תמורה שווה - אבל לא שוויונית: כך ניתן לפתור את הבעיה שיצר פס"ד "קרן אור"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק דין "קרן אור", והערעור שהוגש בעקבותיו, מציבים את ענף ההתחדשות העירונית בפני סוגיה משמעותית הנוגעת לאחד העקרונות הבסיסיים כמעט בכל פרויקט: אופן קביעת התמורות לבעלי הדירות.

פסק הדין עסק בפרויקט ברחוב הרא"ה 75-79 ברמת גן, שבו נקבעה תוספת אחידה של 12 מ"ר; בית המשפט המחוזי קבע כי ביחס לדירה הגדולה נוצרה פגיעה בשוויון היחסי ופסק דמי איזון של כ־141 אלף ש"ח, וכעת בעלי הדירות בפרויקט הגישו ערעור לעליון.

במשך שנים התבססו פרויקטים רבים על מנגנון פשוט וברור - תוספת קבועה של מספר מטרים לכל דירה קיימת. 12 מ"ר, 15 מ"ר או כל תוספת אחרת שנקבעה בפרויקט. היתרון במנגנון הזה ברור: הוא שקוף, קל להסבר ומאפשר לנהל משא ומתן מול עשרות ולעיתים מאות בעלי זכויות על בסיס עיקרון אחיד.

אלא שפסק הדין מציף את הפער האפשרי בין תמורה זהה לבין תמורה שוויונית. כאשר דירה קטנה ודירה גדולה מקבלות תוספת זהה, התוצאה אמנם אחידה במונחי שטח, אך עשויה להיות שונה באופן מהותי במונחי שווי ושיעור ההשבחה.

תוספת זהה אינה בהכרח תמורה שוויונית

מנקודת מבט שמאית, שטח הדירה הוא רק אחד מהפרמטרים המשפיעים על שוויה. דירה בשטח 50 מ"ר המקבלת תוספת של 12 מ"ר גדלה בכמעט רבע משטחה, בעוד שבדירה בשטח 100 מ"ר מדובר בתוספת של 12% בלבד.

גם התרומה הכלכלית של אותם 12 מ"ר אינה בהכרח זהה. תוספת שטח לדירה קטנה עשויה לאפשר שינוי פונקציונלי משמעותי, למשל מעבר מדירת שני חדרים לשלושה או משלושה לארבעה, ובהתאם לייצר קפיצת שווי משמעותית. בדירה גדולה יותר, אותה תוספת עשויה לייצר תרומה שולית נמוכה יותר.

לכן, הסתכלות על מספר המטרים שנוספו בלבד אינה תמיד משקפת את התוצאה הכלכלית של העסקה. במקרים שבהם קיימים פערים משמעותיים בין שטחי הדירות הקיימות, מנגנון תמורה אחיד עלול לצמצם באופן ניכר את יחסי השווי שהתקיימו בין הדירות ערב הפרויקט.

שומה פרטנית לכל דירה אינה הפתרון

לצד הקושי במודל התמורה האחידה, מעבר לבחינה פרטנית של כל דירה עלול לייצר בעיה מורכבת לא פחות. בפרויקטים גדולים שאנו מלווים קיימת לעיתים שונות עצומה בין הדירות. לאורך השנים בוצעו הרחבות, נסגרו מרפסות, נרשמו הצמדות ונעשו שינויים שונים בנכסים, חלקם בהיתר וחלקם ללא היתר. במקרים רבים קיימים גם פערים בין השטח הרשום, השטח הבנוי בפועל והמצב התכנוני המאושר.

בחינה שמאית פרטנית מלאה מחייבת התייחסות לא רק לשטח הדירה, אלא גם לקומה, לחזית, לכיווני האוויר, לנוף, להצמדות ולמאפיינים פיזיים נוספים. מבחינה מקצועית ניתן כמובן להעריך את שוויה של כל דירה, אך הפיכת השווי הפרטני לבסיס לקביעת התמורות בפרויקט של מאות יחידות דיור עלולה לייצר מאות נקודות מחלוקת.

כל מאפיין ייחודי של דירה עשוי להפוך לטענה לקבלת תמורה עודפת. התוצאה עלולה להיות מנגנון תמורות מורכב וחוסר ודאות שיקשה מאוד על קידום הפרויקט. המטרה, לטעמי, צריכה להיות יצירת מנגנון שמכיר בשונות מהותית בין הדירות, אך אינו מנסה לתמחר כל הבדל קטן ביניהן.

הפתרון נמצא ביצירת מדרגות תמורה

מהניסיון שלנו בליווי פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית , ניתן לייצר מנגנון ביניים המבוסס על קבוצות או "מדרגות תמורה".

במקום לקבוע תוספת אחידה לכל הדירות, ניתן לסווג את הדירות הקיימות למספר קבוצות בהתאם לשטחן. לדוגמה, דירות בשטח של 60-80 מ"ר ישויכו לקבוצת תמורה אחת, דירות בשטח של 80-100 מ"ר לקבוצה נוספת ודירות בשטח של 100-120 מ"ר לקבוצה שלישית. לכל קבוצה ניתן לקבוע תוספת שטח שונה.

הטווחים אינם צריכים להיות קבועים או אחידים בין פרויקטים. בפרויקט אחד ייתכן שנכון לקבוע שלוש קבוצות ובפרויקט אחר חמש. החלוקה צריכה להיקבע לאחר בחינה שמאית של מלאי הדירות הקיים, התפלגות השטחים והפערים בין קבוצות הדירות במתחם.

כך ניתן לתת ביטוי לפער מהותי בין דירה בשטח 60 מ"ר לדירה בשטח 120 מ"ר, מבלי להפוך כל דירה לקטגוריה עצמאית ולבצע שומה פרטנית לצורך קביעת התמורה.

בעיניי, כאן בדיוק נדרש השמאי להיכנס לתהליך כבר בשלב גיבוש מנגנון התמורות. תפקידו אינו רק לבדוק בדיעבד אם התמורות שנקבעו הן סבירות, אלא לסייע בבניית מודל שמזהה מראש את השונות במתחם ומתרגם אותה למנגנון פשוט, שקוף וניתן ליישום.

זכויות חדשות אינן מבטלות את השונות הקיימת

אחת הטענות המרכזיות שהועלו במסגרת הערעור היא כי זכויות הבנייה בפרויקט הן תוצאה של מדיניות ציבורית - "הרעפה שלטונית" שנועדה לאפשר ולעודד התחדשות עירונית .

יש היגיון בטענה זו. חלק ניכר מהערך שנוצר בפרויקט נובע מתכנית חדשה ומזכויות שלא בהכרח היו קיימות ערב קידום ההתחדשות. מטרת הזכויות היא, בין היתר, לייצר כדאיות כלכלית שתאפשר את חידוש המבנים.

עם זאת, העובדה שמקור ההשבחה הוא תכנוני אינה מבטלת את השונות בין הנכסים הקיימים. בעלי הדירות אינם מגיעים לפרויקט עם נכסים זהים, ולכן נכון לבחון האם מנגנון התמורות משנה באופן מהותי את יחסי השווי ביניהם.

אין הכרח לשמר באופן מתמטי ומדויק את יחס השווי בין כל דירה ודירה. דרישה כזו אינה מעשית בפרויקטים גדולים. עם זאת, כאשר קיימים פערים מובהקים בין קבוצות של נכסים, התעלמות מוחלטת מהם עלולה לייצר עיוות כלכלי.

גם תשלומי איזון מחייבים גבולות ברורים

תשלומי האיזון שנקבעו בפסק הדין עשויים להוות פתרון במקרים שבהם נוצר פער משמעותי. היתרון הוא שניתן לתת מענה כלכלי לבעל דירה שנפגע מבלי לשנות את תכנון הבניין או לייצר טיפוס דירה ייחודי עבורו.

אלא שהשימוש בתשלומי איזון מחייב מתודולוגיה ברורה. יש לקבוע מהו בסיס ההשוואה, כיצד נמדדת הפגיעה ומהו הפער שמצדיק התערבות. אם כל סטייה בשיעור ההשבחה בין שתי דירות תצדיק תשלום איזון, כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית יידרש לטבלת איזון פרטנית. אין שני נכסים זהים לחלוטין, ולכן תמיד יהיו פערים מסוימים בתוצאה הכלכלית.

תשלומי איזון צריכים, לטעמי, להישמר למקרים שבהם קיים עיוות מהותי שלא קיבל מענה במסגרת מנגנון התמורות הרוחבי. מדרגות תמורה נכונות יכולות לצמצם מראש חלק משמעותי מהמקרים הללו ולהותיר את הבחינה הפרטנית למקרים החריגים באמת.

השמאי צריך להיות חלק מבניית המנגנון

פסק דין "קרן אור" מחייב את ענף ההתחדשות העירונית לבחון מחדש את המושג "תמורה שוויונית". תוספת זהה של מטרים היא מנגנון פשוט ויעיל, אך במתחמים שבהם קיימת שונות משמעותית בין הדירות היא אינה בהכרח מייצרת תוצאה הוגנת. מנגד, ניסיון להגיע לשוויון כלכלי מוחלט באמצעות שומה פרטנית של כל אחת ממאות הדירות עלול לייצר מנגנון שאינו ישים ולפגוע ביכולת לקדם פרויקטים.

מהניסיון שלנו, הדרך הנכונה נמצאת בין שתי הגישות. יש לזהות את הפערים המהותיים במתחם, לייצר קבוצות תמורה המבוססות על מאפיינים אובייקטיביים וברורים, ולקבוע מדרגות תמורה שנותנות ביטוי לשונות הקיימת. בחינה פרטנית ותשלומי איזון צריכים להישמר למצבים חריגים שבהם המודל הרוחבי אינו נותן מענה לעיוות משמעותי.

זהו גם האתגר המקצועי שמונח כיום לפתחם של שמאי המקרקעין. לא לנסות לייצר שוויון מתמטי עד הספרה האחרונה, אלא לבנות מנגנון שמצליח להבחין בין שונות טבעית שקיימת בכל פרויקט לבין פער מהותי שמחייב יחס אחר.

בסופו של דבר, שוויון אינו בהכרח מתן תמורה זהה לכל בעל דירה. שוויון נכון מתחיל בזיהוי ההבדלים המהותיים ובבניית מנגנון שמאי שיודע לתת להם ביטוי – מבלי להפוך את הפרויקט כולו לבלתי ניתן ליישום.

הכותב הוא שמאי מקרקעין , מבעלי משרד JLRE