מס שבח על דירת ירושה? הפטור שחייבים להכיר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מכירת דירת ירושה יכולה להיות פטורה  ממס שבח, אבל טעות קטנה בבדיקת הזכאות של המוריש או בזהות היורש עלולה לייצר חבות מס גבוהה בלי אזהרה מוקדמת. עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי, ממשרד עמפלי עריכת דין מיסים, מסביר שהעיקרון המנחה כאן פשוט לכאורה. היורש נכנס בעצם לנעליו של המוריש, וזה קובע גם את הזכאות לפטור וגם, במקרים מסוימים, את אופן חישוב המס עצמו.

כדי שהיורש יהיה זכאי לפטור המיוחד ממס שבח על דירת ירושה, צריכים להתקיים שלושה תנאים במקביל. התנאי הראשון נוגע לזהות היורש, שצריך להיות בן הזוג של המוריש, ילד , נכד, או נין שלו, או בן הזוג של אחד מהם. אחים או מוסדות ציבור לא ייהנו מהפטור הזה. התנאי השני קובע שבמותו, המוריש החזיק בדירת מגורים אחת בלבד. והתנאי השלישי בודק אם המוריש עצמו היה זכאי לפטור ממס שבח, אילו היה בחיים ומוכר את הדירה בעצמו. בגלל התנאי השני, חשוב מאוד לבדוק כבר בחיי המוריש כמה דירות יש בבעלותו, כי זה ישפיע בהמשך על זכאות היורשים לקבלת הפטור.

מה קורה בפרויקטים של התחדשות עירונית , ומה לגבי יורשים מחו"ל?

רשות המיסים קבעה לאחרונה שהפטור יחול ככלל גם כשמדובר בדירה שהתקבלה בירושה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית , כמו פינוי בינוי או תמ"א 38 וחלופותיה, כל עוד מדובר בהורשה או במכירה מהשנים האחרונות.

מצד שני, מבחינת רשות המיסים יש מגבלה חשובה ליורשים שהם תושבי חוץ. יורש כזה לא יקבל את הפטור, גם אם הוא עומד בכל שלושת התנאים שהוזכרו למעלה, אלא אם הוא מוכיח שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא גר. את זה הוא יכול להוכיח באמצעות אישור משלטונות המס באותה מדינה. ההגבלה הזו נובעת מרפורמה כללית במיסוי דירות מגורים, שביטלה לפני למעלה מעשור את הפטור האוטומטי שהיה קיים בעבר לתושבי חוץ. ביטול הפטור באופן גורף גם על דירות שהתקבלו בירושה, כשהמוריש עצמו היה תושב ישראל, אינו מתיישב עם העיקרון שהיורש נכנס בנעלי המוריש, וזוהי סוגיה שראויה לדעתי לבחינה שיפוטית שטרם נערכה.

חשוב לדעת גם שהפטור הזה אינו מבטל פטורים אחרים שמגיעים ליורש. כך, יורש שכבר יש לו דירת מגורים משלו יוכל למכור אותה בפטור, וגם למכור בפטור את הדירה הנוספת שקיבל בירושה.

איך מחשבים את המס כשאין זכאות לפטור?

אם היורש אינו זכאי לפטור, סכום המס שהוא ישלם ייקבע לפי המועד שבו המוריש נפטר. חשוב להבין שעצם קבלת הדירה בירושה לא נחשבת מכירה מבחינת החוק, ולכן אין עליה מס בשלב הזה. במקום זאת, היורש בעצם ממשיך ככלל את הנתונים של המוריש. אם המוריש נפטר לאחר 1 באפריל 1981, הוא מקבל את אותו יום רכישה ואת אותו שווי רכישה שהיו למוריש, כאילו הוא קנה את הדירה באותו מועד ובאותו מחיר. אם הדירה עברה בירושה כמה פעמים בתוך המשפחה, למשל כשיש יורש של יורש, צריך לחזור אחורה עד המוריש הראשון ולבדוק מתי הוא נפטר.

הזמן גם משחק כאן תפקיד. אם המוריש נפטר לפני 2014, וגר בפועל בדירה, חלק מהרווח שניתן לשייך מיום הרכישה ועד 2014 , פטור ממס באופן אוטומטי, ורק הרווח מ־2014 ואילך נכנס לחישוב המס. לעומת זאת, אם המוריש נפטר אחרי 2014 ואין פטור אחר שחל על המקרה, מכירת הדירה תחויב במס שבח, ככלל, בשיעור של 25 אחוזים.

בכל מקרה שבו יש חובת תשלום מס, כדאי לבדוק בקפידה את שווי הרכישה המקורי של המוריש, וכן הוצאות נוספות שאפשר לנכות ולהקטין באמצעותן את המס, כמו מס רכישה ששולם בזמנו, או הוצאות שיפוץ והשבחה של הדירה.

מה לא לעשות?

אחת הטעויות הנפוצות ביותר קשורה למצב שבו למוריש היו כמה דירות בזמן הפטירה. אם למוריש היו שתי דירות או יותר, היורשים לא יוכלו להשתמש בפטור. יורש שמקבל בירושה חצי דירה, עדיין יוכל למכור את דירתו היחידה בפטור ממס, מכוח הפטור על דירת מגורים יחידה. בגלל זה חשוב לתכנן מראש את העברת הנכסים בין הדורות, כדי לאפשר גם למוריש וגם ליורשים לנצל את מלוא הטבות המס שמגיעות להם. אחת הדרכים לעשות זאת היא למכור דירות נוספות לצד שלישי, או להעביר אותן במתנה ליורשים כבר בחיי המוריש, כך שבשעת הפטירה יישאר לו רק דירה אחת.

עוד נקודה חשובה נוגעת למצב שבו אחד היורשים הוא תושב חוץ. במקרה כזה כדאי לדעת שחלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה מהווה  מכירה, בתנאי שאף אחד מהם לא שילם תשלום נוסף מכיסו הפרטי. לכן כשיש כמה יורשים וכמה נכסים, מומלץ לבצע חלוקה ראשונה שבה הדירה עוברת ליורש שזכאי לפטור, בלי שיהיו תשלומי איזון בין היורשים מחוץ לנכסי העיזבון.

לסיכום, לפני חתימה על הסכם מכר לדירת ירושה כדאי מאוד לבצע בדיקה מקיפה. הבדיקה צריכה לכלול את ההיסטוריה של הדירה, את הזכאות של המוריש לפטורים, את מבנה הירושה, את ההוצאות שאפשר לנכות, ואת ההשלכות של מס השבח ומס הרכישה על העסקה. בדיקה כזו מראש יכולה לחסוך סכומי מס משמעותיים, ולוודא שהעסקה מתבצעת בצורה החכמה ביותר מבחינת מס.