המהווים קרוב ל-20% מכוח האדם העולמי שלה. גם אמזון קיצצה מתחילת השנה מעל ל-30 אלף משרות לצורך הפניית תקציבים לפיתוחי AI, ומטא (פייסבוק) הודיעה בחודש שעבר על פיטורי כ-8,000 עובדים המהווים כ-10% מכוח האדם שלה וביטול של אלפי משרות פתוחות במטרה להתמקד בתשתיות בינה מלאכותית.

גם בישראל המצב לא קל: בחודש מאי הכריזה אמדוקס (Amdocs) על גל קיצוצים נרחב של כ-2,700 עד 3,000 עובדים (כ-10% מכוח האדם הגלובלי שלה), מתוכם של כמה מאות עובדים בישראל. וויקס (Wix) הודיעה גם היא על מהלך פיטורים נרחב של כאלף עובדים, מתוכם ההערכות מדברות על מאות עובדים בישראל.

מנגד ניתן לציין כמה גורמים ממתנים. אחד מהם הוא הודעה של מספר חברות בינ"ל, ביניהן גם וויקס, על החזרת העובדים לשבוע עבודה מלא מהמשרד. כמו כן לאחרונה גילו החברות ש-AI לא פותר הכול. כך למשל, בבלומברג דווח השבוע כי חברת הרכב פורד שכרה מחדש יותר מ-350 מהנדסים ותיקים שאותם פיטרה בעבר. ההחלטה התקבלה לאחר שהנהלת החברה הגיעה למסקנה כי מערכות אוטומציה ובינה מלאכותית (AI) שהיו אמורות להחליף את כוח האדם האנושי, אינן מסוגלות לשחזר את הידע המעשי והניסיון שנצברו אצל המהנדסים לאורך עשרות שנים.

"עדיין לא פוגשים את הפיטורים דרמטית בנדל"ן"

אזהרות ונבואות על "סופו של ענף המשרדים" אינן חדשות. אלו רווחו בשיא ימי הקורונה, כאשר לכולם היה נדמה כי המעבר לעבודה מהבית הוא בלתי הפיך. על אף הטלטלה, בסופו של דבר השוק שרד ואף חזר לשגשג. האם הפעם מהפכת ה-AI  צפויה להוביל למשבר עמוק בענף או שמא שוב מדובר בבהלה מוגזמת?

אורן גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית: "בעבר גיוסי הכספים בהיי-טק הביאו מיד לגיוס עובדים, אבל  היום זה לא ככה. החגיגה בהייטק הסתיימה. חברות התפנקו בשטחים מאוד גדולים ולא בהכרח יעילים ושכרו משרדים מתוך מחשבה על גידול עתידי. כל עוד ההייטק המשיך בתנופה שלו, השוק יוכל היה להכיל את הגידול בהיצע, אבל כשהוא מאט, זה משפיע מיידית כי תוספת השטחים גדולה מדי".

לדברי שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל, הפירמה המקומית של חברת ייעוץ ושיווק הנדל"ן, יש לבצע הבחנה ברורה בין אזורי הביקוש לבין הפריפריה: "בתל אביב אנחנו עדיין לא פוגשים שטחי סאבלט או שטחים שאמורים לחזור לבעלי הנכסים. זמן המדף של שטחי משרדים בבנייני פרימיום בתל אביב נמוך משל בניינים קלאס בי מחוץ לה. גם ברמת גן אנחנו עדיין לא רואים עודף היצע. עם זאת, סביר שנראה השפעה בחודשים הקרובים". במעגלים הרחוקים יותר לעומת זאת, היא אומרת כי "אפשר היום להפחית את שכר הדירה".

לגבי הטלטלה בענף ההיי-טק אומרת יצחקוב כי: "אנחנו שומעים שעצרו את הגיוסים הנוכחיים והם נדחו לסוף השנה. הפיטורים הם גל התייעלות שקורה באופן מחזורי עם כל אירוע גיאופוליטי כמו מלחמה. מלבד זאת, האירוע שאנו חווים עכשיו הוא גם טכנולוגי ופיננסי, התחזקות השקל לעומת הדולר, ה-AI שכותב קוד. אבל עדיין החברות יצטרכו כוח אדם לבדיקת האיכות. לכן, הקיפאון בגיוסים הוא לצורך דיוק של כוח האדם לצרכים של החברה".

משרדי חברת אמזון בחיפה. גל פיטורים שישפיע גם על ישראל (Igal Vaisman / Shutterstock.com)

בשורה התחתונה מעריכה יצחקוב כי "יחס השטחים המשוחררים יהיה קטן לעומת היקפי הפיטורים. גם כאשר מפטרים, זה לא אומר בהכרח ש-700 מטר ישוחררו מיידית לשוק. החברה צריכה להחליט אם לשחרר את השטח או שהיא מתכוונת לגייס את העובדים הרלוונטיים לתקופה הזו. ולעומת זאת יש הרי חברות שגם מחזירות למשרד היום. דיברתי עם חברות הייטק שרוצות להחזיר לארבעה ימים, כי הן רוצות להצדיק את הנדל"ן".

"מתחילים לקבל פניות לשכירות משנה"

אורן גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית, רואה תמונה שונה:  "שוק הנדל"ן עובר תהליך ארוך, וזה התחיל עוד לפני ה-7 באוקטובר. הקטר שדחף את השוק זה ההייטק. קורים שני תהליכים: מצד אחד עצירה בצמיחה המואצת של הייטק, ומצד שני גידול בהיצע המשרדים שנמשך כבר מספר שנים, כאשר גם היום יש בביצוע ולקראת אכלוס מעל מיליון מ"ר משרדים. לכן הירידה בתפוסה לא נובעת בהכרח מצמצום שטחים מצד החברות, אלא מהוספת עוד ועוד שטחי משרדים לשוק. בעבר גיוסי הכספים הביאו מיד לגיוס עובדים, אבל  היום זה לא ככה. החגיגה בהייטק הסתיימה וחלק מהחגיגה הזו באה לידי ביטוי במשרדים".

לדברי גלזר, "חברות התפנקו בשטחים מאוד גדולים ולא בהכרח יעילים ושכרו משרדים מתוך מחשבה על גידול עתידי. הביקוש למשרדים ב-2022-2021 היה גדול יותר מההיצע בשוק וחברות לקחו מהר מה שיכלו בשטחי משרדים. זה עזר להכיל את הגידול המהותי בהיצע. כל עוד ההייטק ממשיך בתנופה שלו, השוק יוכל היה להכיל את הגידול בהיצע, אבל כשהוא מאט, זה משפיע מיידית כי תוספת השטחים גדולה מדי".

שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל: "יחס השטחים המשוחררים יהיה קטן לעומת היקפי הפיטורים. גם כאשר מפטרים, זה לא אומר בהכרח ש-700 מטר ישוחררו מיידית לשוק. החברה צריכה להחליט אם לשחרר את השטח או שהיא מתכוונת לגייס את העובדים הרלוונטיים לתקופה הזו. ולעומת זאת יש הרי חברות שגם מחזירות למשרד היום. דיברתי עם חברות הייטק שרוצות להחזיר לארבעה ימים, כי הן רוצות להצדיק את הנדל"ן".

ומה קורה במצב הנוכחי לאור הפיטורים?
"אנחנו מתחילים לקבל פניות לשכירות משנה כי חברה בחוזה לא יכולה לשחרר את השטח מיד לבעלים. אז חברה ששכרה 10 קומות משכירה לשוכרי משנה. גם חברות גדולות וגם סטארט-אפים פונים אלינו. שוכרי המשנה הם גם מתחום ההייטק, חברות גדולות משכירות לחברות קטנות יותר.

ומה לגבי המחירים?
"רמת המחירים בבניינים המבוקשים בתל אביב נשמרת. השוכרים רוצים מיקומים טובים ולספק לעובדים את רמת המשרד הגבוהה יותר, מבחינת נגישות והשירותים הנלווים".

פתרון לתחום השכירות?

ואיך נראים הדברים מנקודת המבט של חברות הנדל"ן המניב עצמן? "זה לא סוד שהמצב לא משהו בכלל", אומר שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, שמשרדו מלווה כמה מהחברות הגדולות בענף. "לצד עודפי ההיצע של המבנים הקיימים, ישנם עודפי תכנון של מאות אלפי מטרים שלא יצאו לפועל. זה גורם לקיפאון ומביא לכך שמבני משרדים עומדים ריקים. והמצב עלול להידרדר עוד, לאור המצב בהייטק".

מה ניתן לעשות? 
"ההמלצה שלי, ולא מהיום, היא לאפשר שימושים חורגים למגורים במבנים קיימים שבנייתם הסתיימה. ובמה שעכשיו בתכנון - ליצור בניינים בעירוב שימושים עם מסחר ומגורים. זה יכול לתת תמריץ כלכלי לאותם מבנים. זה פתרון תכנוני שנוגע לא רק לבעיית הביקושים, הוא חוסך גם בתשתיות ובתחבורה. למה בן אדם צריך לנסוע משכונת מגורים לאזור משרדים כשהוא יכול לנסוע בצורה אנכית בתוך הבניין. זה פתרון מתבקש, שמיועד לזוגות צעירים ולא למשפחות.

שמאי המקרקעין ארז כהן: "ההמלצה שלי, ולא מהיום, היא לאפשר שימושים חורגים למגורים במבנים קיימים שבנייתם הסתיימה. ובמה שעכשיו בתכנון - ליצור בניינים בעירוב שימושים עם מסחר ומגורים. זה יכול לתת תמריץ כלכלי לאותם מבנים. זה פתרון תכנוני שנוגע לא רק לבעיית הביקושים, הוא חוסך גם בתשתיות ובתחבורה. למה בן אדם צריך לנסוע משכונת מגורים לאזור משרדים כשהוא יכול לנסוע בצורה אנכית בתוך הבניין. זה פתרון מתבקש

"באזורים שאפשר לחלק שטחי משרדים לדירות קטנות זה יכול להיות פתרון רוחבי גם לשוק השכירות. העיריות מתנגדות בגלל הארנונה. אני הצעתי שבמבנים כאלה שעוברים הסבה, או שישאירו ארנונה גבוהה למגורים, או שיקבעו תעריף אחר למבנים, וזה מצריך שינויים בחקיקה. אלו הפתרונות אם לא רוצים שיישארו פילים לבנים באזורי הביקוש. זו בעיה חריפה מאוד לבעלי המשרדים, כי אתה חייב לשלם תחזוקה וארנונה גם כשאין לך שוכר. זה יכול להכניס הרבה אנשים למצוקה".

מרגלית מוסה פרידברג, סמנכ"לית בחברת אביב מקבוצת מטריקס, העוסקת בייעוץ, ניהול והנדסת פרויקטים, מוסיפה: "אנחנו עדים למצב שיש עודף בשטחי משרדים בערים כמו פתח תקווה, בני ברק וכדומה. הסיפור של ה-AI מביא גל פיטורים ולביטול הצורך של השכבה התחתונה, הג'וניורים, שה-AI מחליף אותם, ומביא להקטנת העמדות ולצמצום שטחים.

"כדי להתמודד עם הסיטואציה הזו יש כמה דרכים: עירוב שימושים באותו מבנה - בקומות הנמוכות תעסוקה, והגבוהות למגורים. זה מאפשר להשתמש בחניה 24/7. כך בנייני התעסוקה לא יהיו פילים לבנים ושירותי המסחר ישרתו את שתי האוכלוסיות. 

פתרון נוסף אותו היא מציעה הוא "חללים משותפים של מגורים ומשרדים, עם מטבח וכביסה. המגורים כמו במעונות בסטנדרט גבוה. בעולם יש לא מעט מתחמים כאלו, כמו רשת Welive. מבחינת הבניינים זה דורש התאמות. לבנייני משרדים אין את אותה כמות שירותים כמו בבנייני מגורים, דוגמת  מקלחות ושירותים. כל בניין קיים דורש השקעה ואינסטלציה. יש קושי הנדסי אבל אלו הפתרונות".