מהי דירה יחידה לעומת דירה להשקעה, ולמה זה קובע את גובה המס שתשלמו?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עבור מרבית הישראלים, עסקת נדל"ן היא הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר בחייהם. השאלה אם הדירה הנמכרת או הנרכשת מוגדרת כדירה יחידה או כדירה להשקעה משפיעה באופן דרמטי על גובה המס, הן במכירה דרך מס השבח והן ברכישה דרך מס הרכישה.

עורך הדין והנוטריון אוהד יונגרוירט, העוסק בתחום מיסוי מקרקעין ושותף במשרד עידו שמואלי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון, מסביר כיצד עובדת האבחנה הזו וכיצד נמנעים מטעויות שעולות ביוקר.

מהי דירה יחידה?

דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של התא המשפחתי, הכולל בני זוג וילדים עד גיל 18. עם זאת, בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הקלה בעניין זה. מי שמחזיק חלק קטן בדירה קודמת ונוספת שאינו עולה על שליש, או מי שקיבל בירושה דירה שחלקו בה עד מחצית, עדיין נחשב לבעל דירה יחידה.

הקלה נוספת חלה על מי שנחשבים משפרי דיור. בעל דירה שרכש דירה נוספת ומתחייב למכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן שלא יעלה על 24 חודשים, ייחשב בסופו של התהליך כבעל דירה יחידה ויהיה זכאי לפטור ממס שבח.

איך מקבלים פטור ממס שבח בשלב המכירה?

במכירת דירה יחידה השאיפה היא לקבל פטור ממס שבח, שהוא המס על רווח ההון שהצטבר ממועד רכישת הדירה ועד מכירתה. כדי לזכות בפטור ולהחשיב את הדירה כדירה יחידה של המוכר, על הדירה הנמכרת להיות דירת מגורים מזכה, כלומר כזו ששימשה למגורים בפועל, ולא כעסק או כמחסן, במשך ארבע השנים שקדמו למכירה.

בנוסף, על מוכר הדירה להחזיק בה לפחות 18 חודשים ולא למכור דירה אחרת בפטור באותה תקופה. הפטור ממס שבח מוגבל כיום לתקרת שווי מכירה של 5,008,000 שקל.

יש לציין שיורשים, בין אם מדובר בבני זוג או בצאצאים של המוריש, יכולים למכור דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס שבח גם אם יש בבעלותם דירות נוספות, ובלבד שהמוריש הצהיר כי זו הייתה דירתו היחידה וכי הוא עצמו היה זכאי לפטור ממס שבח אילו היה בחיים.

מי שלא עומד בתנאי הפטור לא צריך להרים ידיים. אפשר להפחית את מס השבח באמצעות "חישוב ליניארי מוטב", המעניק פטור על השבח שנצבר עד שנת 2014, וכן באמצעות ניכוי הוצאות שונות כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך וריביות משכנתה. בתחום ההתחדשות העירונית, בעל דירה שחתם על הסכם פינוי בינוי עם יזם זכאי למכור על הנייר דירה שאינה עומדת בהגדרת דירה לפטור, ועדיין לקבל פטור ממס שבח בהתאם לתנאי החוק.

מה ההבדל הדרמטי במס הרכישה?

המדינה משתמשת במס הרכישה ככלי לעידוד זוגות צעירים ולצינון השוק מפני משקיעים. שיעור מס הרכישה עולה בהדרגה ככל שמחיר הנכס עולה, וההבדל בהגדרות קריטי במיוחד כשמדובר במיסוי. רוכשי דירה יחידה נהנים כיום מפטור מלא ממס עד לשווי של 1,919,155 שקל, ומדרגות מס נמוכות בהמשך. לעומת זאת, רוכשי דירה נוספת או דירה להשקעה משלמים מס רכישה גבוה כבר מהשקל הראשון, בשיעור של 8% על חלק השווי עד כ־5.8 מיליון שקל, ו־10% על כל שקל מעבר לכך.

חוקי מיסוי המקרקעין בישראל מורכבים ומשתנים תדיר, וההבדל בין עסקת נדל"ן רווחית לתאונת מס קריטית טמון לרוב בהגדרות הדקות שבחוק. כדי להבטיח את הזכויות ולשמור על הטבות המס, תכנון מס מקצועי ומקדים הוא לא פחות מחובה.

הכותב הוא שותף במשרד עידו שמואלי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון